土地財政需變革
不過，“房屋券”目前只是一個設(shè)想，落實到具體執(zhí)行還有很長的路要走。
中國建設(shè)銀行總行專家、中國投資學(xué)會秘書長劉慧勇告訴記者，房地產(chǎn)的根本問題是要解決地方財政問題。由于地方財政嚴(yán)重依賴土地收入，因此地方政府需要盡快改變過去的財政收支模式，比如政府可以發(fā)行債券，以減少對賣地的依賴，同時預(yù)算法也需要改革。
“需要允許地方發(fā)債，就需要允許地方財政透支?！彼f
多年以來，地方賣地成為財政預(yù)算外收入的重要組成部分，根據(jù)北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心平新喬教授的研究，近年來，土地出讓占地方財政預(yù)算外收入60%以上，個別市縣達(dá)90%左右。
如果農(nóng)民拿“住房劵”購房，開發(fā)商拿“住房劵”到“住房銀行”兌現(xiàn)資金，那么這些資金最終從哪里來，是關(guān)鍵問題。
劉慧勇認(rèn)為這個出路可以是地方政府債券。這個債的利率可以比商業(yè)銀行貸款利率低，比國家長期國債利率高，但地方發(fā)債后需要允許地方財政赤字。
此前根據(jù)1994年公布的《預(yù)算法》第二十八條，“地方各級預(yù)算按照量入為出、收支平衡的原則編制，不列赤字”。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任朱凌波認(rèn)為，推行“房屋券”的設(shè)想有一定難度。實行住房劵與住房證券化的方向是一致的，但是這繞不開農(nóng)村和城市土地同地不同價的問題，即產(chǎn)權(quán)性質(zhì)問題。
根據(jù)了解，目前發(fā)達(dá)國家有住房銀行，其住房抵押貸款和反抵押貸款比較發(fā)達(dá)。而實施住房反抵押貸款，居民就可以以住房抵押給銀行，取得貸款資金，如果貸款不能償還(或者其他原因，如死亡)，則銀行可以收回房屋產(chǎn)權(quán)。
“實施‘房屋劵’意味著中國要采取房屋資產(chǎn)遞進(jìn)置換的方式，那么農(nóng)村宅基地上面的‘小產(chǎn)權(quán)房’和城市‘大產(chǎn)權(quán)’商品房，如何形成一個可以證券化的好的流通模式?”朱凌波認(rèn)為涉及小產(chǎn)權(quán)房的評估和合法化等一系列農(nóng)村產(chǎn)權(quán)問題尚有待解決。
而全國工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會近期向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出的振興房地產(chǎn)業(yè)的一個途徑是，盡快出臺REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)，并延長商業(yè)貸款項目的貸款周期。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道)
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