供應(yīng)持續(xù)放量開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃
上周(16日-22日)，上海樓市依舊延續(xù)了春節(jié)后小陽(yáng)春的熱度，成交量居高不下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海商品房成交量65.85萬(wàn)平方米，環(huán)比增加了10.36萬(wàn)平方米，增幅18.68%；商品住宅成交量39.62萬(wàn)平方米，增加了7.24萬(wàn)平方米。不過(guò)，業(yè)內(nèi)專家表示，這一熱度的背后還是暗藏著兩大隱憂：新盤上市量的迅速提升和開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊繃。
開(kāi)發(fā)商資金鏈依舊偏緊
記者從相關(guān)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)獲得的數(shù)據(jù)顯示，上周上海新盤推出增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成交量的增長(zhǎng)速度，商品房新增供應(yīng)量68.21萬(wàn)平方米，環(huán)比增加了43.13萬(wàn)平方米，增幅171.97%；商品住宅上周新增供應(yīng)量46.21萬(wàn)平方米，環(huán)比增加了22.66萬(wàn)平方米，增幅96.22%。
易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為，由于過(guò)去兩年的過(guò)快擴(kuò)張，各開(kāi)發(fā)商手上積壓的房源和土地都超負(fù)荷，使得樓市總體供過(guò)于求。仍以去庫(kù)存為目的的開(kāi)發(fā)商，將前期推出的滯銷房源賣掉之后，啟動(dòng)了新一輪的推盤計(jì)劃。因此，未來(lái)一兩個(gè)月內(nèi)，新房的供應(yīng)量仍將保持高位。在供應(yīng)井噴的帶動(dòng)下，上海樓市新一輪的降價(jià)潮可能會(huì)隨之啟動(dòng)。
此外，分析人士稱，比存量房高企更為嚴(yán)重的是開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊張以及由此帶來(lái)的銷售壓力。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的“房產(chǎn)金融報(bào)告”，從房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)上看，四大來(lái)源中，其他資金(其主要是房屋預(yù)售回款)占比最大，但去年卻呈現(xiàn)迅速下滑趨勢(shì)。2007年其他資金占比是56.93%，2008年占比是42.42%，下降了14.5%?？梢?jiàn)，市場(chǎng)成交量的變化導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源結(jié)構(gòu)發(fā)生了劇烈的變化。開(kāi)發(fā)商依靠房屋預(yù)售資金的回籠壓力前所未有地增大。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前披露年報(bào)的十六家房地產(chǎn)企業(yè)中，只有2家企業(yè)的銷售收入是上升，5家企業(yè)下跌幅度在10%-50%之間，3家下跌幅度在50%-100%之間，6家下跌幅度超過(guò)100%。
分析人士表示，上市企業(yè)的資金狀況，要依靠幾個(gè)月的銷售回暖就緩和累積了一年的資金鏈緊張，明顯難以辦到。因此，后期房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售壓力依舊龐大。
此外，中國(guó)證券報(bào)記者還了解到，由于去年銀行一度收緊了對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)信貸，2008年上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總額為2112.1億，同比下降了17.3%，資金比2007年減少了446億元，比2006年減少了64.8億元。分析師回建強(qiáng)認(rèn)為，這表明房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源出現(xiàn)了明顯的萎縮，企業(yè)開(kāi)發(fā)能力下降。
房?jī)r(jià)與需求成為“蹺蹺板”
專家表示，為了維持通暢的現(xiàn)金流，企業(yè)將在后期通過(guò)加大銷售力度，快速回籠資金，而促進(jìn)銷售最為有效的做法就是合理定價(jià)。志遠(yuǎn)地產(chǎn)總經(jīng)理錢建國(guó)表示，后市的主基調(diào)，將依舊是價(jià)格和需求成反比關(guān)系，市場(chǎng)如何還是由房?jī)r(jià)決定。
錢建國(guó)認(rèn)為，很多開(kāi)發(fā)商很有智慧，目前呈現(xiàn)小陽(yáng)春時(shí)不但沒(méi)有漲價(jià)還打折，這是很明智的做法。
事實(shí)上，在消費(fèi)層面，從資金流動(dòng)也可以看出消費(fèi)的支撐能力和意愿其實(shí)并不穩(wěn)固。
易居房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2008年上海公積金當(dāng)年發(fā)放額為198億元，同比下降三成，主要原因是消費(fèi)者持“金”待購(gòu)，反映了需求層面的消費(fèi)心理。此外，目前上海中資銀行個(gè)人商業(yè)住房貸款余額在2900億元上下，2009年隨著上海市場(chǎng)成交量階段性回暖，余額將逐步上升。但由于保障性住房將投入上海市場(chǎng)，投機(jī)性購(gòu)房將被壓制，因此，個(gè)人商業(yè)住房貸款不會(huì)出現(xiàn)2007年下半年那樣的快速攀升漲勢(shì)。預(yù)計(jì)2009年個(gè)人住房貸款余額月度維持震蕩走勢(shì)。
不過(guò)，市場(chǎng)目前也不乏看多觀點(diǎn)，渤海證券分析師周戶就認(rèn)為，09年上半年有關(guān)方面仍將出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。初次置業(yè)需求的支撐，再加上改善型需求的逐漸釋放，因此也不排除房地產(chǎn)市場(chǎng)09年上半年有回暖的可能。(記者 王進(jìn))
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