2009年4月23日上午，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院舉行“2009年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布會(huì)”，發(fā)布《2009房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》。攝影/中國(guó)網(wǎng) 趙娜
中國(guó)網(wǎng)4月23日北京訊 4月23日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社主辦的“2009年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布會(huì)”在北京舉行，會(huì)議就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行了分析研討，并發(fā)布了2009年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)?！斗康禺a(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》指出，2008年前三季度，深圳商品房市場(chǎng)延續(xù)了2007年下半年的頹勢(shì)，房?jī)r(jià)持續(xù)走低，成交量大幅下挫。歲末在利好政策的指引下，房?jī)r(jià)下行后趨穩(wěn)，成交量也強(qiáng)勁反彈?！局辈?shí)錄】
《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》指出，2008年住宅市場(chǎng)交易清淡，成交量持續(xù)低迷，投資意愿下降，下半年開(kāi)始價(jià)格出現(xiàn)下跌。預(yù)計(jì)2009年將繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)；同時(shí)，商品住宅空置面積將會(huì)較快增加；在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)回暖的形勢(shì)下，下半年住宅價(jià)格將會(huì)止跌企穩(wěn)。
藍(lán)皮書(shū)指出，此輪住宅市場(chǎng)調(diào)整始于2007年第四季度，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、住宅市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果，具體分析如下：
第一，住房市場(chǎng)環(huán)境的變化和住房保障制度的醞釀，給住宅市場(chǎng)供求雙方均帶來(lái)極大的不確定性。針對(duì)第二套住房的貸款政策，顯著抑制了城市居民的改善性需求和投資性需求；而住房保障制度——保障范圍最終究竟是20%、30%，抑或是包括公務(wù)員、教師在內(nèi)的中等收入階層——邊界的不清晰，導(dǎo)致觀(guān)望情緒蔓延。
第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整規(guī)律的作用。近年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，購(gòu)買(mǎi)力提前釋放，泡沫有一定程度的積累，市場(chǎng)具有內(nèi)在調(diào)整要求。
第三，從宏觀(guān)環(huán)境上講，本輪國(guó)民經(jīng)濟(jì)上行周期已經(jīng)結(jié)束，根據(jù)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，耐用消費(fèi)品（住房、汽車(chē)等）購(gòu)置意愿會(huì)率先下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整往往先于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下滑。此外，股市持續(xù)大幅下跌，從財(cái)富效應(yīng)方面也抑制了購(gòu)房需求。
第四，2008年第三季度以來(lái)，世界金融危機(jī)的影響擴(kuò)散到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，加劇了我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整幅度，失業(yè)率迅速上升，居民收入增長(zhǎng)預(yù)期下降，住房需求減少，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。
針對(duì)2007年末開(kāi)始至今的住宅價(jià)格下跌情況，藍(lán)皮書(shū)對(duì)2009年商品住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了如下三點(diǎn)預(yù)測(cè)：
第一， 繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)。
加快保障性住房建設(shè)，是拉動(dòng)內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的措施之一。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部計(jì)劃爭(zhēng)取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶(hù)林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶(hù)區(qū)居民的住房問(wèn)題，并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。2009年中央將繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。2009年廉租住房用地供應(yīng)將會(huì)增加。
第二， 商品住宅空置面積將會(huì)較快增加。
2008年商品住宅成交低迷，銷(xiāo)售面積同比下降。2007年大量新開(kāi)工住宅項(xiàng)目在2009年將會(huì)陸續(xù)竣工，商品住宅空置面積將會(huì)較快增加。初步估算，商品住宅空置面積總量將會(huì)達(dá)到往年數(shù)量的2~3倍，而且不排除部分項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾樓。住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，在面積、戶(hù)型、區(qū)位、裝修程度上將會(huì)給消費(fèi)者更多的選擇。在大量空置住宅被消化之前，企業(yè)購(gòu)地欲望不會(huì)加強(qiáng)，住宅用地成交量可能繼續(xù)下降，土地價(jià)格小幅波動(dòng)。
第三，下半年住宅價(jià)格將止跌企穩(wěn)。
已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策有利于提高居民住房支付能力。短期來(lái)看，已經(jīng)頒布的減息、稅費(fèi)優(yōu)惠、對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。在“保增長(zhǎng)”的大調(diào)控目標(biāo)下，可能再有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的政策出臺(tái)。從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期因素看，第三次“嬰兒潮”出生的大量“80后”年輕人的結(jié)婚需求，將刺激住房剛性需求的增加，過(guò)去五年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)形成的居民財(cái)富積累的基礎(chǔ)，將對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定起到積極作用。在一系列擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)的政策作用下，預(yù)計(jì)2009年第三季度宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)回暖。在此條件下，預(yù)計(jì)2009年下半年住宅價(jià)格有可能止跌企穩(wěn)。
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