2009年4月23日上午，中國社會科學院舉行“2009年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會”，發(fā)布《2009房地產(chǎn)藍皮書》。攝影/中國網(wǎng) 趙娜
中國網(wǎng)4月23日北京訊 4月23日，由中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心和社會科學文獻出版社主辦的“2009年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會”在北京舉行，會議就當前我國房地產(chǎn)市場形勢進行了分析研討，并發(fā)布了2009年房地產(chǎn)藍皮書?！斗康禺a(chǎn)藍皮書》指出，2008年前三季度，深圳商品房市場延續(xù)了2007年下半年的頹勢，房價持續(xù)走低，成交量大幅下挫。歲末在利好政策的指引下，房價下行后趨穩(wěn)，成交量也強勁反彈?！局辈嶄洝?/p>
藍皮書指出，2008年深圳房市出現(xiàn)了市場交易量價齊跌，先抑后揚；土地市場交易清冷，居住用地量價齊跌；以及保障性住房供應力度加大，城中村改造舉足輕重和居民購房意愿調整明顯，對價格、政策變化敏感的特點。
藍皮書分析指出，基于深圳龐大的商品房存量，以及居民購房需求對房價和政策變化敏感的特點，2009年房地產(chǎn)市場行情將取決于經(jīng)濟基本面變化和開發(fā)商戰(zhàn)略調整。
根據(jù)調查，藍皮書在綜合分析2008年深圳房市走勢的基礎上，提出了如下幾點預測：
第一，深圳經(jīng)濟基本面依舊向好，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了保障
2008年在世界經(jīng)濟形勢復雜多變環(huán)境下，深圳全年經(jīng)濟保持健康平穩(wěn)發(fā)展，較好實現(xiàn)了年初確定的經(jīng)濟增長目標。2009年在深圳市加快高新技術、金融、貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略下，在世界經(jīng)濟復雜變化下，經(jīng)濟依舊具相當后勁，為房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展提供了可靠保障。
第二，新建商品住宅供過于求加劇，銷售壓力巨大
據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局信息系統(tǒng)統(tǒng)計，2008年底全市可售面積超過640萬平方米，達到6萬多套，為近10年之最，約為過去6年總和。
若按照《深圳市住房建設規(guī)劃2009年度計劃》，2009年計劃建設商品住房9.06萬套，建筑面積810萬平方米，加上2008年存量，2009年合計新房供應量將達15萬多套，1450萬平方米。若參考近年深圳商品住宅批準預售面積逐年縮減的現(xiàn)實，保守估計2009年批準預售面積約500萬平方米左右，約5.4萬套，加上2008年存量，2009年合計新房供應量也將達12萬套，超過1100萬平方米。即便以2008年11月份較快消化速度(6450套/月)，若以15萬套供應存量需計，需23個月消化；以12萬套供應量計，也需要近19個月消化。再加之計劃建設經(jīng)濟適用住房0.58萬套，建筑面積31.9萬平方米。2009年供過于求加劇，銷售壓力巨大。
第三，保障性住房建設常態(tài)化和參與主體多元化，將促普通商品住房價格回歸
根據(jù)《深圳市住房保障2009年度計劃（征求意見稿）》，全市2009年度計劃安排建設保障性住房2.57萬套，建筑面積134.8萬平方米。其中，經(jīng)濟適用住房0.89萬套，建筑面積52.5萬平方米；公共租賃住房（含廉租住房）1.68萬套，建筑面積82.3萬平方米。加之2008年安排建設的4.58萬套保障性住房，預計到2010年，本市將會有較多保障性住房房源供應。
值得一提的是，2009年初，深圳中興通訊公司將以企業(yè)行為建設7000套低價安居房，單價3000元/平方米左右，50年使用權，沒有產(chǎn)權，員工工作滿6年后可以轉讓，如果從公司離職，則需按月補回月租。7000套房超過2008年底深圳存量房總數(shù)的10%，而單價僅為10月深圳新建商品住宅均價的25%。企業(yè)從自身發(fā)展角度實施的此類安居房建設模式若得以推廣，足以對深圳普通商品住房價格產(chǎn)生深度沖擊。
第四，城中村違建處理進程，將影響低端租售市場格局
深圳目前“城中村”內違法建筑存量很大，是大量違法經(jīng)營、出租根源。在此背景下，2008年12月23日市人大常委會開始審議《深圳市人民代表大會常務委員會關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定（草案）》，將從加強法制這個最高層面解決違法建筑問題。城中村的逐步改造和產(chǎn)權變更，會使相當部分低端存量產(chǎn)權住房進入市場，有效抑制低端普通商品住房過高的租售價格。
第五，潛在需求尚需進一步激發(fā)
深圳的人口特點決定了交易量對房價、房地產(chǎn)政策敏感性較高。2008年歲末，在利好政策刺激以及部分樓盤特別是特區(qū)外樓盤房價大幅調整下，帶來了較高成交量。進入2009年，剛性需求、改善性需求，甚至投資、投機性需求皆蓄勢待發(fā)。如何激發(fā)各類需求，無疑給開發(fā)商出了一道策略考題。
第六，開發(fā)商策略調整將趨長遠和理性
2008年土地出讓清冷，預示著三年后新房供應將再趨緊張，又一輪機會已依稀出現(xiàn)。前幾年，新建商品房銷售就如皇帝女兒不愁嫁，開發(fā)商經(jīng)營戰(zhàn)略也以“比價”為主，挑戰(zhàn)著市場和消費者的心理底線，實現(xiàn)近期利潤最大化。而當前，經(jīng)濟形勢讓供需雙方都冷靜下來，理性價格才能換來理性交易，利潤最大化的基礎已轉化為“市場占有”。開發(fā)商經(jīng)營戰(zhàn)略將從短期的“比價”向長期的“比量”發(fā)展，利用時機，占領市場，準備迎接新一輪機遇。
基于我國城市化率尚有較大上升空間，房地產(chǎn)后市前途光明。通過合理調價促銷，不少開發(fā)商已嘗到交易量反彈的甜頭。短視地寄希望于價格聯(lián)盟、堅守當前一城一池得失已不明智，當務之急應擴大市場占有率。政府即已出牌，開發(fā)商接招就成為必然。
第七，土地市場觀望中有望回升
針對2008年冷清的市場環(huán)境，深圳土地交易中心已經(jīng)放寬了之前從緊的土地購置政策，允許以“分期付款”的方式支付地價款。在此政策放松信號刺激下，基于對房地產(chǎn)后市看好，2009年深圳土地市場將會出現(xiàn)有實力的開發(fā)商入場，帶動整個土地市場的逐步回升。
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