李若愚專欄
作為中長周期，住宅（建筑）周期對經(jīng)濟波動也有較大影響。房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟周期是一種正相關(guān)關(guān)系。目前，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過5%，據(jù)有關(guān)測算，我國房地產(chǎn)業(yè)每增加1單位產(chǎn)值對各產(chǎn)業(yè)的總帶動效應(yīng)為1.416單位 。
1、房地產(chǎn)周期屬于中長周期，收縮期持續(xù)時間較長
1870年至今，美國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了8次完整的周期性波動，平均波長17年，擴張期平均8.4年，收縮期平均8.5年，兩者比例接近1：1。與美國相比，日本房地產(chǎn)周期較短。1956年以來日本房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了6個完整的周期，平均波長8年，擴張期平均3.8年，收縮期平均4.2年，兩者比例為1：1.1 。
1990年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了兩輪長周期：一是1991-1999年，波長達9年的周期，其中，擴張期為1991-1993年，持續(xù)時間3年；收縮期為1994-1999年，持續(xù)時間6年。二是2000年至今，仍未完成的周期，擴張期為2000-2007年，持續(xù)時間8年。受政府信貸政策和住房政策調(diào)整的影響，兩輪長周期內(nèi)還分別含有一個短周期。其中，受1998年政府推出住房制度改革的影響，在第一輪長周期的收縮期內(nèi)包含了一輪短周期波動（1996-1999），受2003年政府推出對房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控的影響在第二輪長周期的擴張期也包含了一輪短期波動（1999-2005）（見表3）?？傮w來看，我國房地產(chǎn)長周期變化和宏觀經(jīng)濟周期走勢基本一致，但在時間上較經(jīng)濟周期略有滯后，波幅要大于經(jīng)濟周期的波幅。
表3：1990年以來中國的房地產(chǎn)周期（波谷-波谷）
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長周期
順序
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短周期
順序
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波谷
年份
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波峰
年份
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波谷
年份
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擴張期
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收縮期
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總波長
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1
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1
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1991
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1993
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1996
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3年
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3年
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6年
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2
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1996
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1998
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1999
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2年
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1年
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3年
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2
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3
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1999
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2003
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2005
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4年
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2年
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6年
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4
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2005
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2007
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未出現(xiàn)
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2年
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未完成
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未完成
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平均值
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4.5年
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3年
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7.5年
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注：依據(jù)國家統(tǒng)計局公布的國房景氣指數(shù)波動情況劃分
從以上分析可得出以下結(jié)論：一是房地產(chǎn)周期是中長周期，收縮期與擴張期近似，擴張期越長，收縮期也相應(yīng)越長。二是按照經(jīng)驗，美國2006年開始的房地產(chǎn)收縮期會持續(xù)8年以上，截至目前，美國房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)整了3年多時間，短期內(nèi)還無法迎來復(fù)蘇。三是按照規(guī)律，中國房地產(chǎn)長周期的收縮期將持續(xù)數(shù)年，自2008年以來，我國房地產(chǎn)步入調(diào)整，未來收縮期還會持續(xù)兩年以上。四是我國房地產(chǎn)市場對政府宏觀調(diào)控較為敏感，政策性因素加劇了房地產(chǎn)周期內(nèi)的短期波動頻率和幅度。
2、房地產(chǎn)“去庫存化”任務(wù)嚴峻，拖累房地產(chǎn)投資增長
對于經(jīng)歷了十年市場化發(fā)展歷程的國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)來說，面臨嚴峻的“去庫存化”任務(wù)。具體表現(xiàn)為一級土地市場庫存“主動性積壓”和二級住宅市場庫存“被動性積壓”。1998-2008年的十年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年底，全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中。如果按現(xiàn)有成交速度來測算，預(yù)計全國10大城市的新建住宅庫存量需要未來大約10-12個月的時間才能基本消化出清。（李若愚國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部）
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