低迷、徘徊、反彈、瘋狂……上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速完成了V型反轉(zhuǎn)。而作為拉動(dòng)行業(yè)景氣度復(fù)蘇的強(qiáng)力引擎，“國(guó)字號(hào)”房地產(chǎn)企業(yè)在最新一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”中充當(dāng)了“急先鋒”。從中央軍到地方城建集團(tuán)，無一例外成為近期各大城市十余個(gè)“地王”的創(chuàng)造者。
據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，五月以來短短兩個(gè)月內(nèi)，北京、重慶、杭州、廣州等重點(diǎn)城市相繼刷新歷史紀(jì)錄的單價(jià)和總價(jià)“地王”已達(dá)到13塊。國(guó)字號(hào)房企“一擲千金”，所涉土地款合計(jì)已超過265億元。
與此同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的上半年數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐。上半年7.37萬億元的新增貸款讓國(guó)字號(hào)企業(yè)“手握重金”；上半年新增貸款中，流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資金超過8000億元。
顯然，天量信貸及低成本融資，與地王頻現(xiàn)、泡沫漸起有著剪不斷的聯(lián)系。一位經(jīng)濟(jì)學(xué)者指出，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)尚不牢固以及制造業(yè)面臨產(chǎn)能過剩的情況下，其他行業(yè)的投資回報(bào)依然不確定；由此，房地產(chǎn)成為資本追逐的“寵兒”。但值得注意的是，國(guó)企高價(jià)圈地會(huì)“擠出”民間投資，遏制住房消費(fèi)。而貨幣黏性吹起的局部資產(chǎn)泡沫，將推動(dòng)相關(guān)投資快速增長(zhǎng)，這可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步失衡。
國(guó)進(jìn)民退
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹坦言，2007年那一輪地產(chǎn)熱，活躍在土地市場(chǎng)上的富力、合生創(chuàng)展等公司全是民營(yíng)背景，但今年上半年活躍的全是國(guó)企背景的公司。潘石屹曾覬覦北京新“地王”廣渠路15號(hào)地塊多時(shí)，但最終惜敗于中化集團(tuán)旗下的方興投資。
無獨(dú)有偶，具有央企和地方國(guó)企背景的房地產(chǎn)公司近期頻頻亮相土地市場(chǎng)，并造就了一批“地王”。其中既有傳統(tǒng)主營(yíng)地產(chǎn)的企業(yè)，如保利、綠地、金融街，以及各地城建集團(tuán)，也包括一些主營(yíng)業(yè)務(wù)并非地產(chǎn)的央企，如中國(guó)電子等。
據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，五月初至7月18日，北京、上海、重慶、廣州、杭州等重點(diǎn)城市相繼上演國(guó)企搶地?zé)岢薄Ｖ凶痔?hào)與國(guó)字號(hào)企業(yè)在兩個(gè)月內(nèi)，陸續(xù)競(jìng)得近20幅熱門地塊，涉及土地款超過265億元，其中，刷新單價(jià)和總價(jià)的地塊達(dá)到13幅。
中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的一份報(bào)告指出，央企不但自有資金雄厚，而且在獲得信貸、政府幫助以及其它各種有助于降低成本的方面有著其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢(shì)。奪得廣渠路15號(hào)地塊的中化方興就曾在今年4月中旬獲得中國(guó)銀行北京分行200億元的授信額度。因此，央企資金流向土地市場(chǎng)對(duì)地價(jià)具有推高作用。
今年上半年，如果以5月15日保利在密云拿地為界，可以發(fā)現(xiàn)，央企和地方國(guó)企介入后，地價(jià)呈現(xiàn)爆發(fā)式上漲。以北京為例，5·15之前，土地溢價(jià)成交僅占17%，整體溢價(jià)率不到5%；而5·15之后，土地溢價(jià)成交達(dá)到52%，整體溢價(jià)率高達(dá)70%。
中國(guó)指數(shù)研究院最新調(diào)查顯示， 6月全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地713宗，環(huán)比增加5%，同比增加73%，成交土地面積2686萬平方米，環(huán)比增加29%，同比增加117%。其中總價(jià)“地王”8次被刷新，單價(jià)“地王”6次被刷新。
6月全國(guó)60個(gè)城市住宅用地成交樓面地價(jià)環(huán)比上漲51%。其中，上海住宅用地平均溢價(jià)水平為119%，成交的5宗地塊，溢價(jià)水平全部超過100%。6月，北京共成交18宗住宅用地，其中溢價(jià)超過50%的地塊10宗，溢價(jià)超過100%的地塊6宗，住宅用地成交地塊平均溢價(jià)水平為78%，創(chuàng)下2008年6月以來的最高峰。
廉價(jià)融資
在央企不惜重金拿地的背后，有雄厚的資金在“撐腰”。這部分資金除了企業(yè)多年打拼積攢下來的家底，更多的則是當(dāng)前流動(dòng)性充裕、信貸規(guī)模擴(kuò)張的產(chǎn)物。
根據(jù)央行最新公布的數(shù)據(jù)，上半年人民幣各項(xiàng)貸款新增7.37萬億元；其中，中長(zhǎng)期貸款新增額約為31771億元。由于二季度貨幣政策延續(xù)了一季度的寬松基調(diào)，按照一季度的比例估算，上半年我國(guó)用于房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)的中長(zhǎng)期貸款將分別達(dá)3360億元和2370億元。而制造業(yè)信貸資金也可能流入地產(chǎn)市場(chǎng)。
而統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款為5381億元，同比增長(zhǎng)32.6%；個(gè)人按揭貸款2829億元，增長(zhǎng)63.1%。由此，上半年進(jìn)入房地產(chǎn)的信貸資金超過8000億元。
銀行業(yè)人士透露，上述數(shù)字還不包括票據(jù)融資。而央企通過票據(jù)融資的成本大大低于其他民營(yíng)企業(yè)貸款融資成本，這或許成為央企投資地產(chǎn)“出手闊綽”的主要原因。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授表示，票據(jù)融資屬于信用型金融工具，而央企通常規(guī)模大信用度高，因此很容易獲得票據(jù)融資。一季度票據(jù)融資平均利率在1.8%左右，遠(yuǎn)低于同期貸款利率，可以節(jié)省最多三分之二的融資成本。
央行數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，票據(jù)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于一般貸款增長(zhǎng)。一季度新增票據(jù)貼現(xiàn)1.5萬億元，占新增貸款量的32.3%。年初票據(jù)貼現(xiàn)利率隨貨幣市場(chǎng)利率大幅走低，3月份貼現(xiàn)加權(quán)平均利率為1.88%，同期一般貸款加權(quán)平均利率為5.70%。
而中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行信貸員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，除了票據(jù)融資外，央企通過在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)也可以輕松融得十幾甚至幾十億資金。中票的發(fā)行利率雖然有所上升，但仍低于同期貸款利率。對(duì)于央企來說，發(fā)行中期票據(jù)和向企業(yè)集團(tuán)配股是較多采用的融資方法，這兩種方式的融資成本均比通過貸款融資低。
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