地價(jià)與房?jī)r(jià)之爭(zhēng)再起波瀾。近日，國(guó)土資源部公布了全國(guó)620個(gè)樓盤(pán)地價(jià)房?jī)r(jià)比的相關(guān)數(shù)據(jù)。在所調(diào)查的案例中，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例最低為5.3%，最高為58.6%，平均為23.2%。從數(shù)據(jù)上看，土地成本所占比例不到四分之一。由此，國(guó)土部門(mén)可借此駁斥地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)論。
但需要注意的是，這600余個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目均為在售中，絕大部分獲取土地的時(shí)間是在“招拍掛”實(shí)施的早期，已屬“過(guò)去時(shí)”；而地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的指示性影響，主要體現(xiàn)土地交易的“現(xiàn)在時(shí)”上。更為重要的是，在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下，地方政府存在推高地價(jià)的動(dòng)機(jī)不可忽視。而這種模式很可能會(huì)形成開(kāi)發(fā)商與地方政府利益的捆綁。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，國(guó)土資源部此次調(diào)查，有利于公眾了解樓盤(pán)項(xiàng)目的成本構(gòu)成，也有利于公眾判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。通過(guò)信息公開(kāi)，可減少房地產(chǎn)業(yè)的“灰色地帶”。但調(diào)研后管理部門(mén)能做什么，針對(duì)近期主要城市地價(jià)飆漲，相應(yīng)的土地監(jiān)管政策能否調(diào)整，更值得關(guān)注。
今年上半年，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)局部過(guò)熱，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆榭涨案邼q，國(guó)企成為當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)地主力，重點(diǎn)城市熱點(diǎn)區(qū)域地王頻出，不斷推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而其背后，作為既得利益者的地方政府，受益頗豐。以北京為例，單是6月份，土地收入便超過(guò)百億元。
土地出讓金歷來(lái)是地方政府的一大財(cái)源。除去征地、拆遷、補(bǔ)償、稅費(fèi)等成本，土地出讓的凈收益一般在40%以上。土地出讓金在一些較高地區(qū)能占到地方財(cái)政收入的50%以上。國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)顯示，2006年，全國(guó)土地出讓金總額達(dá)7676.89億元；到2007年增長(zhǎng)至1.3萬(wàn)億元，其中“招拍掛”土地出讓收入超過(guò)9000億元；受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，2008年全國(guó)土地出讓收入縮水，但仍然維持在9600億元的高位。
在4萬(wàn)億投資計(jì)劃下達(dá)后，地方政府為完成配套投資目標(biāo)，面對(duì)的財(cái)政壓力空前巨大，因此“賣(mài)地生財(cái)”再次在一些地方興起。數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)財(cái)政收入增幅大升，主要是由于非稅收入同比增長(zhǎng)1.61倍，其中不乏土地出讓收入。而在天量信貸投放中，國(guó)企廉價(jià)融資—高價(jià)競(jìng)拍土地—流入地方財(cái)政成為新的利益鏈條。這一信貸資金流向又可能是將地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給金融系統(tǒng)。
另外，土地財(cái)政可能滋生開(kāi)發(fā)商與地方政府的“共謀”行為。由于開(kāi)發(fā)商是“財(cái)源”，因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，地方政府往往會(huì)給予諸多“綠色通道”。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，在上一輪房地產(chǎn)熱中，珠三角、長(zhǎng)三角等城市的很多地王以“修改規(guī)劃”的方式實(shí)現(xiàn)退地，無(wú)疑，地方政府在其中扮演了“合謀者”的角色。
顯然，這種土地財(cái)政模式并不可持續(xù)。專(zhuān)家指出，一方面，“土地財(cái)政”對(duì)抬高房?jī)r(jià)有推波助瀾的作用，而房地產(chǎn)稅費(fèi)最終會(huì)轉(zhuǎn)化為商品房成本，由購(gòu)房者買(mǎi)單；另一方面，賣(mài)地沖動(dòng)會(huì)將數(shù)十年后的公共財(cái)政收入提前透支，一旦大規(guī)模城市化進(jìn)程結(jié)束，可供開(kāi)發(fā)的土地日益減少，未來(lái)的公共財(cái)政狀況將會(huì)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
因此，專(zhuān)家指出，“土地財(cái)政”當(dāng)適時(shí)調(diào)整。地方政府應(yīng)將一定比例的土地集約化經(jīng)營(yíng)，向市場(chǎng)提供保障性質(zhì)的公屋，以租金收入逐步替代土地出讓收入。這一政府公共職能的完善，既可以增加保障性住房的供應(yīng)，平抑商品房?jī)r(jià)；同時(shí)又能為政府提供穩(wěn)定的收入來(lái)源，減少地產(chǎn)“灰色收入”。
|
