國土資源部24日公布的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示,在全國抽樣的105個(gè)城市620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,大多數(shù)地價(jià)占房價(jià)比例在15%—30%之間,平均為23.2%,其在30%以下的約占78%。我省有24個(gè)樓盤項(xiàng)目的地價(jià)和房價(jià)比被公開,地價(jià)房價(jià)比普遍接近或超過30%,高于全國平均水平。
記者在查閱調(diào)查數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),在這620個(gè)樓盤中,地價(jià)房價(jià)比在40%以上的項(xiàng)目僅有40個(gè),約占6.45%。有專家指出,近期不斷推高的地價(jià)和屢屢誕生的天價(jià)“地王”對(duì)房價(jià)上漲起到明顯的帶動(dòng)作用。在極少數(shù)樓盤土地成本高昂的背后,多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目正享受著“低地價(jià)高房價(jià)”所帶來的暴利。
620樓盤地價(jià)房價(jià)比最低5.3%最高58.6%
國土資源部此次調(diào)查于5月底開展,調(diào)查對(duì)象主要是2006年以來取得土地且已進(jìn)入銷售階段(包括已售完)的商品房開發(fā)項(xiàng)目。其中,調(diào)查的房價(jià)為商品房開盤時(shí)的平均售價(jià),地價(jià)為土地出讓時(shí)的樓面地價(jià)。
根據(jù)國土資源部調(diào)查報(bào)告顯示,在此項(xiàng)調(diào)查的620個(gè)案例中,銷售房價(jià)最高為45000元/平方米,最低為1130元/平方米；地價(jià)占房價(jià)最低比例為5.3%,最高為58.6%。
全國各地不同項(xiàng)目的地價(jià)房價(jià)之比差別巨大,這一情況也存在于廣東。在被調(diào)查的廣東省內(nèi)廣州、深圳、佛山、汕頭四市共24個(gè)項(xiàng)目中,位于佛山的金地九瓏壁地價(jià)房價(jià)比最高,達(dá)48.44%；位于佛山三水的雍翠新城樓面地價(jià)225元/平方米,開盤售價(jià)2287元/平方米,地價(jià)房價(jià)比僅為9.84%。
國土資源部在廣州抽取的項(xiàng)目是金域藍(lán)灣、蘭亭熙園和富力盈泰廣場,三個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)房價(jià)比分別為42.45%、34.26%和22.83%。合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為,這三個(gè)樣本的數(shù)據(jù)具有一定代表性,說明“在廣州開發(fā)商賺得比較少,比樓價(jià)高的城市要少賺20%?！?/p>
地價(jià)推高房價(jià)?房價(jià)推高地價(jià)!
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,國土資源部公布的調(diào)查結(jié)果旨在澄清“地價(jià)推高房價(jià)”的爭論。
國土資源部的調(diào)查報(bào)告認(rèn)為,最終影響地價(jià)高低的決定性因素主要是市場供求關(guān)系,報(bào)告中并未就房價(jià)問題發(fā)表看法。但記者發(fā)現(xiàn),在被調(diào)查的620個(gè)樓盤中,地價(jià)房價(jià)比在40%以上的項(xiàng)目僅有40個(gè),約占6.45%,而地價(jià)房價(jià)比在30%以下的項(xiàng)目則有78%之多。
“如果這40個(gè)項(xiàng)目的開盤價(jià)都是保本價(jià)的話,那就意味著其他580個(gè)項(xiàng)目都可以因相對(duì)更低廉的土地成本實(shí)現(xiàn)盈利”,有專業(yè)人士指出,如果將這一調(diào)查結(jié)果看作全國房地產(chǎn)市場的整體情況則意味著:6.45%的高地價(jià)樓盤,為90%以上的樓盤帶來了地價(jià)增值的額外收益。
譬如廣州的金域藍(lán)灣項(xiàng)目在2006年成交時(shí)的樓面地價(jià)為4033元/平方米,開盤銷售時(shí)的均價(jià)為9500元/平方米。而其所在的金沙洲區(qū)域另外一個(gè)項(xiàng)目,開發(fā)商通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓獲得的樓面地價(jià)僅為450元/平方米,而該樓盤在售單位均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9000元/平方米,地價(jià)房價(jià)比僅為5%。
房地產(chǎn)專家韓世同指出,一些大盤在前些年取得土地時(shí)的樓面地價(jià)極低,經(jīng)過多年的滾動(dòng)開發(fā),地價(jià)甚至可能接近“零地價(jià)”,而其依然在按照目前的房價(jià)水平進(jìn)行銷售,其中的暴利不言而喻。但遺憾的是,國土資源部的調(diào)查樣本中并沒有那些在2004年土地招拍掛制度實(shí)行前獲得土地的在售樓盤。
疑問
數(shù)據(jù)打架?到底該信誰的?
在今年兩會(huì)期間,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)提交的一份全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”調(diào)查結(jié)果稱,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中,土地成本占直接成本的比例最高,達(dá)到58.2%。
國土資源部的調(diào)查數(shù)據(jù)與全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的調(diào)查結(jié)果有著巨大的差異。那么,究竟地價(jià)占房價(jià)的比例該是多少才比較合理?合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為,限價(jià)房的地價(jià)和房價(jià)一方面受到政府的限制,另一方面也能被開發(fā)商接受,因此其地價(jià)房價(jià)比應(yīng)是相對(duì)合理的。
據(jù)了解,廣州限價(jià)房項(xiàng)目萬科新里程、中海金沙馨園、保利西子灣、龍光峰景華庭的地價(jià)房價(jià)比分別為43.9%、38%、39%和34.5%。黎文江由此推斷,30%—40%是開發(fā)商可以接受的地價(jià)房價(jià)比,一旦這個(gè)比例超過40%,要么說明開發(fā)商非?？春迷摰貕K未來房價(jià)會(huì)上漲,要么就是非市場因素在起作用。
國土資源部的報(bào)告指出,值得注意的是,由于土地從購買到開發(fā)銷售,一般有2—3年時(shí)間,期間房價(jià)會(huì)隨經(jīng)濟(jì)周期變化而調(diào)整。2007年全國十大“地王”中,既有以數(shù)千萬元違約損失退地的,也有變相“囤地”等待“解套”的。因此,拍賣后的土地閑置監(jiān)管問題值得高度關(guān)注。
專家建議
土地出讓應(yīng)“價(jià)中者得”
進(jìn)入5月份以來,全國各地逐漸回暖的土地市場又催生出大量新“天價(jià)地王”,“地王”誕生后往往會(huì)迅速對(duì)周邊房價(jià)起到拉動(dòng)作用。如廣州在6月10日拍出珠江新城“地王”后,周邊樓盤的房價(jià)一周內(nèi)漲幅達(dá)5%—13%。7月16日拍出的金沙洲兩幅地塊盡管沒有創(chuàng)下新高,但該區(qū)域在售樓盤也紛紛提高了價(jià)格。
合富輝煌首席分析師黎文江指出,“地王”催漲房價(jià)的作用應(yīng)引起政府重視?！皬呐牡爻晒@一刻開始,周邊的房價(jià)就發(fā)生了變動(dòng)”。而事實(shí)上,在2007年拿地狂潮時(shí)期拍出的許多“地王”直到目前還沒有開發(fā),根據(jù)當(dāng)時(shí)地價(jià)所推導(dǎo)出的房價(jià)還只是理論上價(jià)格。這些“地王”的誕生只是為當(dāng)時(shí)的房價(jià)上漲做了“嫁衣”,起到推波助瀾的作用。
日前有媒體報(bào)道稱,鑒于各地再度出現(xiàn)的大批“地王”,中央正在考慮普通商品住房用地的出讓完全采用招標(biāo)的方式進(jìn)行,而不是單純遵循土地拍賣“價(jià)高者得”的規(guī)則。據(jù)悉,上海市政府相關(guān)部門已經(jīng)著手醞釀新的措施,借鑒香港“勾地”制度,改變“價(jià)高者得”的原有模式。
房地產(chǎn)專家韓世同表示,目前廣州采取的“先掛牌再競價(jià)”出讓方式在客觀上助長了地價(jià)上漲,“開發(fā)商在掛牌時(shí)已經(jīng)先競了一次價(jià),現(xiàn)場競價(jià)時(shí)又大幅提高了土地溢價(jià)”。韓世同認(rèn)為,相比“價(jià)高者得”的拍賣方式,投標(biāo)的方式不大會(huì)推高地價(jià)。另外,在選擇中標(biāo)企業(yè)時(shí)則可剔除過高或過低的報(bào)價(jià),綜合考慮定價(jià)及開發(fā)商運(yùn)作能力實(shí)行“價(jià)中者得”,以此來抑制地塊周邊開發(fā)商的提價(jià)沖動(dòng)。(王昊)
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