中國指數(shù)研究院的報告顯示，今年上半年，北京、天津、重慶、深圳、武漢等重點城市的住宅成交面積同比增幅接近或超過100%，市場成交量基本恢復(fù)到2007年上半年的水平。房地產(chǎn)業(yè)對上下游經(jīng)濟帶動作用巨大，房地產(chǎn)的復(fù)蘇是“保增長”的有力保證。
但是，房地產(chǎn)業(yè)超常規(guī)反彈、房價上漲過快，也會為實體經(jīng)濟埋下隱患。記者采訪發(fā)現(xiàn)，在金融危機尚未結(jié)束的背景下，房地產(chǎn)業(yè)對實體經(jīng)濟資金的“吸附”作用仍然十分明顯；此外，房地產(chǎn)業(yè)中與實體經(jīng)濟密切相關(guān)的工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)卻相對“冷寂”。
有跡象表明，房地產(chǎn)業(yè)這種超常規(guī)的反彈有脫離宏觀經(jīng)濟的可能性，從而給實體經(jīng)濟帶來不利影響。這一情況值得警惕。
各路資本紛紛擠入地產(chǎn)業(yè)
7月29日，國內(nèi)最大的建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)集團中國建筑在A股上市，成為IPO重啟以來的首只“超級大盤股”。中國建筑在A股市場首發(fā)融資超過500億元，堪稱全球建筑企業(yè)上市的規(guī)模之最。
中國建筑的上市標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)IPO的時間窗口已經(jīng)打開。據(jù)記者的不完全統(tǒng)計，目前，包括恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、萬達(dá)集團、寶龍集團在內(nèi)的20余家房企正在籌劃A股和H股的上市計劃。另外，已進入A股申報程序正在“排隊”的房企有5家?？梢灶A(yù)計，房企將迎來又一波“吸金潮”。
同時，記者還發(fā)現(xiàn)，5至7月間，不少一、二產(chǎn)業(yè)的上市公司也紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)。一些公司雖然尚未變更名稱，但經(jīng)營范圍和資金流向卻明顯向房地產(chǎn)行業(yè)靠攏，這類實業(yè)股票已被業(yè)內(nèi)稱為“隱形地產(chǎn)股”。歸納起來，其“轉(zhuǎn)型”方式主要有三：
一是通過資產(chǎn)購買、注入而進入地產(chǎn)行業(yè)，或通過非公開發(fā)行購買資產(chǎn)，轉(zhuǎn)變成土地一級開發(fā)商。典型的如國內(nèi)牛仔布行業(yè)惟一一家A股上市公司江蘇黑牡丹(600510)。該公司近日實施定向增發(fā)，購買實際控制人持有的常州高新城投公司和常州火炬置業(yè)公司股權(quán)。這樣，公司在原有紡織業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，新增常州市新北區(qū)城市綜合功能開發(fā)業(yè)務(wù)。此外，公司還將對在上述開發(fā)區(qū)內(nèi)新獲得的1500多畝地塊，以及未來廠房搬遷后的老廠土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。
二是通過收購資產(chǎn)，并入了房地產(chǎn)業(yè)的個股。例如傳統(tǒng)的電纜企業(yè)煙臺新潮實業(yè)(600777)通過收購房地產(chǎn)和建筑安裝企業(yè)，已形成了以房地產(chǎn)和電纜為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營格局。公司主要土地儲備都在煙臺地區(qū)，已擁有可開發(fā)土地2000畝左右。一些證券分析師預(yù)計，由于公司拿地成本偏低，未來幾年房地產(chǎn)開發(fā)將成為該公司業(yè)績的主要增長點。
三是以房地產(chǎn)為副業(yè)，但目前正在逐步擴大房地產(chǎn)份額。例如以農(nóng)業(yè)為主營業(yè)務(wù)的順鑫農(nóng)業(yè)(000860)，其控股子公司順鑫佳宇在7月1日競拍得到北京市順義區(qū)站前街商業(yè)金融(西側(cè))項目用地。這是該公司第三次獲得此地段的商業(yè)用地。再如，以水利建筑施工為主業(yè)的安徽水利(600502)目前在安徽省6個城市儲備土地超過2000畝，目前已成為安徽省內(nèi)最大的本土地產(chǎn)商之一。
嘉華(中國)投資有限公司在上海閘北區(qū)內(nèi)的大型樓盤“慧芝湖花園”位列上半年上海樓市銷售額第三位，至今近千套可售房源已告售罄。據(jù)樓盤銷售負(fù)責(zé)人介紹，4、5月份時，投資者的購房數(shù)量已占當(dāng)時銷量的50%至70%。
上海一位有著10多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，與以往情況不同，今年的投資客中有不少是做實業(yè)的企業(yè)家，他們在江、浙、滬等地的企業(yè)出口受阻、業(yè)績不景氣，于是選擇把錢投入房市。一些企業(yè)家覺得，在目前形勢下，投資房地產(chǎn)比做制造業(yè)“來錢更快”。
硬幣的“另一面”：“住商倒掛”折射宏觀經(jīng)濟低溫區(qū)
即使在眼下，房地產(chǎn)業(yè)也并非如人所想是全然一片火爆。目前，一些重點城市存在“住商倒掛”的現(xiàn)象。比如，位于上海恒豐路的商鋪華森商務(wù)廣場，地處蘇州河畔黃金地段，去年年底開盤預(yù)售。截至7月13日，總計369套可售商鋪僅售出34套，目前價格在1.8萬元/平方米左右。而與其不遠(yuǎn)的住宅樓盤嘉里不夜城卓悅居(西區(qū))，同樣臨近蘇州河，最新一次開盤也是去年年底，迄今563套可售房源已只剩3套，最新售價已高達(dá)2.8萬元/平方米。
知名房地產(chǎn)專家蔡為民分析，商辦物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀經(jīng)濟的晴雨表。在一個健康的房地產(chǎn)市場上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價要比住宅項目高出30%左右。但目前國內(nèi)部分一線城市不但商鋪價格嚴(yán)重低于同地段住宅價格，而且還出現(xiàn)滯銷。蔡為民認(rèn)為，這說明“目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟基本面的支撐，而且房地產(chǎn)業(yè)自身也出現(xiàn)了冷熱不均的不正常現(xiàn)象”。
相關(guān)數(shù)據(jù)也說明了上述情況。國際知名物業(yè)服務(wù)商世邦魏理仕最近發(fā)布的報告顯示，今年第二季度上海辦公樓平均租金報價為每天每平方米7.05元，環(huán)比下跌4.6%。而今年上半年，上海辦公樓平均租金報價已下跌11.0%。
報告顯示，自2008年第四季度以來，上海辦公樓市場已連續(xù)三個季度出現(xiàn)吸納量為負(fù)的情況，新的物業(yè)項目不斷交付，而租戶卻縮減面積，使市場未租用率不斷上升。此外，去年上海辦公物業(yè)新增供應(yīng)中有85%以上為甲級及超甲級物業(yè)，而今年上半年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)則有所不同，有逾7成物業(yè)為乙級辦公樓。
戴德梁行新近的一份報告也顯示，在另一個房地產(chǎn)一線城市深圳，第二季度，盡管商鋪租賃市場有所活躍，但銷售市場依然較為冷清。4、5兩月一手成交商鋪面積僅1.64萬平方米，同比大幅下降61%。
商辦、工業(yè)的土地交易也顯得相對冷清。比如，在上海日前一次土地出讓中，5塊商辦用地的交易波瀾不驚，成交價平淡無奇。其中長寧區(qū)“221街坊3丘”地塊成交的樓面價僅為6873元/平方米，不及此前不久相近地段拍出的住宅用地2.2萬元/平方米樓面價的1/3。在大連、東莞等一些經(jīng)濟外向度較高的城市，還出現(xiàn)了工業(yè)用地流拍的現(xiàn)象。上海莘莊工業(yè)區(qū)董事長張金弟介紹，預(yù)計該工業(yè)區(qū)內(nèi)今年新成交土地面積約100畝，保持近幾年來的平均水平。
外資對中國商業(yè)地產(chǎn)也持審慎態(tài)度。新加坡騰飛集團下設(shè)的、旨在投資大陸工業(yè)(產(chǎn)業(yè))園、商業(yè)地產(chǎn)的私募基金，今年以來不曾出手。該基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示“目前還在積極尋找項目”。
警惕“三駕馬車”被房地產(chǎn)“牽著走”
中央財經(jīng)大學(xué)教授郭田勇指出，房地產(chǎn)業(yè)對上下游經(jīng)濟的帶動作用巨大，房地產(chǎn)的復(fù)蘇是經(jīng)濟增長的有力保證。對地方政府而言，樓市、地市的活躍，為政府提供了豐沛的收入。一些地方財政收入上半年向好，與樓市的走強直接相關(guān)。
但另一方面，過多的產(chǎn)業(yè)資本融入樓市，會為實體經(jīng)濟埋下隱患，不利于長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)專家蔡為民指出，從目前房地產(chǎn)投資異常火爆“住商倒掛”等情況分析，不排除房地產(chǎn)業(yè)有“脫軌”的可能性。除銀行信貸資金外，大量來自實體經(jīng)濟的資金也流入房地產(chǎn)的開發(fā)及購買領(lǐng)域，一方面加大房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的可能性，另一方面將對實體經(jīng)濟的投資產(chǎn)生分流作用，并反過來造成后者對房地產(chǎn)形成更大依賴，“一旦泡沫破滅，實體經(jīng)濟必將受到重創(chuàng)”。中國指數(shù)研究院副院長陳晟指出，要警惕消費、投資、外貿(mào)這“三駕馬車”被房地產(chǎn)“牽著走”的情況，警惕樓市強勢反彈過后陷入“二律背反”。
專家建議，一是在實施積極財政政策和適度寬松貨幣政策的同時，要對資金的流向保持密切監(jiān)管、監(jiān)控，確保資金能最大限度流入實體經(jīng)濟。二是高度警惕房地產(chǎn)業(yè)對投資的“過度拉動”作用，對實體經(jīng)濟資金進入樓市的情況要加強監(jiān)控，并在相關(guān)限制性政策上留出操作空間。三是要引導(dǎo)地方政府?dāng)[脫對住宅地產(chǎn)的過度依賴，激發(fā)商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)在創(chuàng)造稅收、解決就業(yè)方面的長效作用，適時考慮通過稅收等手段幫助工、商地產(chǎn)走出低谷。
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