我們買房時(shí)價(jià)格較高的一個(gè)重要成因，是將幾十年的土地出讓金，一年收上來，攤?cè)敕績r(jià)，支出方面也是一年花掉。其實(shí)，仔細(xì)想一下，這是一種吃子孫飯的不可持續(xù)的財(cái)政體制。一個(gè)城市，規(guī)劃面積為30平方公里，王書記一任5年賣掉15平方公里，李書記一任5年賣掉15平方公里，出讓期為70年，后60年就無地可賣了，也就是說前兩任書記、市長把后12任書記、市長的地全部賣光了。
應(yīng)當(dāng)鼓勵在大村莊、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)搞多層的小產(chǎn)權(quán)房
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：小產(chǎn)權(quán)房是社會關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)問題，您曾經(jīng)說過，小產(chǎn)權(quán)房是合法的，大產(chǎn)權(quán)房是違法的，您能解釋一下嗎？
周天勇：從我們的憲法大法來看，規(guī)定只有公益性建設(shè)項(xiàng)目，才能強(qiáng)制征用集體土地；反之，也就是說，住宅、企業(yè)等等，是非公益性項(xiàng)目，是不能征用集體土地的。從這個(gè)意義上講，目前實(shí)施的土地法，違背大法。而集體土地，只要符合規(guī)劃，直接進(jìn)入住宅等建設(shè)市場，不違背憲法的規(guī)定。我說的小產(chǎn)權(quán)房合法，大產(chǎn)權(quán)房違法，是從這個(gè)意義上講的。
現(xiàn)在的幾難問題是，如果鼓勵城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村大量地購買容積率較低的院落等，確也存在日后土地復(fù)墾、轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)，補(bǔ)償成本提高的問題。但如果不讓農(nóng)村居民賣出其宅基地，如果他在城鎮(zhèn)中有房了，或者在城鎮(zhèn)中工作，他的宅基地又不能變現(xiàn)，不能形成對城鎮(zhèn)住宅的全部或者部分購買能力，導(dǎo)致兩棲居住，土地資源的浪費(fèi)更大。
因此，我認(rèn)為，可能要限制一些基本農(nóng)田區(qū)域中的宅基地被城鎮(zhèn)居民購買，以防止復(fù)墾時(shí)，成本太高。對于基本農(nóng)田中的宅地，如果農(nóng)民在城鎮(zhèn)中有房了，或者想購買房，政府財(cái)政應(yīng)當(dāng)有一筆國土整理的基金，予以收購，復(fù)墾為耕地。而政策上應(yīng)當(dāng)允許符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地，不再經(jīng)過征用，直接進(jìn)入土地建設(shè)市場，在一些人口集中的大村子、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)、城市郊區(qū)，允許建設(shè)多層的所謂的小產(chǎn)權(quán)房，以利于村莊的整理，騰出更多的土地來。
小產(chǎn)權(quán)房的重要作用是，有了一個(gè)重要的低一個(gè)層次的供應(yīng)市場，對目前的大產(chǎn)權(quán)房的房價(jià)上漲形成抑制。
開征房產(chǎn)稅是抑制住宅投資和投機(jī)推動漲價(jià)的唯一手段
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：溫家寶總理前幾天在上海、江蘇考察時(shí)說，要抑制投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。在您看來，抑制投機(jī)性購房有哪些手段呢？
周天勇：購買住宅無非有兩種需求，一種是自己住，一種是當(dāng)做資產(chǎn)投資賺取利益，后一種需求，當(dāng)然希望房價(jià)越漲越好，如果一套房子從每平方米三千元漲到兩萬元，那投資者將非常興奮。這是資產(chǎn)性需求。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，資產(chǎn)的持有成本高低與投資與投機(jī)的活躍性是高度相關(guān)的。中國目前的房屋持有成本幾乎為零，不收房產(chǎn)稅，有的如果不住，物業(yè)費(fèi)、水電等等費(fèi)都不交。中國許多城市中的住宅小區(qū)，晚上黑燈率很高，入住率有的只有30%。中國城鄉(xiāng)居民，如果都有兩套以上的房屋，甚至四五套房屋，住宅用地將翻番，還需要3到4億畝耕地。雖然房屋投機(jī)使投資者的財(cái)富增加，但是，從中國人多地少、糧食還不安全的國情來看，房子的閑置，實(shí)際是土地資源的極大浪費(fèi)。抑制房屋投機(jī)和投資，其方法是提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險(xiǎn)，開征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅對投機(jī)需求抑制非常大。房屋是不是閑置，美國和澳大利亞就不一樣，澳大利亞是不征房產(chǎn)稅的，晚上住宅黑燈比例非常高。美國人口那么少，土地資源那么多，但是有兩套房子的人非常少，因?yàn)橐鞫?，各?.2%到2%不等。一套50萬美元的住宅，一年要交1萬美元的稅，房屋的持有成本很高。
嚴(yán)格控制村莊用地適當(dāng)放寬城市建設(shè)用地
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：您提出，控制土地浪費(fèi)的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村，而不是城市，這怎么理解？
周天勇：因?yàn)槿绻麑Τ鞘薪ㄔO(shè)用地，特別是城市住宅用地控制太嚴(yán)格，地價(jià)上漲，導(dǎo)致房價(jià)肯定會上漲。我提出一個(gè)觀點(diǎn)，我們控制建設(shè)用地也要城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。我們過去控制建設(shè)用地，總是緊盯著城市用地。實(shí)際上我今年搞了一個(gè)研究報(bào)告，發(fā)現(xiàn)1978年的農(nóng)村村莊用地只有7000多萬畝，2007年達(dá)到了27000多萬畝，村莊用地?cái)U(kuò)大2億畝，而農(nóng)村人口卻凈減少了6000多萬人。城市建成區(qū)，改革開放初為2600多萬畝，2007年為7600萬畝左右，30年來城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)大了5000多萬畝，卻轉(zhuǎn)移和增加了4.1億人口。哪個(gè)合算？應(yīng)當(dāng)把房價(jià)降低下來，讓更多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市。一些農(nóng)村衰落了，復(fù)墾成耕地，嚴(yán)格控制農(nóng)村宅地的供應(yīng)，多拿出一些土地進(jìn)行城市建設(shè)，并且在城市中發(fā)展小企業(yè)和服務(wù)業(yè)，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，這是多好的辦法。到最后，算總賬，還能多出土地來。
住房狀況不善會給未來造成社會問題
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：房屋土地不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，它在很大程度上還是個(gè)社會問題，有時(shí)它的社會屬性還重于經(jīng)濟(jì)屬性。我看到您提出，土地、房價(jià)與中國的城市化道路有關(guān)，如果不能理順，可能造成非常嚴(yán)重的社會后果，能不能具體談?wù)劇?/p>
周天勇：各國有各國的城市化道路，城市化就是農(nóng)村人口不斷地向城市轉(zhuǎn)移，最后，城市人口的比例不斷地上升，變成一個(gè)城市人口在75%以上的工業(yè)化國家。
城市化的過程，有許多因素，比如要進(jìn)得來、有工作、留得下。國內(nèi)許多學(xué)者提出限制我們城市化的主要是戶籍制度。這是一個(gè)因素。我認(rèn)為，臨時(shí)居住證制度和可以在城鎮(zhèn)中務(wù)工的制度，很大程度上解決了農(nóng)民進(jìn)得來和有業(yè)可就的障礙，妨礙城市化水平提高的主要因素實(shí)際上是留不下。主要是居住成本太高！城里人都買不起房，何況進(jìn)城的一般農(nóng)民。
現(xiàn)在我擔(dān)心的是，中國10年后，20年后，30年后，城市化會是一個(gè)什么樣呢？目前，城市中房價(jià)與兩個(gè)農(nóng)民工的收入比，已經(jīng)達(dá)到了30，房價(jià)還在繼續(xù)上升，居住成本太高，農(nóng)民根本不可能買房留在城市中。而如果2030年城市化水平達(dá)到70%，將有4億人口要城市化，還有目前城市中的流動人口2億，他們能留在城市中嗎？
工棚式居住、城郊農(nóng)民家中簡陋式居住、集體宿舍特別擁擠式居住，是中國進(jìn)城農(nóng)民的居住方式；人口在城鄉(xiāng)之間劇烈流動；夫妻分離、上下代分離，家庭不能團(tuán)圓；青壯年到城市貢獻(xiàn)，老年回農(nóng)村，農(nóng)村老齡化速度要遠(yuǎn)比城市快。而且，城市中形成有房食利和租賃交租的兩個(gè)階層，形成兩極分化。是家庭團(tuán)圓的社會穩(wěn)定，還是妻離子散、單身在外的社會穩(wěn)定？是人口在一地穩(wěn)定居住的社會穩(wěn)定，還是人口在城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間劇烈流動的社會穩(wěn)定？是老年人口均勻地分布在城鄉(xiāng)，與下一代離得較近的社會穩(wěn)定，還是老人和下一代人天各一方的社會穩(wěn)定？是城市中大家都有房的社會穩(wěn)定，還是一少部分人有房出租食利，而大部分人打工交租，形成社會巨大心理反差和失衡的社會穩(wěn)定？
必須用改革的辦法來解決難題把房價(jià)穩(wěn)定和降下來
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：看來中國的這種土地制度和房屋體制，確實(shí)已經(jīng)到了不改革不行的地步了。您認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)如何調(diào)整和改革？
周天勇：我認(rèn)為，首先，思路上要進(jìn)行調(diào)整，即糧食安全和城鄉(xiāng)居民的住房安全同樣重要。土地資源要在吃飯和居住方面合理進(jìn)行分配。要嚴(yán)格限制農(nóng)村宅基地的供應(yīng)，適當(dāng)擴(kuò)大城市住宅用地的供應(yīng)。每年的城市化需要的住宅要合理地預(yù)測，農(nóng)民工是多少，城市人口需要多少，轉(zhuǎn)移進(jìn)來人的需要多少，國土資源部每年需要供應(yīng)住宅用地多少。住宅用地應(yīng)當(dāng)分類按比例下放到地方，從上到下嚴(yán)格規(guī)定不能挪作他用，以防止住宅供應(yīng)土地少而導(dǎo)致房價(jià)上漲。
要鼓勵小自然村并到大村子和小城鎮(zhèn)，鼓勵宅地復(fù)墾，老百姓把宅基地讓出來變成耕地，中央財(cái)政或者是地方財(cái)政應(yīng)當(dāng)拿錢給他補(bǔ)，鼓勵把它變?yōu)楦?；一部分騰出來的宅基地，可以搞建設(shè)用。
其次要推進(jìn)改革，思路為：一是把政府寡頭壟斷的土地招拍掛供應(yīng)市場，改革為信息對稱和供給方也充分競爭的市場；二是把政府土地招拍掛，一次性將土地和房屋幾十年的收入收上來，改變?yōu)殚L期可持續(xù)的收入；三是把建設(shè)中分散繁多的有關(guān)房屋稅費(fèi)，改革為購買后簡單的兩三種房產(chǎn)稅，改購買時(shí)收大部分稅費(fèi)，為住了以后再收，而土地交易政府收取增值稅。這樣的好處是：1、把地方政府吃子孫飯和不可持續(xù)的收入流程，改革為穩(wěn)定和持續(xù)的收入流程；2、對收入少而需要買房的，降低了成本，對于收入多且有了財(cái)產(chǎn)的，政府用稅收來調(diào)節(jié)，縮小貧富差別。
解決土地市場結(jié)構(gòu)問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)思路為：形成競爭性的土地供給市場、競爭性的土地需求市場，抑制土地的價(jià)格，供需信息對稱和對接，網(wǎng)上撮合形成均衡價(jià)格。具體改革措施為：需要國土資源部門出臺條例，或者立法制定限制地方政府囤地的條款；在符合建設(shè)規(guī)劃的前提下，集體土地、城鎮(zhèn)國有土地，不論什么類型，全部自由地進(jìn)入市場；能供應(yīng)的土地，經(jīng)常性地在市場掛牌；形成縣、中心地區(qū)、省甚至全國性的交易市場，要聯(lián)網(wǎng)，形成網(wǎng)絡(luò)層級性的市場，網(wǎng)絡(luò)交易，屬地管轄；改善土地需求市場的結(jié)構(gòu)，經(jīng)常性地網(wǎng)上掛出需求信息，對大面積購買土地有囤積目的的開發(fā)商進(jìn)行限制。
而從地方政府有關(guān)房地的財(cái)政收入渠道看，需要有這樣的理順：一是廢除目前的土地招租，將幾十年收入一次性收上來的體制，改革為對交易的土地，不論何種所有制，不論誰在使用，不論在誰手中，在交易中收取交易增值稅，土地交易增值部分，國家、集體、企業(yè)、使用者之間合理分配。二是按照房屋市場價(jià)格征收房產(chǎn)稅，對于城鎮(zhèn)房改房、已經(jīng)含有土地出讓金的房，前者明確產(chǎn)權(quán)，按照市場價(jià)征稅，后者按照出讓金多少，逐年先征后抵扣返還出讓金部分；對于超過一定規(guī)定面積的，進(jìn)行累進(jìn)征稅；別墅可以按照所處區(qū)位的不同，如在平整的地區(qū)或山坡上等等，除了征收一般和累進(jìn)的房產(chǎn)稅外，還應(yīng)當(dāng)征收不同程度的土地使用稅；對于一些特殊的領(lǐng)域和不同體制內(nèi)的情況，可實(shí)行老人老辦法、新人新辦法的政策，進(jìn)行過渡。三是進(jìn)行房屋普查登記，稅務(wù)部門建立房屋評估機(jī)構(gòu)，為開征房產(chǎn)稅做好基礎(chǔ)工作，并且清理土地和房屋建設(shè)中的各種稅費(fèi)，合并簡化地方政府的房地收入。
土地交易增值稅、房產(chǎn)稅、別墅土地使用稅，都應(yīng)當(dāng)作為縣市級政府的地方稅收，全部留給市縣級政府使用，中央和省級政府不進(jìn)行集中和分成。
我認(rèn)為，晚改不如早改，改革越拖越難，應(yīng)當(dāng)考慮社會大多數(shù)人的利益，考慮國家和民族長期的利益，避免因居住和房價(jià)問題而引起社會動蕩，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)人民的樂業(yè)和安居，實(shí)現(xiàn)中國人的住房夢。本報(bào)記者 田如柱
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