高供應(yīng)、高回報(bào)、高借貸→樓市泡沫
高風(fēng)險(xiǎn)、金融危機(jī)→迪拜債務(wù)危機(jī)
每年以兩位數(shù)增長的迪拜房地產(chǎn)，究竟是怎樣趴下的？從宏觀數(shù)字看，房地產(chǎn)“綁架”了迪拜經(jīng)濟(jì)。截至2007年，每年以雙位數(shù)增長的房地產(chǎn)業(yè)占迪拜GDP的11.6%，吸納一成勞動(dòng)力。如果將和它相關(guān)性極強(qiáng)的建筑業(yè)、金融業(yè)一起計(jì)算，迪拜有近四成的GDP得看樓市臉色，數(shù)十萬人為它打工。
金融和房地產(chǎn)從來是一對密友，在迪拜危機(jī)下，它們成了互相拖累的難友，這對“地王”頻出的中國市場無疑敲響了警鐘。
越野車穿越近郊炙人的沙漠，窗外滿眼都是金黃細(xì)沙，偶爾幾棵低矮的沙棗在搖曳……看到這片荒涼的場景，或許能讓人體會(huì)迪拜焦灼的心情。和富裕的首都阿布扎比不同，自1966年發(fā)現(xiàn)石油后，迪拜的儲(chǔ)量不足前者的一成，據(jù)稱到2015年就會(huì)用完。于是在沙漠邊上大力推動(dòng)金融、搞高端房地產(chǎn)去尋求突破的想法既瘋狂又迫切。
5年來，迪拜大舉投入3000億美元以興建各類工程項(xiàng)目，鱗次櫛比的摩天大廈拔地而起，事后證明這重挫了政府的資產(chǎn)負(fù)債表。
房地產(chǎn)占一成GDP
每年以兩位數(shù)增長
從短期成效看，樓市的繁榮讓迪拜從一個(gè)小海灣發(fā)展成為容納160多萬人的大都市打下了基礎(chǔ)，源源不斷涌入的人口更加成為房子“不愁租”的理由。
從宏觀數(shù)字看，房地產(chǎn)“綁架”了迪拜經(jīng)濟(jì)。截至2007年，每年以雙位數(shù)增長的房地產(chǎn)業(yè)占迪拜GDP的11.6%，吸納一成勞動(dòng)力。如果將和它關(guān)聯(lián)的建筑業(yè)、金融業(yè)一起計(jì)算，迪拜有近四成的GDP得看樓市臉色，數(shù)十萬人為它打工。
直到迪拜的旗艦企業(yè)迪拜世界11月底突然引爆債務(wù)危機(jī)，迪拜的“身家”才被看清。整個(gè)迪拜世界負(fù)債593億美元，迪拜政府和公司債規(guī)模為800億美元，這幾乎抵得上迪拜去年824億美元的GDP。
來自野村證券得報(bào)告顯示，迪拜地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率高達(dá)50%，土地是皇家所有，依托當(dāng)局的開發(fā)商拿地基本不怎么花錢。Nakheel、Emaar等開發(fā)商后面都有政府的身影，成為銀行借貸的優(yōu)質(zhì)客戶，是拿下朱美拉棕櫚島、世界島、迪拜塔的“地王”。
當(dāng)年樓市回報(bào)率
多則三成少則一成
炒樓這項(xiàng)世界公認(rèn)的高風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)，在迪拜被高回報(bào)率所遮蔽。記者在當(dāng)?shù)夭稍L期間，多個(gè)中介表示當(dāng)年樓市的年回報(bào)率多達(dá)三成，至少也能撈10%。
世界金融危機(jī)爆發(fā)后，折斷了炒家的資金鏈，房地產(chǎn)在2008年三季度首度下跌5%，迪拜樓市開始“退燒”?！叭ツ陣H金融風(fēng)暴出現(xiàn)時(shí)，當(dāng)?shù)鼐陀袑⒔话牍こ堂媾R停工?！毕愀劢ㄖ熓聞?wù)所商會(huì)主席劉榮廣說，迪拜世界的債務(wù)又帶來了第二波沖擊。
如今與樓市相關(guān)
行業(yè)都難獲信貸
迪拜一位中介告訴記者，外國人以前借錢炒樓很容易，現(xiàn)在得最少在迪拜工作1年才能辦成，還要求最低月入2萬迪拉姆(1迪拉姆約合1.88元人民幣)。當(dāng)?shù)?家大銀行在迪拜世界危機(jī)中風(fēng)險(xiǎn)敞口達(dá)51億美元，評級被標(biāo)準(zhǔn)普爾下調(diào)至“負(fù)面”。
“整個(gè)房貸政策都變了”，在渣打銀行(迪拜)工作的鐘小姐來自江西，她一直負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)氐墓举J款業(yè)務(wù)。金融危機(jī)后，寫字樓和期房都是被她所在的銀行禁止貸款的行業(yè)，現(xiàn)房和住宿用房雖然可以貸到款，但審批程序也嚴(yán)格了很多，需要對客戶的固定資產(chǎn)、收入和發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行把關(guān)。
“現(xiàn)在銀行在貸款方面的政策還是非常保守的”，容易拿到貸款的行業(yè)基本都是食品、石油、日用品這些穩(wěn)健的行業(yè)，重工、家具和大型家電等樓市密切相關(guān)的行業(yè)就很難獲得銀行的信貸。
貸款市場的變化直接影響到了銀行業(yè)務(wù)員的業(yè)績表現(xiàn)，“在房貸很紅火的2007年和2008年上半年，我們一個(gè)員工一個(gè)月貸出去1000萬迪拉姆都是很平常的事情，而現(xiàn)在只能做到200~300萬迪拉姆的量。”鐘小姐說。
本報(bào)記者專訪中國駐迪拜總領(lǐng)館總領(lǐng)事高有楨：
迪拜危機(jī)對華商
整體影響并不大
“溫州炒房團(tuán)資產(chǎn)蒸發(fā)20億元”、“大批華商撤離迪拜”，記者出發(fā)前往迪拜之前，各種傳言甚囂塵上。中國駐迪拜總領(lǐng)事館總領(lǐng)事高有楨在接受本報(bào)記者專訪時(shí)談及迪拜危機(jī)對各個(gè)行業(yè)的影響時(shí)認(rèn)為，危機(jī)到目前仍然是可控狀態(tài)，對華商的整體影響并不大。
廣州日報(bào)：目前有多少中國人在阿聯(lián)酋？
高有楨：按照阿聯(lián)酋的統(tǒng)計(jì)，目前全阿有20萬中國人，絕大部分都在迪拜。其中從事建筑工人約2萬人，其他的有從事飲食業(yè)、酒店和分布在各大機(jī)構(gòu)和集團(tuán)，更多的還是在迪拜經(jīng)商，這其中以浙江為首，來自溫州、臺(tái)州等地。中國人在這注冊的企業(yè)大部分位于迪拜和沙迦，有2000多家。
廣州日報(bào)：迪拜危機(jī)對中國商人有哪些影響？
高有楨：影響較大的是建筑企業(yè)。目前在冊的迪拜中國建筑企業(yè)有35家，還有一些以合作的方式在當(dāng)?shù)亻_展業(yè)務(wù)。金融危機(jī)爆發(fā)后，迪拜房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖，給中國建筑企業(yè)造成了被動(dòng)。其他行業(yè)影響不算大，例如貿(mào)易。
廣州日報(bào)：對希望來迪拜投資的中國人有何提醒？
高有楨：到迪拜投資大環(huán)境是好的，能來這里投資當(dāng)然是好。來之前大家應(yīng)該先調(diào)查市場情況。危機(jī)中也有商機(jī)，只是看能否把握住。中國企業(yè)和商人應(yīng)該學(xué)會(huì)和國際打交道的方式。
廣州日報(bào)：中資金融機(jī)構(gòu)在迪拜的損失如何？
高有楨：在迪拜比較正規(guī)的只有兩家，工行和中國銀聯(lián)。因?yàn)閯傔M(jìn)入這個(gè)市場開展業(yè)務(wù)，屬于剛起步。
廣州日報(bào)：迪拜的經(jīng)濟(jì)什么時(shí)候能恢復(fù)？
高有楨：現(xiàn)在仍然不好講。但是迪拜受到的影響和整個(gè)世界密切相關(guān)，它也采取了一系列措施。
粵商
迪拜魅力
不是房產(chǎn)
而是貿(mào)易
“看到你們來，我很高興，迪拜粵商這個(gè)群體應(yīng)該要受到關(guān)注”，已在迪拜創(chuàng)業(yè)8年的汕頭商人張欽偉在迪拜的事業(yè)小有成就，“如果不來迪拜，我在國內(nèi)能去鎮(zhèn)政府上班就不錯(cuò)了”，張欽偉在他的奔馳車上向記者表示。
張欽偉在迪拜開設(shè)的阿聯(lián)酋中國批發(fā)城是一幢六層高的建筑，“我覺得迪拜最大的魅力在于它的地理位置，而不是房地產(chǎn)”，張欽偉說，“我運(yùn)到迪拜的服裝產(chǎn)品，99%都是轉(zhuǎn)運(yùn)到其他地區(qū)去的”。
中國國際商會(huì)廣東商會(huì)副會(huì)長陳耀桓認(rèn)為，迪拜的地理位置決定了它需要依靠傳統(tǒng)貿(mào)易。地產(chǎn)泡沫破滅之后，迪拜政府將會(huì)弱化房地產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化轉(zhuǎn)運(yùn)中心、貿(mào)易中心等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，“因此迪拜危機(jī)對于粵商來說反而是一個(gè)利好消息”。
結(jié)束語
記者離開迪拜的當(dāng)日，因?yàn)轱w機(jī)晚點(diǎn)在機(jī)場滯留了十幾個(gè)小時(shí)，機(jī)場熙熙攘攘的人流與“危機(jī)”形成了強(qiáng)烈的反差。導(dǎo)游Lisa說，她的小孩就要上學(xué)了，投機(jī)客的危機(jī)不會(huì)影響到她的生活。粵商說，迪拜已經(jīng)形成了一個(gè)強(qiáng)有力的品牌，對中國企業(yè)仍然有很強(qiáng)的吸引力。
投機(jī)客得到懲罰，投資客獲得獎(jiǎng)賞，“迪拜危機(jī)”又給世人上了一堂生動(dòng)的課。(劉俊、劉新宇)
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