所謂物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”，是指雖然沒有實際征稅，但一切步驟與真實收稅流程相同，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。
據(jù)相關(guān)媒體報道，今年稅務部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后，將推廣至全國。專家指出，這一信息表明，物業(yè)稅開征步伐將大大加快了。
文/記者蔣悅飛、何穎思、賴偉行、陳海玲、張忠安
昨日，有媒體傳出消息，今年稅務部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”(模擬試點)將推廣至全國。對此，本報記者致電國家稅務總局新聞辦公廳主任牛新文，他表示還不清楚有關(guān)報道內(nèi)容，需要進一步了解再作回復。廣東省地稅局有關(guān)負責人則表示，目前還沒有收到相關(guān)文件。
專家：可能先對商業(yè)地產(chǎn)試點征收
對于物業(yè)稅的開征，無論是財稅專家、經(jīng)濟界人士還是房地產(chǎn)專業(yè)人士，幾乎眾口一詞地表示，由于操作成本高，今年內(nèi)開征幾乎不可能，因而房地產(chǎn)短期內(nèi)不會受到影響。
“既然說是今年全國推廣‘空轉(zhuǎn)’，就說明今年不會開征，對今年的房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生影響?！睆V州市社科院數(shù)量經(jīng)濟研究所所長歐江波昨天接受采訪時表示。
這一看法被多位專家認同。財政部財政科學研究所副所長劉尚希認為，在全國推廣房地產(chǎn)模擬評稅屬于一種“摸底”性質(zhì)，以便建立信息系統(tǒng)，離真正開征物業(yè)稅還很遠。
中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓就認為，今年在全國范圍內(nèi)開征物業(yè)稅的可能性還不大，但在局部地區(qū)試點對商業(yè)地產(chǎn)征收，還是很有可能的。
興業(yè)銀行資深經(jīng)濟學家魯政委認為，物業(yè)稅的開征至少在近幾年是不可能的事情，因為如果真如此，中國經(jīng)濟賴以生存的支柱即會人為地倒塌。
不過，也有人認為今年會開征物業(yè)稅。房地產(chǎn)營銷策劃人謝逸楓表示，“如果要等2011年或2012年，樓市基本上瘋狂了，調(diào)控基本上達不到什么效果了。”
難點：技術(shù)上可行操作成本太高
劉尚希指出，物業(yè)稅是小稅種，但征稅的操作成本很高，在目前個人收入差距比較大的背景下，還有很多問題需要解決，“比如現(xiàn)在市中心的房子評估價很高，但市中心其實還有不少回遷戶、低收入人群，因為評估價高就要多繳稅；而郊區(qū)的房子評估價低，繳稅少，居住的卻可能是買得起車的人?！?/p>
他認為，除“技術(shù)上可行性”之外，還要考慮“經(jīng)濟可行性”，“建立信息系統(tǒng)后還要建立中介機構(gòu)、仲裁機構(gòu)等，還有一系列規(guī)章制度，光是委托中介機構(gòu)作評估，就要花一大筆錢”。如果開征物業(yè)稅按照房子的市場評估價征稅，需要逐家逐戶核定，還要考慮業(yè)主的收入情況，“比個稅還難”。
影響：一旦開征將現(xiàn)房產(chǎn)拋售潮
不過，社會最關(guān)注的是物業(yè)稅開征對樓市的影響？“在發(fā)達國家，都會對物業(yè)持有者進行征稅，而且征得還比較重，以抑制投資者的需求?！睔W江波表示。但是真正對房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響，是在物業(yè)稅從沒有到開始征這一階段，投資客會在這個時候集中拋售，貨量增加，價格下跌，但是“這是比較短的一段時間，真正開征了，市場反而平穩(wěn)了?！闭嬲绊懹卸啻?，還要看其征稅的額度。
目前，不少政府官員和專家都指出，只要在現(xiàn)有的房產(chǎn)稅基礎(chǔ)上作修改，就可以達到開征物業(yè)稅目的?！熬拖袢加投愘M改革一樣，也只是在原來的消費稅成品油稅目上作修改就達到了目的”，劉尚希說，“物業(yè)稅將來也可能是這種情況”。目前的房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅的一種，征稅對象是房屋，房子用于商業(yè)經(jīng)營、出租就要繳納，但對于個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。劉尚希指出，只要將房產(chǎn)稅征稅范圍擴大到個人非營業(yè)用房產(chǎn)即可。
波及：對地產(chǎn)開發(fā)商直接影響較小
不過，由于物業(yè)稅主要是針對炒房的投資投機者，因此對開發(fā)商而言，直接影響較小。
東莞某開發(fā)商負責人表示，物業(yè)稅對開發(fā)商的影響是間接的，主要是防止捂盤，“但即使開征，稅收成本也肯定會低于實際房價上漲所帶來的收益，因此，能否打擊捂盤，實際效果不會太明顯?！彼J為，征收物業(yè)稅，會迫使一部分人放棄惡意炒房，減少非剛性需求，使房價逐步回歸理性，但對開發(fā)商影響不大。
物業(yè)稅：
又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)價格就會隨之提高，相應的，物業(yè)稅也要提高。
“空轉(zhuǎn)”方案各不同
選取哪個未有定數(shù)
從2003年5月開始，財政部和國家稅務總局分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點工作。財稅部門目前已初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，開發(fā)了若干套評稅軟件，形成了專家支持隊伍，形成了“總體設(shè)計、分步實施”的物業(yè)稅改革思路，取消了城市房地產(chǎn)稅，統(tǒng)一了內(nèi)外資房產(chǎn)稅制度。
劉桓透露，目前試點的城市當中都有不同的“空轉(zhuǎn)”方案，最終選取哪個方案還不得而知。其中一個方案是，針對商業(yè)地產(chǎn)采取跟目前房產(chǎn)稅一致的征稅辦法，即對于自用房產(chǎn)按房價原值的70%，乘以1.2%的稅率計算，而對于出租用途房產(chǎn)按租金的12%計算。針對個人非營業(yè)性住宅，則區(qū)分為自住和投資兩種，其中自住用途的免稅，投資用途的(包括超過一定面積的，或者超過一套住房的)要征稅，征多少還未明確，“但出于抑制投機的目的，稅率不應太低。”
劉桓呼吁開征物業(yè)稅要先聽證，“稅負太重老百姓受不了，也打壓了樓市正常發(fā)展；太輕卻起不了抑制作用?！?/p>
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