日前有消息稱，國土資源部正配合證監(jiān)會，對部分申請IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個涉嫌違規(guī)用地項目進(jìn)行清查。這意味著，房企融資和再融資的審批將從嚴(yán)，進(jìn)展速度將放緩。顯然，管理層已對房企融資囤地的做法有所警覺，并預(yù)備采取措施遏制該現(xiàn)象蔓延。
權(quán)威人士透露，鑒于2009年房地產(chǎn)市場上升過快，房企斥巨資拿地的現(xiàn)象愈演愈烈，管理層將適當(dāng)收緊房企的融資行為，防范樓市和土地市場的泡沫膨脹。對于具有囤地行為的上市房企，管理層將堅決限制其再融資。
其實(shí)，早在2008年，國務(wù)院便出臺文件明確規(guī)定，對“房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)”應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。
一般而言，“招拍掛”商業(yè)用地必須是企業(yè)的自有資金，房企IPO和增發(fā)的募集資金不能用于拿地。不過，有業(yè)內(nèi)人士坦言，流動的資金可以置換，而且滾動開發(fā)模式更為土地儲備提供了合理性以及擴(kuò)張的空間。在樓市和股市聯(lián)動的背景下，房地產(chǎn)熱會傳導(dǎo)至資本市場，點(diǎn)燃上市房企的“圈錢欲”。
2009年，隨著樓市價量齊升，房企紛紛擴(kuò)充土地儲備。一線房企在提高開工計劃的同時，儲地規(guī)模也大幅攀升。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年1-11月，萬科、保利、中海等30家大型房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備逐月放量。這些企業(yè)中，土地儲備超過2000萬平方米的占據(jù)了大半。如何將這些土地儲備盡快轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的市場供應(yīng)，平抑樓市價格，防止泡沫吹起，已是市場和管理層關(guān)注的焦點(diǎn)。
在這種背景下，2009年底管理層密集出臺了一系列調(diào)控政策，其中包括“拿地首付比例不得低于50%”等直接針對房地產(chǎn)公司拿地的政策，其意圖也正是指向囤地，敦促房地產(chǎn)商加速開發(fā)和銷售以平衡資金鏈。
一直以來，為提高凈資產(chǎn)收益率，大多數(shù)企業(yè)均圍繞銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率做文章。由于自身開發(fā)模式的特殊性以及行業(yè)集中度偏低，近幾年來，多數(shù)房企追求毛利率遠(yuǎn)勝于追求資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。這意味著，“重儲地、輕開工”是開發(fā)商普遍的運(yùn)營取向，囤地囤房由于有著直接賬面收益也就成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”。
更重要的是，我國仍處于城市化進(jìn)程中，土地內(nèi)涵價值的上漲是確定的趨勢。因此，房企融資和擴(kuò)張土地儲備，是一種“戰(zhàn)略”考慮，背后有著長期的利益驅(qū)動；而提高開工率、加快銷售，僅僅是一種中近期策略。
對房企而言，擴(kuò)張土地儲備，延緩開工率，可以成為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)節(jié)供求關(guān)系、維持理想價格的重要手段，但是，隱藏的風(fēng)險也不言而喻。助漲的因素往往也是助跌的，如果房價在特定階段內(nèi)快速上漲，那么市場的波動也隨之加??；而資產(chǎn)價格的上漲導(dǎo)致利率上行，大幅透支未來的泡沫也終將破裂。
因此，政府監(jiān)管部門對土地利用的監(jiān)管不能缺位，而且需要多部門聯(lián)合監(jiān)管。從融資、拿地到銷售，對房企實(shí)施全程監(jiān)管，尤其在土地利用環(huán)節(jié)，將融資一并納入監(jiān)管。這樣可以有效監(jiān)測開發(fā)商土地利用進(jìn)度，敦促開發(fā)商加快開工以增加當(dāng)期供給，以穩(wěn)定房價預(yù)期，防止房價過快上漲。
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