昨天下午，經(jīng)過(guò)187輪競(jìng)價(jià)，中海地產(chǎn)以59.7億元奪得豐臺(tái)區(qū)六圈村A居住項(xiàng)目用地，成為2010年北京首塊地王，同時(shí)，該地塊以17153元/平方米的樓面地價(jià)刷新了豐臺(tái)區(qū)最高地價(jià)。半小時(shí)后，中海再次發(fā)威，以項(xiàng)目公司名義將六圈村B項(xiàng)目地塊收入囊中，總價(jià)7.2億元，兩塊地塊合計(jì)66.9億元。該地塊成交價(jià)刷新了去年12月大龍地產(chǎn)以50.5億拿得順義地王的紀(jì)錄，成為自北京土地招拍掛以來(lái)總價(jià)最高地王。
“馬甲”接力連獲兩地
昨天下午的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)是今年來(lái)最熱鬧的拍地現(xiàn)場(chǎng)，尤其是建筑面積超過(guò)34萬(wàn)平方米的豐臺(tái)區(qū)六圈村A地塊。
14家開(kāi)發(fā)企業(yè)參與了六圈村A地塊的競(jìng)價(jià)，其中不僅有中鐵建、保利、中海、遠(yuǎn)洋這樣的巨頭央企，也有萬(wàn)科、龍湖這樣的大型上市公司，同時(shí)不乏合景泰富、融創(chuàng)、正華開(kāi)發(fā)、天瑞嘉園等地區(qū)企業(yè)。
A地塊以25.9億元起拍，競(jìng)價(jià)階梯2000萬(wàn)元。如此高的競(jìng)價(jià)階梯，僅在去年廣渠路15號(hào)地競(jìng)賣時(shí)出現(xiàn)過(guò)。
競(jìng)拍初期，各企業(yè)爭(zhēng)相出價(jià)，但是當(dāng)競(jìng)價(jià)進(jìn)入40億以后，基本就是龍湖和嘉益德與杭東置地聯(lián)合體之間的角逐。49億時(shí)，前幾天剛競(jìng)得豐臺(tái)黃土崗地塊的中鐵建出現(xiàn)，但幾輪出價(jià)后就退出了。53.7億時(shí)，央企巨頭保利殺出，與嘉益德聯(lián)合體競(jìng)逐。
雖然競(jìng)價(jià)對(duì)手幾番轉(zhuǎn)換，但嘉益德聯(lián)合體一直盛氣凌人，毫不退讓。當(dāng)價(jià)格達(dá)到59.2億時(shí)，記者注意到，嘉益德聯(lián)合體代表與坐在旁邊的中海地產(chǎn)負(fù)責(zé)人耳語(yǔ)數(shù)秒后，不再出價(jià)。此時(shí)，最后真正的贏家中海地產(chǎn)才如黑馬一般躍出，僅5輪競(jìng)價(jià)后，就以59.7億元擊敗保利。
此后，六圈村B地塊很快拍出，獲得者正是上一塊地最后退出的嘉益德與杭東置地聯(lián)合體。
競(jìng)拍結(jié)束后，記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，嘉益德也是中海地產(chǎn)的項(xiàng)目公司。
這樣，中海地產(chǎn)以總價(jià)66.9億元，成功拿下豐臺(tái)區(qū)兩塊地，也成為其今年以來(lái)在北京土地市場(chǎng)首批收獲。
少數(shù)人的土地盛宴
一家參與競(jìng)價(jià)的地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，“這顯然是一場(chǎng)只有少數(shù)人才能參與的土地盛宴”。他指出，報(bào)價(jià)進(jìn)入50億元以后，場(chǎng)上僅剩龍湖、保利和嘉益德聯(lián)合體，而后者其實(shí)就是中海，這個(gè)組合中，不是央企就是上市公司，都是資本雄厚的企業(yè)。
“不好說(shuō)最終的價(jià)格過(guò)高，只能說(shuō)這個(gè)價(jià)格超過(guò)了我們能承受的限度”，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為現(xiàn)在的市場(chǎng)情形不是很明確，政策變化頻繁，很難對(duì)未來(lái)有所預(yù)期，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，只能全力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以獲得未來(lái)發(fā)展的基本生產(chǎn)資料。
-地塊分析
商品房樓面價(jià)已達(dá)2萬(wàn)元/平方米
豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地，位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)六圈村，規(guī)劃建筑面積348037.9平方米，掛牌出讓起始價(jià)為202500萬(wàn)元，競(jìng)價(jià)階梯為900萬(wàn)。其中，有5萬(wàn)平方米限價(jià)房，最高限價(jià)8000元/平方米。按最終價(jià)格計(jì)算，A居住項(xiàng)目用地樓面地價(jià)達(dá)17153元/平方米。
據(jù)一位參與了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的企業(yè)負(fù)責(zé)人分析，考慮到該地塊有5萬(wàn)平方米的限價(jià)房，其商品房的樓面地價(jià)其實(shí)已經(jīng)在2萬(wàn)元/平方米左右，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)?shù)啬壳暗亩址烤鶅r(jià)。據(jù)了解，距離該地塊較近的在售項(xiàng)目是四環(huán)內(nèi)的萬(wàn)年花城，新房均價(jià)在23000元/平方米左右，周邊樓盤(pán)均為次新房，但二手房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)了1.75萬(wàn)元/平方米。
上述人士分析，該地塊位于南四環(huán)外，緊鄰總部基地，目前交通等優(yōu)勢(shì)尚不明顯，但是未來(lái)地鐵9號(hào)線、萬(wàn)壽路南延都將極大提升該地塊的交通優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，該地塊限高60米，容積率為1.8，相對(duì)于目前市場(chǎng)普遍2.8的容積率，并不算高，因此，可以通過(guò)在部分區(qū)域建造低密度的聯(lián)排別墅、花園洋房，大幅提高土地獲益率。
北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，如果競(jìng)得企業(yè)不改規(guī)劃的話，該地塊建成后，售價(jià)將超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)高于周邊甚至是三環(huán)內(nèi)商品房的均價(jià)，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商依然看好樓市。他提醒，土地市場(chǎng)火熱可能傳導(dǎo)至商品房及二手房買(mǎi)賣市場(chǎng)，“一旦這一信心傳導(dǎo)到買(mǎi)賣市場(chǎng)，春節(jié)后樓市可能繼續(xù)恢復(fù)上漲”。
-專家點(diǎn)評(píng)
拿地戰(zhàn)火全面燃起
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰獲悉此訊后，第一反應(yīng)就是：“現(xiàn)在每一次拿地均突破紀(jì)錄，打破預(yù)期，把人們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期提高一大截?！?/p>
至于原因，陳云峰認(rèn)為主要是開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)和政策都相對(duì)看好。雖說(shuō)政府著手調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)，不過(guò)，中字頭企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期還是很樂(lè)觀，對(duì)政策預(yù)期比較穩(wěn)定。陳云峰說(shuō)，作為開(kāi)發(fā)商，自己也感到拿地壓力倍增。拿地競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，戰(zhàn)火已經(jīng)從東燒到西，從北燒到南。對(duì)比之下，去年地王不值一提，甚至可以用一個(gè)月一個(gè)樣來(lái)形容現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)。
-中海背景
去年拿地頭牌
去年8月份開(kāi)始，中海地產(chǎn)頻頻出現(xiàn)在全國(guó)各地土地市場(chǎng)，接二連三拿得地王，被業(yè)內(nèi)人稱為“瘋狂拿地”。
8月，中海新增土地儲(chǔ)備總計(jì)297.1萬(wàn)平方米；9月中海以70.06億元將上海長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊攬入懷中；10月28日、29日、30日，中海參加了多場(chǎng)土地競(jìng)拍，最終在佛山、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春斬獲4塊總價(jià)均創(chuàng)當(dāng)?shù)赝恋爻山患o(jì)錄的“地王”地塊。中海公告顯示，截至去年11月底，中海全年累計(jì)新增土地儲(chǔ)備已高達(dá)1165.4萬(wàn)平方米，其中新增權(quán)益土地儲(chǔ)備1071萬(wàn)平方米，耗資金280多億。
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