2009年5月21日，廣渠門外10號地拍出10.22億元。業(yè)內(nèi)人士分析，北京土地成交價往往遠高于底價，因此調(diào)整基準地價會抬高土地出讓底價，但不會影響土地成交價。資料圖片 周曉東 攝
相隔8年，北京的基準地價擬首次進行調(diào)整。昨天，市國土局舉行了“北京市基準地價更新成果聽證會”。與2002年版的基準地價相比，新版基準地價有所上調(diào)。市國土局副局長曾贊榮表示，更新成果將報市政府批準，預(yù)計一季度將公布實施。
首次細劃片區(qū)制定基準地價
據(jù)了解，基準地價簡單來說就是土地的初始價，反映的是土地的價值。即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價格?；鶞实貎r按照不同的區(qū)域，和不同的土地用途，分別確定平均價格。
此次擬更新的基準地價中，土地用途分為了商業(yè)、辦公、居住和工業(yè)四大類，也就是將2002年版的“綜合”變成了“辦公”。土地級別從原先的10個級別，增加到12個級別。其中，二環(huán)內(nèi)的大部分土地，都定為了最高的一級；三環(huán)內(nèi)則主要為二級和三級；五環(huán)內(nèi)大都是六級以內(nèi)。各項土地的基準價格，都比2002年版本有所上調(diào)。
同時，此次新版基準地價中，還首次采用了區(qū)片基準地價的方式，“簡單來說，以前只是分區(qū)域確定不同的基準地價，現(xiàn)在在每個區(qū)域里，又劃分出很多個區(qū)片，全市約1100平方公里的建成區(qū)內(nèi)，劃出了500多個區(qū)片，平均每個區(qū)片2平方公里左右，每個區(qū)片確定一個基準地價。這樣就可以針對不同地區(qū)的實際情況，更精確地進行指導(dǎo)?！?/p>
此外，新版基準地價還首次對商業(yè)路線的地價，明確加價的幅度。對于58條典型的商業(yè)街，沿線的基準地價，將比其所在區(qū)域的基準地價有所上浮。其中，長安街、王府井商業(yè)街、西單北大街、前門商業(yè)街等商業(yè)街沿線，擬加價的幅度最高
今后基準地價每兩三年調(diào)整一次
曾贊榮表示，2002年之后北京就一直沒有調(diào)整過基準地價，近年來北京的地價和房價都有明顯上升，因此當前使用的基準地價已經(jīng)不能反映市場的實際情況。今后，北京的基準地價每兩三年，就將根據(jù)地價、房價等情況的變化，進行一次全面的調(diào)整。
此次新版的基準地價中，還首次采用了動態(tài)更新機制。“某些重點區(qū)域，由于一些重點項目或發(fā)展，土地價值短期內(nèi)就明顯提高了，比如召開奧運會，奧運場館周邊的土地價值上升很快，就會對這些區(qū)域的基準地價隨時進行調(diào)整?！痹潣s說。
他透露，聽證會后，基準地價更新成果預(yù)計在一季度報批市政府，經(jīng)批準后由市政府發(fā)布實施。
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現(xiàn)行基準地價最高近萬元
市國土局相關(guān)負責人介紹說，目前北京實行的基準地價是2002年調(diào)整的。按照土地用途分為商業(yè)、綜合、居住和工業(yè)四類，并由城區(qū)至郊區(qū)劃分為十個級別。東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段，其他郊區(qū)縣則處于六到十類地段。
其中，商業(yè)、綜合、居住用途的最高一級價格分別達到了9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米，而最低的十級則分別只有140元/建筑平方米、140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。
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基準地價將來可能影響物業(yè)稅
市國土局稱調(diào)價不會對地價、房價產(chǎn)生明顯影響
基準地價的調(diào)整，對于普通市民的生活有什么影響？市國土局副局長曾贊榮昨天表示，基準地價具有指導(dǎo)作用，將來物業(yè)稅的征收有可能與之有一定的關(guān)系。
市國土局相關(guān)負責人稱，基準地價只是反映土地的價值，而土地進入市場確定的底價，是根據(jù)土地一級開發(fā)成本等具體情況，綜合評估確定的，與基準地價關(guān)系不大。土地最終的成交價，也是市場需求決定的。因此基準地價對地價和房價不會產(chǎn)生明顯影響。
此外，這位負責人說，目前相關(guān)部門制定的二手房的區(qū)域指導(dǎo)價格，也與基準地價沒有太大關(guān)系。
曾贊榮表示，對于普通市民來說，基準地價的上漲，意味著他們購買的房屋，物業(yè)價值將增加。將來征收的物業(yè)稅，有可能與基準地價有關(guān)。
北京大學不動產(chǎn)研究所主任馮長春解釋說，物業(yè)稅的征收，此前研究過幾種征收標準，其中一種就是將基準地價和房屋的重置價加在一起，作為該物業(yè)的價值，按照一定的比例征收物業(yè)稅。
“調(diào)價將減少黑白合同避稅”
北京中原三級市場研究部認為，基準地價的上調(diào)或?qū)p少全款購房容易避稅的現(xiàn)象。
據(jù)了解，目前市場上需要貸款的客戶已很難避稅，大部分都按照實際成交價格納稅，而全款客戶依然可能采用黑白合同，按照根據(jù)基準地價制定的北京最低指導(dǎo)價納稅，這樣使得同一棟樓同時成交的不同房源可能因為是否貸款而相差數(shù)十萬的稅費。提高最低計稅價格，可以減少這種投資客因為不需要貸款而更容易避稅的現(xiàn)象。 (記者馬力 李宛霖 楊娟娟)
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