四、2009年影響全國(guó)城市地價(jià)變化的主要因素分析
(一)國(guó)家擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)及4萬(wàn)億投資等各項(xiàng)政策措施，帶動(dòng)了土地需求的快速增長(zhǎng)。
為應(yīng)對(duì)全球性金融危機(jī)，2008年末國(guó)家出臺(tái)了一系列的政策措施，提出了“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的總體部署，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，尤其4萬(wàn)億救市資金的逐步投放，既促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)逐步向好，也一定程度上刺激了土地需求增長(zhǎng)，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求不斷增加，引起土地價(jià)格不斷上漲，土地供應(yīng)也大幅增加。同時(shí)，國(guó)家一系列區(qū)域性規(guī)劃的發(fā)布，如國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020年)》、國(guó)務(wù)院批復(fù)了《關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》、《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》、《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》、《促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃》、《中國(guó)圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃綱要》、《海南國(guó)際旅游島規(guī)劃》等，一定程度上促進(jìn)了區(qū)域性土地開發(fā)需求的增加，引起土地價(jià)格上漲。
(二)潛在的通脹預(yù)期、投資性需求不斷增長(zhǎng)，是引起房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲的直接因素。
在后金融危機(jī)時(shí)期，尤其是全球性救市資金的大量投放，潛在的通貨膨脹預(yù)期成為所有投資者關(guān)心的重點(diǎn)；加之在金融危機(jī)時(shí)期蓄積的購(gòu)房需求需要釋放，蓄積的流動(dòng)性資金需要找到投資領(lǐng)域，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚不明朗、土地資源有限而房地產(chǎn)需求不斷增長(zhǎng)的背景下，最終導(dǎo)致了2009年的全國(guó)性房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲的現(xiàn)實(shí)。2008年居民購(gòu)房普遍存在觀望態(tài)度，導(dǎo)致房?jī)r(jià)略有下跌(-1.61%)，2009年初很快出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，緊接著是持續(xù)上漲，最終達(dá)到了全年房?jī)r(jià)上漲25.92%的歷史高點(diǎn)，這在很大程度上拉動(dòng)了地價(jià)快速上漲。隨著商品房交易量的激增，一方面?zhèn)€人及房企對(duì)房?jī)r(jià)走高的預(yù)期較為樂觀，另一方面也造成部分持觀望態(tài)度居民在恐慌心理下購(gòu)房，刺激投資性需求，房屋銷售市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)非理性增長(zhǎng)，同時(shí)拉動(dòng)城市地價(jià)的持續(xù)上漲。
(三)國(guó)家在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的金融政策調(diào)整，在刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也促進(jìn)了房地產(chǎn)投資增加，一定程度上推動(dòng)了地價(jià)上漲。
2008年9月16日至2009年底，央行5次降息和4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，2009年國(guó)務(wù)院辦公廳落實(shí)和出臺(tái)有關(guān)信貸、稅收系列政策措施，如廢止《城市房地產(chǎn)稅》、實(shí)行首套住房七折優(yōu)惠貸款利率、將轉(zhuǎn)讓個(gè)人住房征收營(yíng)業(yè)稅的期限從5年調(diào)整為2年、首次下調(diào)商品房固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目比例、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化等，這一系列措施的出臺(tái)，既鼓勵(lì)了住房合理消費(fèi)、增加了內(nèi)需，但也放松了房地產(chǎn)“銀根”、降低房企融資門檻，一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)需求增加，進(jìn)而引起房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲。據(jù)國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)GDP增長(zhǎng)8.7%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)30.1%[2]，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)16.1%，廣義貨幣供應(yīng)量(M2)余額為60.62萬(wàn)億元，增幅比上年末高9.86個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣供應(yīng)量(M1)余額為22.00萬(wàn)億元，增幅比上年末高23.29個(gè)百分點(diǎn)，貨幣流通量(M0)余額為3.82萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.77%[3]。
五、2010年全國(guó)城市地價(jià)變化趨勢(shì)分析
(一)金融與稅收政策的調(diào)整將作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，并直接影響地價(jià)走勢(shì)。
首先，2009年，宏觀經(jīng)濟(jì)在各項(xiàng)調(diào)控措施作用下已經(jīng)逐步回暖，2010年國(guó)家在宏觀調(diào)控方面的各項(xiàng)措施預(yù)期有所調(diào)整，這將對(duì)土地及房地產(chǎn)開發(fā)的金融環(huán)境、供求關(guān)系產(chǎn)生直接影響，并進(jìn)而影響地價(jià)走勢(shì)；其次，2009年全國(guó)各主要城市普遍出現(xiàn)了房?jī)r(jià)、地價(jià)過快上漲的局面，對(duì)此，國(guó)家必將進(jìn)一步研究制訂抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施。2009年下半年國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，提高土地利用效率；五部委聯(lián)合公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過一年；國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。從目前的國(guó)家政策趨勢(shì)來看，2010年,還會(huì)有一系列調(diào)控政策的跟進(jìn),地價(jià)上漲幅度或會(huì)有所放緩。
(二)一線城市居住地價(jià)增長(zhǎng)將趨于平穩(wěn)，須防止二、三線城市地價(jià)跟風(fēng)上漲。
總體來看，2009年地價(jià)上漲幅度較大的主要是一線經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市和東部沿海地區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較活躍的城市。隨著這些城市的地價(jià)達(dá)到一定水平，其用地成本已經(jīng)大幅增加，受土地成本輻射效應(yīng)影響，部分用地和開發(fā)需求必將轉(zhuǎn)向二、三線城市。同時(shí)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐加快，中小城市對(duì)住房用地需求會(huì)持續(xù)增大，首套購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的持續(xù)實(shí)施落實(shí)、剛性購(gòu)房需求的釋放，將刺激二、三線城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，從而激發(fā)城市居住地價(jià)的上漲。但是，二、三線城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)聚集程度等必然存在一定的差距，其市場(chǎng)需求彈性往往受到很多限制，因此必須防止二、三線城市地價(jià)跟風(fēng)過快上漲。
(三)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)逐步向好，工業(yè)用地需求有所上升，應(yīng)密切關(guān)注工業(yè)用地價(jià)格變化趨勢(shì)。
2009年GDP增長(zhǎng)達(dá)到8.7%，其中第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到546320.04萬(wàn)億元，比上年增加9.4%，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)逐步向好，多數(shù)地區(qū)正在逐步進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。2009年年末閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)提高宏觀調(diào)控水平，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏、重點(diǎn)。國(guó)家政策對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)已提出明確導(dǎo)向，隨著經(jīng)濟(jì)形式的好轉(zhuǎn)和四萬(wàn)億投資及其后續(xù)效應(yīng)的持續(xù)作用，以及工業(yè)用地最低價(jià)實(shí)施政策的調(diào)整，預(yù)計(jì)2010年工業(yè)用地需求將會(huì)增加，在滿足用地供應(yīng)的同時(shí)，應(yīng)關(guān)注工業(yè)用地價(jià)格的變化，制訂實(shí)施差別化的工業(yè)用地價(jià)格政策。
(本報(bào)告詳細(xì)內(nèi)容見即將出版的《中國(guó)城市地價(jià)狀況2009》一書)
|
