對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，2010年4月是一個(gè)頗不平靜的月份。面對(duì)部分城市房價(jià)的過快上漲，中央果斷推出調(diào)控“組合拳”，要求在全國范圍內(nèi)實(shí)行嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。而在上周，即新政出臺(tái)后首周，樓市已經(jīng)明顯感受到政策壓力，主要城市一、二手房買賣乃至土地交易市場(chǎng)普遍降溫。
一線城市成交全面下跌
昨天，來自中國指數(shù)研究院的一周監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在其跟蹤的35個(gè)主要城市中，有21個(gè)城市的商品房成交面積環(huán)比下跌，其中杭州跌幅最大，環(huán)比下跌73%；4個(gè)一線城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。中國指數(shù)研究院有關(guān)分析師表示，樓市新政對(duì)房價(jià)過快上漲城市作用明顯，投資性需求得到有效抑制，隨著政策進(jìn)一步落實(shí)，樓市將進(jìn)入較長的觀望期。
從商品住宅成交情況來看，盡管成交量普遍下挫，但成交均價(jià)并未明顯松動(dòng)。一些城市的房價(jià)反而出現(xiàn)上漲。佑威房地產(chǎn)研究中心昨天提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積17.3萬平方米，環(huán)比下跌50%，但成交均價(jià)高達(dá)26096元/平方米、環(huán)比上漲11%，成交均價(jià)創(chuàng)下歷史新高。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟指出，新政密集出臺(tái)，直接打壓需求，但恐怕對(duì)普通住宅市場(chǎng)影響更大，“上周上海均價(jià)低于2萬元的中低端樓盤成交量僅為7萬平方米，環(huán)比大跌60%；而單價(jià)5元萬以上的高端樓盤成交量反而環(huán)比增加5%，也因此推高了一周均價(jià)?？梢娰Y金有限、只能投身中低端市場(chǎng)的投資者乃至剛性需求對(duì)政策更為敏感?！?/p>
又如北京新開樓盤也仍沒下調(diào)房價(jià)。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，下月北京商品房開盤均價(jià)預(yù)期可達(dá)28520元/平方米，比本月以來的開盤均價(jià)上漲35%。“開發(fā)商不差錢，實(shí)行大幅優(yōu)惠的少?！北本┲性?jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，目前大部分開發(fā)商依然堅(jiān)持高價(jià)開盤。SOHO中國董事長潘石屹也認(rèn)為，一些開發(fā)商特別是上市房企去年的住房銷量大增，短期內(nèi)還是會(huì)硬挺著不降價(jià)。
二手房價(jià)格明顯松動(dòng)
在二手房市場(chǎng)，新政出臺(tái)后的最大變化就是“放盤”意愿增強(qiáng)而“接盤”意愿減弱。如昨天來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，比較新政出臺(tái)前、后一周的數(shù)據(jù)，中原地產(chǎn)在北京、上海、廣州、深圳、天津5個(gè)城市的二手房掛牌量均快速增加，增幅分別達(dá)到49%、33%、24%、24%和20%；購房者方面，由于普遍預(yù)期市場(chǎng)將轉(zhuǎn)入調(diào)整，所以并不急于買進(jìn)，新政出臺(tái)前、后一周，北京、上海、深圳三地的新增客源量顯著下降，降幅分別達(dá)到80%、40%和80%。
從價(jià)格來看，中原門店調(diào)研結(jié)果顯示，各城市不同區(qū)域二手房源均有不同幅度的議價(jià)空間，部分板塊掛牌價(jià)格出現(xiàn)明顯下降，幅度超過10%。中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理瞿安新表示，業(yè)主掛牌價(jià)格降低已經(jīng)較為普遍，主要原因是去年房價(jià)的快速上漲，使得多數(shù)業(yè)主的前期投資獲利頗豐，適當(dāng)降價(jià)并不妨礙他們的投資收益，并且按照目前的市場(chǎng)形勢(shì)來看，對(duì)于擁有多套房的業(yè)主來說，尤其是純投資者，降價(jià)套現(xiàn)將比繼續(xù)持有待漲更為合理。
與一手房不同，業(yè)內(nèi)預(yù)期二手房價(jià)格的議價(jià)空間還會(huì)擴(kuò)大。瞿安新認(rèn)為，由于各方估計(jì)價(jià)格不會(huì)再度上漲，因此購房者普遍采取觀望策略，預(yù)計(jì)隨后1個(gè)月內(nèi)，供求分歧將逐步拉大，成交持續(xù)低迷，二手房價(jià)格亦會(huì)出現(xiàn)明顯下調(diào)，調(diào)整幅度可能會(huì)達(dá)到20%左右。瞿安新表示：“與2008年的一手房帶動(dòng)二手房降價(jià)不同，本次調(diào)整將會(huì)是二手房帶動(dòng)一手房價(jià)格下跌，因?yàn)榻?jīng)歷了2009年的熱銷后，多數(shù)開發(fā)商資金相對(duì)充裕，降價(jià)動(dòng)力不足。不過，二手房降價(jià)幅度也很難出現(xiàn)20%以上的調(diào)整，特別是一線城市，因?yàn)檫@些城市的需求較為充足，在價(jià)格出現(xiàn)一定調(diào)整后，將會(huì)有剛性需求和改善性需求跟進(jìn)，成交即會(huì)恢復(fù)?！?/p>
開發(fā)商拿地信心受影響
另外，值得一提的是，新政的影響還已傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。上周，土地市場(chǎng)交易出現(xiàn)一定程度的波動(dòng)。雖然各地的供地計(jì)劃已經(jīng)紛紛出臺(tái)，但是具體細(xì)則尚未明確，導(dǎo)致推出總量延續(xù)低迷狀態(tài)。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，上周監(jiān)測(cè)的20個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地52宗，環(huán)比減少17%；推出土地面積236.6萬平方米，環(huán)比減少48%。其中，住宅用地共推出18宗，環(huán)比減少22%；推出面積72萬平方米，環(huán)比減少68%。
數(shù)據(jù)還顯示，上周20個(gè)重點(diǎn)城市成交土地74宗，環(huán)比增加222%；成交土地面積234.2萬平方米，環(huán)比增加121%。新政在很大程度上對(duì)開發(fā)商的拿地信心產(chǎn)生影響，特別是住宅用地，上周住宅用地僅成交3宗，環(huán)比減少67%；成交面積2.8萬平方米，環(huán)比減少93%。上周一線城市無一宗住宅用地供應(yīng)和成交。相比之下，二線城市中的青島和中山，分別有96萬平方米和99萬平方米的住宅用地成交，煙臺(tái)和威海也各有13萬平方米和12萬平方米的住宅用地成交。分析師認(rèn)為這與各大開發(fā)商紛紛入駐二、三線城市不無關(guān)系。（上海證券報(bào)記者 李和裕 于祥明）
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