對話嘉賓：
馬曉河 國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長
李稻葵 清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心主任
潘石屹 SOHO中國有限公司董事長
雷鼎鳴 香港科技大學經(jīng)濟學系教授
袁鋼明 清華大學經(jīng)管學院中國與世界經(jīng)濟研究中心研究員
2010年，新的經(jīng)濟問題浮現(xiàn)：消費價格上漲、通貨膨脹壓力增大、房價暴漲不落、泡沫風險升高，刺激政策付出的成本代價顯現(xiàn)。
“中國經(jīng)濟的未來走向與房地產(chǎn)的走向密不可分，房地產(chǎn)問題解決不好，將嚴重影響未來中國經(jīng)濟的健康發(fā)展?！痹谇迦A大學中國與世界經(jīng)濟研究中心日前舉辦的“破解迷局：聚焦中國宏觀政策”論壇上，幾乎所有與會者都將話題轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)問題。
高房價是怎么形成的？
在2008年世界次貸危機影響下，全球經(jīng)濟下滑，為避免中國經(jīng)濟重蹈美國覆轍，于是，各項有利于房地產(chǎn)市場的新政陸續(xù)出臺，鼓勵購房者買房。隨后，2008年和2009年中國經(jīng)濟在世界經(jīng)濟中一枝獨秀，房地產(chǎn)也在這兩年中獲得飛速發(fā)展，但是房價的迅猛上漲卻讓老百姓不堪重負，到底是什么導致了房價的過快上漲？中國的房地產(chǎn)究竟得了什么??？
潘石屹：中國的房地產(chǎn)有病，主要表現(xiàn)在兩“亂”：首先是房價跟地價完全離譜。土地價格本來是房地產(chǎn)的一部分，我們看到的現(xiàn)象是土地的價格太高，房價跟土地價格完全脫節(jié)，出現(xiàn)行業(yè)面粉比面包價格還貴的現(xiàn)象。其次是租金與房價亂套。這兩亂，我想了半天，就叫做“癌癥”，是癌細胞把別的部位的營養(yǎng)吸收過來。
雷鼎鳴：目前內(nèi)地的房價走勢，很類似于1997年年初時的香港。隨著政府的調(diào)控政策，1997年底香港房價開始逐步下跌。如果以1997年底的房價指數(shù)為100來計算，2003年香港房價指數(shù)跌到谷底時只有大約37%，目前也不過剛剛回升到78%左右。我覺得政府調(diào)控下的中國房價走勢，也會逐步下跌。中國去年貨幣供應(yīng)量接近30%，但是大多數(shù)資金選擇進入資本市場，更進一步說就是進入樓市，于是房價被迅速拉高。
袁鋼明：政府此次對房地產(chǎn)調(diào)控的力度以及政策出臺的密度超出了市場的預期，市場普遍認為這些舉措很可能導致房地產(chǎn)銷售開始下滑，未來房價將有10%～30%的下跌空間。但是業(yè)內(nèi)依然有一部分人士認為，由于以往房地產(chǎn)政策存在的越調(diào)越高現(xiàn)象，所以不管實行什么政策，房價都會上漲。
這就是我們常說的高房價預期。高房價預期其實在日本已經(jīng)發(fā)生過，日本在形成泡沫經(jīng)濟之前，從1970年至1985年，15年間房價漲了16倍，日本人就形成了這樣一個預期：那就是股市會下跌，商品價格會下跌，工資也會下跌，只有房價不會下跌。
中國目前這種類似的預期已經(jīng)形成了，甚至打破了常規(guī)，有“政策一出臺，房價就會上漲”的傾向。據(jù)我了解，目前很多人對房價上漲的預期非常強，這種情況下政策面臨很大挑戰(zhàn)。政策當下面臨的問題是如何應(yīng)對預期從而打破預期。
李稻葵：今年乃至明年中國經(jīng)濟運行的基本面非常好，對經(jīng)濟的增長、物價的走勢都不必過于擔心，主要問題就在于房地產(chǎn)價格過快上漲。在這樣的大環(huán)境下，出現(xiàn)了兩個“從來沒有出現(xiàn)過”。一是社會上尤其是80后、90后的年輕人，對于現(xiàn)在房價如此之高，增長如此之快，從來沒有如此強烈地表達過不滿；二是國家在房地產(chǎn)價格上表達出來的調(diào)控意愿也從來沒有如此明確過?！斑@兩個從來沒出現(xiàn)過”結(jié)合在一起，一定可以導致政策上的一系列變化，從而使房價在不久的將來出現(xiàn)一定的調(diào)整。
在未來18個月之內(nèi)，一定會出現(xiàn)針對房價的更加見效的經(jīng)濟調(diào)控措施。
治疾之策如何選
為遏制房價的快速上漲，4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議決定提出用差別化的信貸、稅收和土地政策為高燒不退的房地產(chǎn)市場降溫。幾項政策中，差別化的信貸政策已經(jīng)落地，已在某種程度上抑制了炒房客的投機行為，而眾所期待的稅收和土地政策仍待字閨中，未來哪項稅收政策是遏制房價的殺手锏？改革土地政策的核心又是什么？
袁鋼明：我認為物業(yè)稅是應(yīng)對高預期從而打破這種預期的殺手锏。物業(yè)稅一出，房價肯定會下跌。如果政府能在3年至10年的時間內(nèi)慢慢把預期降溫下來，就算是成功。而要達到這個目標，政府就要給公眾建立一個制定政策的預期——政策今年不出，明年也要出；明年不出，后年也會出。所以，物業(yè)稅出臺要有一個時間表，政府要給公眾建立房價將會穩(wěn)定或者有所下落的預期。
馬曉河：當前政府出臺的一系列關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控措施，主要是利用貨幣政策的金融手段，要解決當前房地產(chǎn)市場問題的迷局，還需要進行比較深刻的改革——中國的土地制度改革。
在現(xiàn)行的財稅體制下，經(jīng)營土地是地方的一大收入，這也是導致房價高企的原因之一。而要把土地價格穩(wěn)定下來，土地制度就需要改變。
我國《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》都明確規(guī)定了國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收的“公益性征收”原則。而在一些地方，卻打著公益性征地的幌子，向農(nóng)民征低價地。農(nóng)民的地是他這輩子生存的依靠，如果低價把農(nóng)民的地征走了，他的子孫靠什么生活？所以，為抑制高房價，切實保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，當前在征地制度上應(yīng)該有一個安排。
潘石屹：根治當前混亂的房地產(chǎn)市場，我認為：第一，貨幣政策。實際上對房地產(chǎn)來說，就是貸款，首付款比例已經(jīng)調(diào)整?，F(xiàn)在看到這個政策調(diào)整是立竿見影的。第二，稅收政策。我覺得物業(yè)稅可以縮短兩極分化，是個好辦法。但是根本辦法是解決土地供應(yīng)問題。所以，抑制當前的房價上漲，主要靠稅收和土地調(diào)整。目前，貨幣政策已經(jīng)出臺，房地產(chǎn)商有反對的聲音，我覺得政策是對的。2009年房地產(chǎn)銷售太火爆，讓房地產(chǎn)開發(fā)商賺了很多錢。這個政策出臺后，未來幾個月房屋成交量會降低，甚至會出現(xiàn)“退房潮”。
（責任編輯：劉朋）
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