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下載安裝Flash播放器未來幾年地產(chǎn)泡沫破滅可能性不大
□瑞銀投資銀行中國區(qū)副總經(jīng)理 張化橋
中國今天的房產(chǎn)、地產(chǎn)價(jià)格只不過是一個(gè)貨幣現(xiàn)象而已。印的鈔票多了，地產(chǎn)和房產(chǎn)的價(jià)格就漲了。
過去五六年，不少猛士前赴后繼地預(yù)言中國的地產(chǎn)泡沫會在半年或者一年內(nèi)破滅。我總算聰明了一回。我從來沒有做過那樣的預(yù)測。前段時(shí)間，中國的地價(jià)房價(jià)屢創(chuàng)新高，政府的調(diào)控措施也陸續(xù)出臺，但我還是不敢預(yù)言中國的房地產(chǎn)泡沫何時(shí)破滅。
究竟中國的房價(jià)為什么會漲到今天這個(gè)程度呢？從長期來看，原因當(dāng)然是經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，因此人民的收入持續(xù)高增長。與此相對應(yīng)，貨幣供應(yīng)量也有了持續(xù)高速的增長。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長需要貨幣來潤滑和支撐，而貨幣也對實(shí)體經(jīng)濟(jì)有推波助瀾的作用。它們互為因果，兩者節(jié)節(jié)攀升。
大多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)變量在短期、中期和長期內(nèi)往往都很難準(zhǔn)確計(jì)算，但是貨幣供應(yīng)量相對準(zhǔn)確一些。它無非是全國人民在金融體系的存款加上流通中的現(xiàn)金。在過去25年（從1985年起），廣義貨幣供應(yīng)量的復(fù)合增長率高達(dá)23%。顯然，我們的實(shí)體經(jīng)濟(jì)并沒有以20%的高速度增長，更沒有以23%的速度增長。所以，中國今天的地價(jià)和房價(jià)上漲，無非是通脹加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長的結(jié)果。
中國未來的地價(jià)和房價(jià)會怎樣？如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)還以一個(gè)高速度在增長，同時(shí)，貨幣供應(yīng)量還以一個(gè)更高的速度增長（別提現(xiàn)在的25%或者29%，即使15%也是一個(gè)很高的速度），那么資產(chǎn)價(jià)格的上漲就一定難免。
我的第二個(gè)觀點(diǎn)是，即使現(xiàn)在的地價(jià)和房價(jià)確實(shí)是一個(gè)泡沫，未來必然會破滅，所以你想預(yù)測這個(gè)泡沫何時(shí)破滅也是非常天真的。早在1997年就有人預(yù)測美國的互聯(lián)網(wǎng)泡沫會很快破滅，但他們拋空這類股票都給自己帶來了大大的虧損?；ヂ?lián)網(wǎng)的泡沫直到2000年初期才破滅。另外，2004～2007年不斷有人跟美國的次級貸款和房地產(chǎn)市場過不去，但都在未能迎來曙光之前就已經(jīng)彈盡糧絕。
我本人對國內(nèi)的房價(jià)和地價(jià)也很焦慮。老百姓買不起房是一個(gè)大問題。但是我不敢預(yù)測泡沫的破滅，原因如下：
實(shí)體經(jīng)濟(jì)好像依然很強(qiáng)勁，雖然效率低。
與此有關(guān)的，貨幣供應(yīng)量好像還會以比較高的速度增長。巨大的就業(yè)壓力意味著政府不可能讓信貸太過緊張。
大量居民除了購房以外好像別無出路：股票不便宜而且風(fēng)險(xiǎn)也大。多數(shù)企業(yè)的管理層還不太善于尊重少數(shù)股東。
中國的家庭負(fù)債還不太高。絕大多數(shù)買房者在房價(jià)下跌時(shí)都有不拋售的能力。也就是說，他們有一定的抵抗能力。大量的房子確實(shí)是長期空置的，也可能還會空置很多年，但這能給業(yè)主帶來心靈的平靜和安慰。對于全社會來說，這是一個(gè)巨大的資源浪費(fèi)。
當(dāng)人們預(yù)測自己未來的收入會高速增長時(shí)，他們才愿意承受較高的房價(jià)。只有當(dāng)他們希望破滅或者調(diào)低期望值時(shí)，房價(jià)才會大跌。但是，未來幾年內(nèi)，這個(gè)可能性不大。
作者簡介：張化橋，現(xiàn)任瑞銀投資銀行中國區(qū)副總經(jīng)理。在擔(dān)任瑞銀中國研究部主管期間，曾連續(xù)四年（2001-2004年）榮膺《亞洲貨幣》評選的“最佳中國分析師”殊榮。著有《一個(gè)分析師的醒悟》。