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2011年繼“二次調(diào)控”實(shí)施后，年末的政策調(diào)控力度并未減緩，多類市場(chǎng)化及非市場(chǎng)化調(diào)控手段的交替出臺(tái)，再次表明了政府遏制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的堅(jiān)定態(tài)度，可以預(yù)計(jì)即將到來(lái)的2011年將是調(diào)控的作用年和有效性的檢驗(yàn)?zāi)?。在此宏觀背景下，我們預(yù)測(cè)：
(一)在房地產(chǎn)投資方面，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)行業(yè)完成投資額為63 364.31億元，同比增長(zhǎng)30.57%，漲幅同比下降3.37個(gè)百分點(diǎn)。此外，2010年末受后半年銷售回升的影響，在主要城市尚余較多土地的情況下，2011年各地土地購(gòu)置動(dòng)力將依然較強(qiáng)。預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積45852.044萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)9.40%，漲幅同比下降明顯；完成土地開(kāi)發(fā)面積22348.879萬(wàn)平米，同比降低0.32%。
(二)在房地產(chǎn)需求方面，預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品房銷售面積將為98 961.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.83%，增幅同比增加0.14個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)住宅銷售面積為90981.94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.79%，增幅同比下降1個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷售額為50 705億元，同比增長(zhǎng)10.51%，增幅同比下降1個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)住宅銷售額為41374.2億元，同比增長(zhǎng)2.06%，增幅同比下降4.18個(gè)百分點(diǎn)。
(三)在房地產(chǎn)供給方面，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積187 350.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.55%，增幅同比下降十分明顯；住宅新開(kāi)工面積為114 748.10萬(wàn)平方米，同比下降10.03%。房地產(chǎn)施工面積533 389.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.03%，增幅同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；住宅施工面積396 028.34萬(wàn)平方米，同比增加26.02%，增幅與2010年相比基本持平。房地產(chǎn)竣工面積76 594.07萬(wàn)平方米，同比增加2.33%，增幅同比下降4.26個(gè)百分點(diǎn)；住宅竣工面積650 74.69萬(wàn)平方米，同比增加5.70%，增幅下降1.01個(gè)百分點(diǎn)。
(四)在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)方面，預(yù)計(jì)2011年房?jī)r(jià)漲幅將回落，但總體水平趨穩(wěn)，全年商品房平均銷售價(jià)格將達(dá)到5711.51元/平方米，同比增長(zhǎng)12.77%，增幅同比增加4.31個(gè)百分點(diǎn)。其中，2011年1季度房屋銷售價(jià)格同比上漲6.9%，漲幅環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)；2季度房屋銷售價(jià)格同比上漲6.1%，漲幅環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)；3季度房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，漲幅環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)；4季度房屋銷售價(jià)格同比上漲5.3%，漲幅環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。
展望2011年，影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素主要集中在八個(gè)方面：
(一)寬松貨幣政策將增加房地產(chǎn)投資保值需求；
(二)收入增長(zhǎng)預(yù)期將長(zhǎng)期支撐剛性需求；
(三)土地政策將推動(dòng)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)調(diào)整；
(四)“限購(gòu)令”將快速抑制投資和投機(jī)需求；
(五)“限外令”將防范國(guó)際熱錢(qián)擾亂我國(guó)住宅市場(chǎng)；
(六)加息預(yù)期將強(qiáng)化市場(chǎng)收緊預(yù)期；
(七)征收房地產(chǎn)稅將擠壓空置房上市交易；
(八)都市圈建設(shè)將推高一線城市附近二三線城市房?jī)r(jià)。
針對(duì)上述問(wèn)題，我們對(duì)政府2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理提出三點(diǎn)政策建議：
(一)繼續(xù)加大落實(shí)保障性住房建設(shè)力度保障城市中低收入居民利益。
(二)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控力度堅(jiān)決打擊任何形式的房地產(chǎn)投機(jī)。
(三)繼續(xù)加寬都市圈系統(tǒng)建設(shè)的范圍吸納更多地區(qū)全面推進(jìn)城市化。