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隨著各地樓市“限購(gòu)令”陸續(xù)出臺(tái)，在住宅市場(chǎng)成交量迅速降溫的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)備受追捧，成為樓市資金新的掘金地。
大買(mǎi)家一次鎖定兩層
“樓市新政一出，我們的B1項(xiàng)目三天賣(mài)了80多套，春節(jié)后很快就賣(mài)完了，現(xiàn)在在售的C1項(xiàng)目本來(lái)今年5月開(kāi)盤(pán)，最后提前到上周六開(kāi)盤(pán)，廣告都沒(méi)來(lái)得及印。”位于豐臺(tái)區(qū)馬家堡附近一名為“7克拉”樓盤(pán)售樓處，現(xiàn)場(chǎng)一位銷(xiāo)售人員向記者表示，難以掩飾心中的興奮。
據(jù)了解，該項(xiàng)目為商住性質(zhì)地產(chǎn)，由于商住房沒(méi)有受到限購(gòu)令影響，加上以小戶型為主，因此獲得購(gòu)房者和投資者的青睞。該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)不到一周的C1項(xiàng)目，其中兩層最近已經(jīng)被一大買(mǎi)家鎖定，樓盤(pán)銷(xiāo)售人員透露，“買(mǎi)家是個(gè)大客戶，有意一次購(gòu)買(mǎi)兩個(gè)整層，現(xiàn)在商住項(xiàng)目賣(mài)得很快，您想買(mǎi)最好抓緊決定?！?/p>
“7克拉”的熱銷(xiāo)并非個(gè)案，在與該項(xiàng)目相隔不遠(yuǎn)的另一處在售樓盤(pán)，“藍(lán)光·云鼎”的銷(xiāo)售同樣火爆。該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示?！澳壳拜^好的戶型已售罄，幾乎一半以上是在近期成交?！?/p>
按照“新國(guó)八條”的規(guī)定，二套房首付比例從原來(lái)的50%提高到60%，而商用地產(chǎn)購(gòu)房貸款首付比例為50%，投資門(mén)檻相對(duì)較低。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自“京15條”出臺(tái)后的2月17日至28日，北京成交量最高的前15個(gè)項(xiàng)目中商住類(lèi)型樓盤(pán)占據(jù)了10席，共成交377套，相當(dāng)于同期北京住宅成交總量的三成。中弘北京像素、7克拉等商業(yè)居住類(lèi)項(xiàng)目因?yàn)橄拶?gòu)政策的影響在2月份的簽約套數(shù)也出現(xiàn)了明顯上漲。
二手商住市場(chǎng)回暖
目前北京在售的商住樓盤(pán)共有90余個(gè)，商住樓盤(pán)多以低總價(jià)小戶型為主，多數(shù)為精裝修，價(jià)格一般比同區(qū)域的住宅要低20%左右，而一些層高較高的商住樓還可以做成空間分區(qū)，提高房子的利用率。
商住新房的熱銷(xiāo)也帶動(dòng)此前一直低迷的商住二手房市場(chǎng)，記者近日在商住住宅較為集中的馬連道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著二手住宅成交量急劇下滑，此前鮮有成交的二手房商住樓盤(pán)開(kāi)始活躍起來(lái)，馬連道某中介王先生表示，“這里的商住價(jià)格在每平米2萬(wàn)元左右，但周邊的商品房?jī)r(jià)格都已經(jīng)達(dá)到了3萬(wàn)元以上，相對(duì)很便宜，但房屋產(chǎn)權(quán)只有50年，而且由于是商住立項(xiàng)，物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)都比商品房要高出一倍，盡管如此，最近前來(lái)咨詢和買(mǎi)房的人還是很多?！?/p>
由于不受調(diào)控政策約束，看好商業(yè)地產(chǎn)似乎已經(jīng)成為投資客們的共識(shí)。對(duì)于專業(yè)投資客，商業(yè)地產(chǎn)仍然被普遍認(rèn)為存在長(zhǎng)期的機(jī)會(huì)。北京浙商商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊表示，“這幾天剛剛組團(tuán)去安徽，投資的就是商業(yè)地產(chǎn)”。事實(shí)上，除了北京，這幾個(gè)月來(lái)，陳俊自己帶隊(duì)跑了安徽、浙江、鄭州、河南、內(nèi)蒙古等十二三個(gè)二、三線城市，物色了許多商業(yè)。
看起來(lái)便宜的商住價(jià)格
值得注意的是，面對(duì)市場(chǎng)高漲的商住需求，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)在其網(wǎng)站顯著位置對(duì)商住項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目差別作了特別提示。
據(jù)悉，與傳統(tǒng)的住宅不同的是，非住宅項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如：學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等，非住宅項(xiàng)目的土地出讓年限一般為40年或50年，貸款期限一般不能超過(guò)10年，且不能申請(qǐng)住房公積金貸款；此外，非住宅項(xiàng)目不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠，水、電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)一般高于住宅項(xiàng)目，非住宅項(xiàng)目不能辦理戶籍手續(xù)。最后，購(gòu)房人應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用，不得擅自改變?cè)撋唐贩康挠猛?、建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)等。
中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，目前的調(diào)控政策主要針對(duì)的是投資需求，預(yù)計(jì)在3月份開(kāi)始樓市的投資需求將因?yàn)橄拶?gòu)而基本歸零。這樣一小部分需求將轉(zhuǎn)移到不受限制的商業(yè)地產(chǎn)。樓市的產(chǎn)權(quán)屬性比較復(fù)雜，特別是一些老項(xiàng)目?？赡苁亲≌㈨?xiàng)后來(lái)改為商業(yè)，也可能是商業(yè)項(xiàng)目改為住宅立項(xiàng)。所以建議購(gòu)房者在簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議前，一定要詳細(xì)查詢。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格都低于同區(qū)域的住宅項(xiàng)目，出現(xiàn)“商住倒掛”現(xiàn)象，張大偉表示，商住項(xiàng)目?jī)r(jià)格看起來(lái)便宜，由于商住項(xiàng)目使用權(quán)低于住宅項(xiàng)目，其價(jià)值會(huì)逐年降低，價(jià)格也會(huì)大打折扣。