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房企業(yè)績再度下滑 “以價換量”已成大勢所趨
原本應該熱鬧的十月樓市，今年卻十分慘淡。根據已披露的數據，包括萬科、保利、富力、碧桂園、龍湖等大型房企在１０月份紛紛遭遇“滑鐵盧”，業(yè)績大幅下滑。業(yè)內人士認為，無論是眼前的銷售、資金壓力，還是未來面臨的高庫存壓力，房企“以價換量”已成為必然的趨勢。明年各大房企的擴張速度將明顯放緩。
１０月知名房企業(yè)績普跌
北京中原地產數據顯示，１０月，萬科實現銷售面積１００．４萬平方米，環(huán)比下跌７％，同比下跌２３％；實現銷售額１０３．４億元，環(huán)比下跌１７．３％，同比下跌３３．３％。而此前的８月和９月，萬科銷售金額同比下降幅度分別為１２．６％和１２％。
保利地產１０月實現簽約面積５６．９４萬平方米，環(huán)比下滑３．１％，同比下降２６．７％；實現簽約金額５４．２億元，環(huán)比下滑１９．５％，同比下降３９．２％。而此前８月和９月的簽約金額已分別同比下降１１．９９％和２６．２１％。
富力地產１０月實現合約銷售面積１６．６７萬平方米，合約銷售金額２０．５１億元，環(huán)比分別下跌了２０．４％和３１．８％。
金地集團１０月實現簽約面積１９萬平方米，同比減少３８．１％；簽約金額２６．７億元，同比減少２９．４％。
碧桂園１０月銷售額與合同銷售面積分別同比下跌１４％和２４．８％。
而龍湖地產雖然在１０月開展了“搶占華東”活動，回收了大筆資金，但當月的銷售額還是同比下跌１２％。鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，萬科、碧桂園、富力、龍湖、保利和金地６家上市公司１０月業(yè)績同比下降，其中，萬科、保利、富力降幅進一步擴大，而萬科、富力更是連續(xù)三月同比下降，連續(xù)兩月業(yè)績下降的則有碧桂園、保利。
銷售艱難回籠資金各顯神通
北京中原地產市場總監(jiān)張大偉說，“從已經披露的數據看，預計１０月份未完成同期任務的企業(yè)將繼續(xù)增加?！?/p>
業(yè)績的下滑使得房企完成年度銷售任務變得愈加艱難。北京中原統(tǒng)計數據顯示，接近七成的一線房企前三季度未完成年度銷售任務的７５％。鏈家地產數據顯示，萬科、保利、富力、融創(chuàng)前十月的銷售目標達成率均不到８０％。鏈家地產首席分析師張月認為，即便是大型房企，在未來兩個月內完成業(yè)績指標的２０％，仍然會面臨很大的難度。
三季報顯示，在Ａ股上市的房企中，七成房企經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，８０％以上房企負債同比增加。開發(fā)商整體現金流趨緊，已是不爭的事實。
鏈家地產首席分析師張月認為，１０月房企業(yè)績下滑進一步加劇，連月下降的態(tài)勢很可能會延續(xù)到明年的年初。臨近年底，各種工程款項和貸款面臨結算，上市公司還有股東分紅等支出，業(yè)績之外的資金周轉壓力將凸顯，結算后的資金儲備將影響到明年的項目建設和企業(yè)擴張，房企不得不未雨綢繆。
因此，很多企業(yè)受制于資金及庫存的雙重壓力下，開始有降價動作。近日，各地陸續(xù)傳來樓盤降價促銷的消息，上海部分樓盤甚至出現了因大幅降價導致老業(yè)主集體要求索賠的情況。
此外，一些企業(yè)還已經到了必須出售項目或股權換取資金度過冬天的關口，因此近期房地產類產權和股權轉讓愈發(fā)“紅火”。
據北京中原地產的不完全統(tǒng)計，今年在北京、上海、天津和重慶四大產權交易所掛牌出售的房地產企業(yè)或項目出現了井噴，累計總數超過６００宗。而去年同期則不足一半。而目前，四大交易所仍有９３宗房地產類產權交易掛牌，總共轉讓金額接近１５０億元。
同時，從８月開始，北京產權交易所的房地產股權類掛牌項目也開始呈現井噴現象。僅９月和１０月兩個月房地產的項目掛牌總金額就達到了５０．３４億元，而今年１到１０月總成交金額僅為７０．１１億元。
降價與否房企左右為難
“房企降價已成未來的必然趨勢，但當前房企降價也顧慮重重?！睆堅抡f。一方面，在濃厚的觀望情緒下，降價并不一定能夠達到房企預期的成效。富力地產此前已經將目標下調兩成，并宣布旗下項目降價促銷５％—１０％，但銷售業(yè)績仍未有起色。不過，從另一方面看降幅過大又容易帶來房產價值縮水預期、前期業(yè)主利益維權等負面作用。對于全國布局的房企，則有可能牽一發(fā)而動全身，造成其他項目客戶的觀望。
對房企而言，降價的兩面性顯而易見，但如果堅持不降價，那么庫存難以消化的問題就無法解決。待明年新項目推出后，房企還要同時兼顧新項目銷售和老項目去庫存，營銷難度無疑將進步一加大。而市場一旦形成規(guī)模化的降價，房企一次性下降的幅度可能會更大，同時也失去了先行以價搏量的優(yōu)勢。
“房企在顧慮重重之下的以價換量并非絕對，而采取推出新盤等方式來代替降價促銷，則可能會加大明年的營銷難度，甚至可能被迫一降到底?！睆堅抡f。
事實上，由于十月初開發(fā)商的價格堅持遭到了購房者的集體抵抗，如今價格的小幅調整已難取得明顯成效。世聯地產華南區(qū)首席分析師曹取說，“受市場預期影響，只有價格調到位了，成交情況才會好轉。而在房價進入下行通道之時，往往要出現超調情況，購房者才會出手?！?/p>
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，在國家多次重申堅持樓市調控、并且房價正式進入下行通道的情況下，從全國來看，整體上價格可能要跌２０％至３０％，成交情況才會活躍起來。
張月認為，即便是大型房企，在未來兩個月內完成業(yè)績指標的２０％，仍然會面臨很大的難度。而且即使能夠達成今年的銷售目標，相比去年，業(yè)績的增速也已經大大放緩。“預計明年多數房企都將保守制定業(yè)績目標，企業(yè)或放棄快速擴張的發(fā)展模式，穩(wěn)健發(fā)展，可能更注重改善今年調控以來所突顯出的短板。”（記者羅宇凡、趙瑞希）