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房?jī)r(jià)多少是合理：6年家庭收入買套房有可能嗎？
2012年03月22日10:26 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T
關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià)調(diào)控 房?jī)r(jià)收入比 房?jī)r(jià)漲幅 房?jī)r(jià)水平 房?jī)r(jià)下降 樓市成交量 家庭年收入 成交面積
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一千個(gè)人心中有一千個(gè)哈姆雷特，也許一千個(gè)人心中也有一千種“合理房?jī)r(jià)”。
“我可以明確地告訴大家，一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此，調(diào)控不能放松?！比珖?guó)兩會(huì)后記者見(jiàn)面會(huì)上，溫家寶總理談及房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)做出了上述表態(tài)。
今年的政府工作報(bào)告提出，要“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。業(yè)界普遍認(rèn)為這一提法意味著房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)正從最初的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”轉(zhuǎn)向“房?jī)r(jià)合理回歸”，也就是說(shuō)，“降價(jià)”的目標(biāo)已經(jīng)越來(lái)越明確。
房地產(chǎn)調(diào)控要見(jiàn)效，必須要有可量化的、明確的目標(biāo)。自去年各地紛紛將房?jī)r(jià)漲幅與GDP掛鉤、并以此確定調(diào)控目標(biāo)后，如今“合理價(jià)位”成了新的調(diào)控目標(biāo)。
人們關(guān)心，房?jī)r(jià)降到什么程度才是“合理價(jià)位”，持幣觀望的購(gòu)房者又該在什么時(shí)候出手買房呢？
-6年家庭收入買套房有可能嗎？
——房?jī)r(jià)收入比應(yīng)成為住房政策設(shè)計(jì)中的重要指標(biāo)，目前一線城市房?jī)r(jià)收入比高達(dá)15倍以上
什么叫房?jī)r(jià)合理回歸，溫家寶總理給出了兩條標(biāo)準(zhǔn)：一是房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，二是房?jī)r(jià)與成本和合理的利潤(rùn)相匹配。
房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，很容易讓人想起一個(gè)經(jīng)常被用來(lái)佐證我國(guó)房?jī)r(jià)高的專業(yè)術(shù)語(yǔ)——“房?jī)r(jià)收入比”。
所謂房?jī)r(jià)收入比，是指一個(gè)地方或城市每戶居民的家庭購(gòu)房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于描述一個(gè)地區(qū)居民購(gòu)房的支付能力。
目前有一種比較流行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3—6倍之間為合理區(qū)間，如果考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。
如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都屬于過(guò)高范疇，一線城市房?jī)r(jià)收入比更是遠(yuǎn)高于這一水平。以北京為例，目前以郊區(qū)為主的普通商品房成交均價(jià)為1.8萬(wàn)元每平方米，平均單套成交面積在100平方米左右，總價(jià)約180萬(wàn)元。北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2011全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到32903元，以一家三口家庭計(jì)算，年收入在12萬(wàn)元左右。按照180萬(wàn)元計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了15以上。
如果算上貸款利率，以購(gòu)買180萬(wàn)元房產(chǎn)，首付80萬(wàn)元貸款100萬(wàn)元計(jì)算，20年，利息成本高達(dá)86.8萬(wàn)元，也就是實(shí)際購(gòu)買一套180萬(wàn)元的房產(chǎn)，需要真實(shí)支出266.8萬(wàn)元，房?jī)r(jià)收入比就達(dá)到了22—23，遠(yuǎn)高于上述標(biāo)準(zhǔn)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)專家表示，3—6倍的說(shuō)法，是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例，哪知道這個(gè)比例對(duì)中國(guó)產(chǎn)生了這么大的影響。
“中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比高，除了房?jī)r(jià)絕對(duì)值高以外，也有一定的特殊原因。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉認(rèn)為，我國(guó)百姓傳統(tǒng)上對(duì)土地以及住房的歸屬感，使得購(gòu)房人對(duì)居住支出的容忍度非常高，大城市經(jīng)常出現(xiàn)幾代人、兩個(gè)家庭支持一個(gè)年輕人家庭購(gòu)房的情況。而目前快速城市化過(guò)程中，必然會(huì)出現(xiàn)住房需求大幅增長(zhǎng)推高房?jī)r(jià)收入比的情況?！熬C合這些因素，我認(rèn)為一線城市的房?jī)r(jià)收入比在12左右比較合理，即便如此現(xiàn)在的房?jī)r(jià)也是過(guò)高的。”
山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所名譽(yù)所長(zhǎng)郭松海則認(rèn)為，如果以90平方米為住房標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)收入比6—8倍是比較合適的。也就是說(shuō)，人們用六七年的家庭全部收入來(lái)買一套90平方米的普通商品房，這個(gè)房?jī)r(jià)就算是比較合理的?！爱?dāng)然，這個(gè)價(jià)格是指一個(gè)地方的平均價(jià)格，比如北京，四環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比肯定不止6—8倍。”
重慶市曾經(jīng)提出房?jī)r(jià)調(diào)控的兩個(gè)指標(biāo)：一是城鎮(zhèn)雙職工家庭平均6—7年收入能買套60—70平方米的普通商品房；二是本年度新建住房?jī)r(jià)格增速低于主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速。去年起，后者逐漸成為各地提出的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)一種模板，但要讓地方政府都能提出明確的房?jī)r(jià)收入比的調(diào)控目標(biāo)，似乎并不現(xiàn)實(shí)。
原因就在于，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)也許再也回落不到“合理價(jià)位”。自溫家寶總理提出“房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)”的提法后，有網(wǎng)友根據(jù)“2011年當(dāng)?shù)爻鞘腥司芍涫杖搿良彝テ骄丝凇梁侠矸績(jī)r(jià)收入比/90平方米”，計(jì)算了各地的“合理房?jī)r(jià)”。如北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、廣州 4573元/平方米、南京 4293元/平方米等。這一略帶調(diào)侃性質(zhì)的計(jì)算結(jié)果，也從一個(gè)側(cè)面反映出目前一些城市房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的尷尬。
“房?jī)r(jià)收入比描述居民對(duì)住房?jī)r(jià)格的可承受性，并非主觀判斷性指標(biāo)。如果把房?jī)r(jià)收入比作為衡量一個(gè)地區(qū)住房?jī)r(jià)格是否過(guò)高的指標(biāo)，并據(jù)此來(lái)人為地假設(shè)一個(gè)‘合理’區(qū)間，未必十分科學(xué)?！鄙鲜鰧＜冶硎?，但房?jī)r(jià)收入比是住房政策設(shè)計(jì)中必須十分重視的指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，表示居民支付住房消費(fèi)的能力過(guò)低，改善房?jī)r(jià)收入比是住房政策所要追求的目標(biāo)之一，“居民支付住房消費(fèi)能力的提高，是住房改善的重要表現(xiàn)?！?/p>