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房?jī)r(jià)多少是合理：6年家庭收入買套房有可能嗎？
關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià)調(diào)控 房?jī)r(jià)收入比 房?jī)r(jià)漲幅 房?jī)r(jià)水平 房?jī)r(jià)下降 樓市成交量 家庭年收入 成交面積
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李二保繪
-能帶來(lái)穩(wěn)定成交量的價(jià)格才有可能是合理價(jià)格
——今年一線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降的趨勢(shì)已被廣泛認(rèn)可；要使房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸合理，還需要土地價(jià)格進(jìn)一步下降
在人們的印象中，房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個(gè)暴利行業(yè)。哄抬房?jī)r(jià)、牟取暴利，也是人們一直對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商十分反感的重要原因。這就涉及觀察房?jī)r(jià)是否合理的另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)——“成本加上合理的利潤(rùn)”。理論上講，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本是可查詢的，“合理的利潤(rùn)”也是相對(duì)容易形成共識(shí)的，參照這個(gè)可量化的標(biāo)準(zhǔn)，似乎更容易計(jì)算出“合理房?jī)r(jià)”。
據(jù)張大偉介紹，房?jī)r(jià)之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)稅費(fèi)、管理成本等。2011年全國(guó)商品房銷售面積10.99億平方米，商品房銷售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%，粗算平均售價(jià)5379元/平方米。
細(xì)看成本，2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4.10億平方米，土地成交價(jià)款8049億元，粗算可得土地成本為1963元/平方米，約占售價(jià)的36.5%。建安成本約為2000元—2500元/平方米，約占銷售均價(jià)的37%—46%。稅費(fèi)財(cái)務(wù)成本約占銷售價(jià)格的10%左右。這樣算下來(lái)，企業(yè)毛利率約為15%—20%左右。
“目前在售的房子，大多是前幾年以較低價(jià)格拿的土地，實(shí)際成本沒(méi)有這么高?！睆埓髠フJ(rèn)為，盡管現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商宣稱“虧本賣房”，但一線城市房?jī)r(jià)即便再下降10%—20%，多數(shù)開(kāi)發(fā)商也是有錢賺的。要使房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸合理，從成本角度看，還需要土地價(jià)格進(jìn)一步下降。
大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林則表示，房地產(chǎn)行業(yè)早已經(jīng)告別了暴利。2010年房地產(chǎn)上市企業(yè)的綜合年報(bào)顯示，平均毛利率不到25%，凈利率大概是10%左右，萬(wàn)科這么優(yōu)秀的企業(yè)利潤(rùn)率也剛剛超過(guò)9%。今年一線城市房?jī)r(jià)合理回歸的幅度也就是10%到20%左右。
然而，與其他商品不同，房?jī)r(jià)似乎從來(lái)都不是單純由成本決定的?！肮┣箨P(guān)系決定價(jià)格”這一市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的鐵律，在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)得尤為明顯。
“我認(rèn)為看房?jī)r(jià)合理不合理很簡(jiǎn)單，賣得出去、能帶來(lái)穩(wěn)定成交量的價(jià)格就是合理的?！弊鳛殚_(kāi)發(fā)商的一員，旭輝集團(tuán)副董事長(zhǎng)林偉告訴記者，“前幾年市場(chǎng)好的時(shí)候，樓面地價(jià)2000元/平方米的房子賣20000元也供不應(yīng)求，你能說(shuō)價(jià)格不合理嗎？現(xiàn)在有的樓盤真的虧本賣，如果還是沒(méi)人買，說(shuō)明這個(gè)價(jià)格還是不合理，還得繼續(xù)降價(jià)?！?/p>
房地產(chǎn)調(diào)控兩年來(lái)，“積極定價(jià)”的策略被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商提及。判斷定價(jià)是否積極的主要標(biāo)準(zhǔn)便是樓盤的銷售情況。如萬(wàn)科就提出，通過(guò)積極定價(jià)，所有樓盤在開(kāi)盤一個(gè)月以內(nèi)必須銷售60%以上，否則定價(jià)就是有問(wèn)題的。
2月份以來(lái)，一線城市樓市成交量有了明顯回暖，其中明顯降價(jià)的樓盤成為成交量回暖的主力。“這種回暖絕不意味著房?jī)r(jià)要反彈，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該繼續(xù)維持降價(jià)優(yōu)惠，爭(zhēng)取多搶一些成交量。”林偉表示，隨著總理在兩會(huì)后記者見(jiàn)面會(huì)上的堅(jiān)定表態(tài)，此前市場(chǎng)認(rèn)為調(diào)控可能放松、房?jī)r(jià)可能反彈的猜想徹底被否定。今年一線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降的趨勢(shì)已經(jīng)被廣泛認(rèn)可?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都看清了形勢(shì)，不少樓盤開(kāi)盤的時(shí)候都一步降到位。什么時(shí)候成交量連續(xù)幾個(gè)月企穩(wěn)了，說(shuō)明房?jī)r(jià)也降到了市場(chǎng)認(rèn)可的“合理價(jià)位”。
-“合理”的關(guān)鍵是居民可承受
——房?jī)r(jià)不再暴漲暴跌、購(gòu)房者心態(tài)和預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定，這樣的樓市才是健康的樓市
除了房?jī)r(jià)收入比和成本以外，計(jì)算房?jī)r(jià)租金比，對(duì)比CPI、收入增長(zhǎng)、GDP，考察銀行可承受的風(fēng)險(xiǎn)等方式，也常被用來(lái)觀察一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否合理。然而，無(wú)論以哪一種指標(biāo)來(lái)觀察現(xiàn)在一線城市的房?jī)r(jià)水平，都仍然處于過(guò)高的狀態(tài)。
在北京一家外企工作的陳小姐認(rèn)為，像她這樣月收入1萬(wàn)元以上的白領(lǐng)，“父母支持一點(diǎn)，自己再努力‘跳一跳’，如果能摸到房?jī)r(jià)，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該還算合理?！?但現(xiàn)在北京五環(huán)左右一套90平方米的兩居室，動(dòng)輒首付七八十萬(wàn)，再貸款100多萬(wàn)，每月還貸六七千元，確實(shí)還是太高。
盡管近幾年我國(guó)在大規(guī)模的建設(shè)保障房，但保障房覆蓋范圍畢竟有限，大多數(shù)普通家庭還是要通過(guò)在市場(chǎng)上買房或租房來(lái)改善住房條件。通過(guò)調(diào)控讓房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，其目的也是更好地發(fā)揮市場(chǎng)的作用。因此，如何“讓普通百姓買得起、租得起房”，終究是中國(guó)樓市發(fā)展不能回避的問(wèn)題。普通居民是否可承受，也將是判斷房?jī)r(jià)是否合理的重要標(biāo)準(zhǔn)。
“按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)分析，特別是七八個(gè)大城市的房?jī)r(jià)，如果繼續(xù)上漲下去，將來(lái)泡沫很難處理。一旦泡沫破滅，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)甚至對(duì)社會(huì)的影響都是非常大的。所以現(xiàn)在相關(guān)部門下定決心，讓房?jī)r(jià)降下來(lái)。”住建部部長(zhǎng)姜偉新近日表示。
調(diào)控促使房?jī)r(jià)繼續(xù)下降的同時(shí)，提升居民的住房支付能力也很重要。一方面要想方設(shè)法持續(xù)提高居民收入水平，另一方面，對(duì)居民合理的自住型購(gòu)房需求應(yīng)予以保護(hù)和鼓勵(lì)。
實(shí)際上，在差別化的信貸政策和限購(gòu)政策的影響下，去年以來(lái)一些居民自住型購(gòu)房需求也遭到調(diào)控政策的“誤傷”。房?jī)r(jià)下降的額度甚至趕不上利率上漲增加的支出，普通居民買房的門檻反而更高了，有違調(diào)控的初衷。
近日，四大國(guó)有銀行明確宣布，充分滿足首次置業(yè)者的購(gòu)房貸款需求。王健林建議，銀行應(yīng)在此基礎(chǔ)上恢復(fù)對(duì)首套房購(gòu)買者的利率優(yōu)惠。國(guó)家應(yīng)出臺(tái)統(tǒng)一政策，恢復(fù)優(yōu)惠利率，利率和首付政策要更加細(xì)化，不能一刀切。同時(shí)，還應(yīng)關(guān)注首次改善型需求，即原來(lái)只有一套房子，賣掉再去買的改善型需求?！斑@種需求也應(yīng)享受優(yōu)惠。有的人還住在平房里，有的住在筒子樓，想住的更好一些，不應(yīng)被看成投資者?！?/p>
對(duì)那些持幣觀望，又終日擔(dān)心在這輪房?jī)r(jià)調(diào)整中“踏空”的購(gòu)房者而言，什么時(shí)候才是最好的出手購(gòu)房時(shí)機(jī)呢？業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)出常態(tài)化的趨勢(shì)，這一輪房?jī)r(jià)的調(diào)整將是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程。買房自住的購(gòu)房者應(yīng)經(jīng)常關(guān)注自己滿意的部分樓盤的價(jià)格變化情況，當(dāng)價(jià)格調(diào)整到與自己的承受能力相吻合的時(shí)候，根據(jù)需求就可以出手買房。畢竟人人都能“抄底”的可能性很小。
同時(shí)，在自身支付能力有限的情況下，“強(qiáng)行”買房會(huì)影響家庭的生活質(zhì)量，不妨通過(guò)租房來(lái)解決階段性的住房問(wèn)題。
江蘇省建設(shè)廳廳長(zhǎng)周嵐認(rèn)為，政府要促進(jìn)房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸到合理水平，還要進(jìn)一步完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)多建設(shè)中小戶型、中低價(jià)位的普通商品房，從而拉低整體房?jī)r(jià)。有眼光的開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該能看到，在下一波潛在的供應(yīng)短缺中，誰(shuí)能增加普通住房的供應(yīng)，就能多搶占市場(chǎng)份額。同時(shí)把盤活、規(guī)范租賃市場(chǎng)作為完善住房供應(yīng)體系的重要環(huán)節(jié)，讓人們有房可租、租得起房。
“經(jīng)過(guò)兩三年的調(diào)控，政府、企業(yè)和購(gòu)房者的心里都會(huì)變得更加理性。更重要的是讓住房制度和相關(guān)政策逐步穩(wěn)定下來(lái)，政策穩(wěn)定了，市場(chǎng)也更容易穩(wěn)定?！敝軑拐f(shuō)，房?jī)r(jià)不再暴漲暴跌的時(shí)候，購(gòu)房者的心態(tài)和預(yù)期也才能穩(wěn)定，這樣的樓市才是健康的樓市。 記者 王煒