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中國樓市以價(jià)換量趨勢(shì)明顯 剛性需求已積極入市
關(guān)鍵詞： 樓市成交量 剛性需求 開發(fā)商 中國房產(chǎn) 中國房地產(chǎn) 樓盤 投資性需求 以價(jià)換量 控制房?jī)r(jià) 開盤
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“五一”假日期間，上海、北京、廣州、合肥等多個(gè)城市樓市再次掀起降價(jià)潮，最高降幅達(dá)30%，開發(fā)商“以價(jià)換量”心態(tài)明顯。專家認(rèn)為，在房?jī)r(jià)明顯下調(diào)及首套住房貸款利率八五折等利好政策的刺激下，自住性需求購房“窗口”已經(jīng)打開，未來房?jī)r(jià)將逐漸回歸合理。
樓市“以價(jià)換量”趨勢(shì)明顯
假日期間記者在上海春季房展上看到，一些參展項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度明顯超過3月房展給出的優(yōu)惠，多家開發(fā)商打出了七五折至八五折的廣告，最大優(yōu)惠幅度至6.9折。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月開盤的26個(gè)本地新建住宅項(xiàng)目中，有17個(gè)項(xiàng)目采取降價(jià)銷售策略。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，二三月份“小陽春”期間累積的剛需階段性釋放完畢后，目前買家入市節(jié)奏正放緩，心態(tài)也趨于謹(jǐn)慎，因此4月以來新盤普遍選擇降價(jià)促銷，以刺激新一輪購房需求釋放。
廣州也有多個(gè)樓盤在假日期間開盤，一些樓盤最低可以打到9折，售樓處再次出現(xiàn)千人排隊(duì)購房的場(chǎng)景，有的項(xiàng)目當(dāng)天即告售罄。不過，與那些打折換成交的樓盤相比，中心城區(qū)一些沒降價(jià)的樓盤則大部分冷冷清清。
而在合肥，假日期間共有16個(gè)項(xiàng)目開盤，大部分項(xiàng)目均給出幾個(gè)點(diǎn)或幾萬元的優(yōu)惠空間，雖然不像一線城市動(dòng)輒降價(jià)一成兩成，但仍吸引了眾多購房者，特別是90平方米以下房源受到剛需購房者熱捧，帶動(dòng)了銷量的提升。
合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)朱德開告訴記者，合肥每年合理成交量應(yīng)在5萬套左右，即每月平均4000余套。從三四月連續(xù)兩個(gè)月4000套以上的銷售行情來看，前期被抑制的剛性需求得到釋放。從成交價(jià)格來看，合肥新建住宅價(jià)格呈現(xiàn)連跌局面?！白匀ツ?0月首次出現(xiàn)環(huán)比下降以來，至今年3月已連跌6個(gè)多月，這說明宏觀調(diào)控政策已經(jīng)明顯見效了?！?/p>
剛性需求已積極入市
自3月中旬開始，北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分商業(yè)銀行首套房貸款利率已從基準(zhǔn)利率下調(diào)到八五折，武漢、南昌、鄭州等二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款上限，兩成首付購房政策重新回歸市場(chǎng)，這對(duì)剛性購房需求無疑是個(gè)利好。
3月份以來，各地樓市成交量明顯上升。4月份，這一態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。中國指數(shù)研究院4月23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，此前一周在重點(diǎn)城市中，僅上海成交同比下跌，南京、北京、深圳、成都和杭州的成交量漲幅均超過50%。
合肥建業(yè)時(shí)光原著樓盤營銷經(jīng)理王學(xué)莉告訴記者，從目前銷售情況來看，樓市呈現(xiàn)了一定的回暖跡象，主要是剛需入市促進(jìn)了銷售。此外，由于合肥市住房需求旺盛，剛性需求的存在也確保了房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。
易城中國副總裁柳費(fèi)國認(rèn)為，二三季度是購房的“窗口期”，市場(chǎng)交易雙方已經(jīng)相持了數(shù)月，開發(fā)商也“以價(jià)換量”做出了讓步，因此剛性需求購房者應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)會(huì)，適時(shí)出手。
“由于中央近日再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)半途而廢，預(yù)計(jì)2012年二季度，房?jī)r(jià)可能看不到上漲。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭判斷，房?jī)r(jià)的跌幅也難以擴(kuò)大，雖然后市還有待觀察，但至少從近三個(gè)月的數(shù)據(jù)可以看出，有筑底盤整的跡象。
高庫存壓力將迫使房?jī)r(jià)回歸合理
專家認(rèn)為，目前市場(chǎng)上商品住宅整體上仍然供大于求，未來一段時(shí)間內(nèi)，合理定價(jià)、加快銷售、縮減投資、謹(jǐn)慎拿地仍是開發(fā)商的主要策略。在高庫存的壓力下，開發(fā)商很難像以前那樣攫取高額利潤，房?jī)r(jià)也將逐漸回歸合理。
截至4月底，滬深兩市共有142家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了2011年年報(bào)，統(tǒng)計(jì)顯示，142家房地產(chǎn)上市公司2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)1.3萬億元，同比增長(zhǎng)34.7%。據(jù)測(cè)算，即使這些開發(fā)商不再拿一塊新地，消化目前的存貨也需要4年時(shí)間。
公開數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，廣東省商品房待售面積3105.42萬平方米，同比增長(zhǎng)42.4%，待售面積處于十年來最高位。同期河南、山東等地商品房待售面積也都增長(zhǎng)五成以上。
渣打銀行根據(jù)對(duì)中國房地產(chǎn)開發(fā)商所做的調(diào)查預(yù)測(cè)，到今年底中國房屋庫存將增至35個(gè)月，問題最嚴(yán)重的將是二線城市。渣打銀行報(bào)告稱，雖然4月和5月的銷量將繼續(xù)上升，并會(huì)大大鼓舞市場(chǎng)，但中國房市要走出困境還需要一、兩年時(shí)間。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控將逐步形成市場(chǎng)化和政策調(diào)控并行的常態(tài)化局面，巨額的庫存已經(jīng)使房?jī)r(jià)喪失了大規(guī)模上漲的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也將回歸到合理區(qū)間，整個(gè)行業(yè)將從暴利逐漸走向合理利潤。可以預(yù)見，未來樓市調(diào)控政策的核心仍然是控制房?jī)r(jià)上漲，讓被投資性需求推高的房?jī)r(jià)回歸合理水平。(記者魏宗凱 葉鋒 姜?jiǎng)?歐甸秋)
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