截至目前，2007年央行已加息五次，基準(zhǔn)利率共上漲0.99%，優(yōu)惠利率共上漲0.8455%。利率的不斷提高，對于貸款購房者來說，意味著支出成本越來越多，購房者壓力與日俱增。時(shí)下，又到年底，再加上明年1月1日開始執(zhí)行新利率政策，提前還貸又成為眾多貸款購房者琢磨的新問題。據(jù)記者從京城房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)了解，目前主要的提前還款方式有5種，包括將所剩貸款一次性還清；部分提前還款，月供不變，縮短還款期限；部分提前還款，減少月供，還款期限不變；部分提前還款，減少月供，縮短還款期限；部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。
那么，在明年即將執(zhí)行新利率的背景下，這5種提前還款方式哪一方式更省錢？提前還貸又需要注意什么問題？不同銀行的提前還貸流程又是如何？針對近期廣大讀者普遍關(guān)心的這些問題，記者向相關(guān)研究人士請教了一番，下面就讓我們通過案例對這5種提前還貸方式進(jìn)行詳細(xì)比較，并一一解答購房者關(guān)注的問題，希望能夠?yàn)槟切?zhǔn)備提前還貸的購房者提供建議和幫助。
案例分析
王先生于2007年4月購買了一套100萬元的房子，首付30%后，貸款額為70萬元，貸款期限20年。假設(shè)該房產(chǎn)是王先生惟一的一套銀行抵押貸款房產(chǎn)，可享受當(dāng)時(shí)4月份優(yōu)惠利率6.04%。按等額本息還款法計(jì)算，月供為5031.18元，20年利息總支出高達(dá)507485.08元。
從4月份至12月份，僅8個(gè)月時(shí)間內(nèi)，王先生已支付購房貸款利息為27972.01元。從明年1月1日起執(zhí)行6.6555%新的優(yōu)惠利率后，王先生的月供和利息都將有所增加。在此背景下，王先生決定提前還一部分款項(xiàng)，以此來減少利息的支出。
針對王先生的實(shí)際情況，北京中原三級市場部研究人士對目前存在的5種提前還貸方式進(jìn)行了逐一計(jì)算。
5種提前還貸方式比較
-第一種：將所剩貸款一次性還清。
利息總額=提前還貸前的利息額＝27972.01元
-第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限。
提前還款10萬元，仍保持之前的月供水平，即5031.18元，貸款期限則縮短為15年7個(gè)月，提前還款后的總利息為362381.06元。
利息總額=27972.01+362381.06=390353.07元
-第三種：部分提前還款，減少月供，還款期限不變。
提前還款10萬元，貸款期限剩余19年4個(gè)月，月供減少為4509.49元，提前還款后總利息為458478.09元。
利息總額=27972.01+458478.09=486450.1元
-第四種：部分提前還款，減少月供，縮短還款期限。
提前還款10萬元，月供減少為4982.55元，還款期限縮短為16年，提前還款后總利息為368925.92元。
利息總額=27972.01+368925.92=396897.93元
-第五種：部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。
提前還款10萬元，月供增加為6720.06元，還款期限縮短為10年，提前還款后總利息為218685.48元。
利息總額=27972.01+218685.48=246657.49元
通過對5種提前還貸方式的計(jì)算，以王先生的情況來看，還款期限為16年與10年兩者之間相比總利息支出相差了15萬多元。對于貸款購房者來說，無疑是一筆相當(dāng)可觀的費(fèi)用。因此，北京中原三級市場部專業(yè)人士建議，房貸購房者一定要重視較長還貸年限帶來的高額利息支出，縮短貸款期限是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。購房者應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的情況盡量縮短還款年限，從而減少利息支出。
提前還貸三大注意事項(xiàng)
據(jù)記者了解，貸款購房者在進(jìn)行提前還貸時(shí)需要注意三方面的問題。首先，要向貸款銀行進(jìn)行咨詢。由于各家銀行對于提前還貸的規(guī)定是不一致的，購房者需要在提前還貸前弄清貸款銀行的操作流程，以及是否需要交納違約金等。其次，提前還貸的購房者一定不要忘記去保險(xiǎn)公司辦理退保手續(xù)。據(jù)了解，雖然2006年之后貸款購房已經(jīng)取消了保險(xiǎn)費(fèi)用，但在2006年之前貸款的購房者是需要交納保險(xiǎn)費(fèi)用的。以70萬元、20年的貸款為例，實(shí)際保費(fèi)為700000×0.5%?！?0=7000元；如果其將貸款期限縮短10年，應(yīng)收的保費(fèi)為700000元×0.8%。(10年保險(xiǎn)期限對應(yīng)的費(fèi)率)×10＝5600元，可退保費(fèi)1400元。此外，各家保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)費(fèi)率也是不盡相同的，購房者也需要以實(shí)際購房貸款時(shí)所采用的保險(xiǎn)公司費(fèi)率為準(zhǔn)。
此外，專業(yè)人士特別強(qiáng)調(diào)對于提前還貸時(shí)機(jī)的把握。其中，對于采取等額本息還款法的消費(fèi)者來說，月供的組成包括本金和利息。對于貸款者來說，在貸款期限的1/3-1/2年限中，償還月供中利息支出要高于本金支出；而在最后幾年中，月供支出基本以本金為主。因此，如果貸15年但已償還6年，則沒有必要急于提前還款。
提前還貸五步走
一般情況下，貸款購房者在提前還貸時(shí)需要經(jīng)過5道程序。第一步，先查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。第二步，向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時(shí)間及最低還款額度等其他所需要準(zhǔn)備的資料。第三步，按銀行要求親自到相關(guān)部門提出提前還款申請。第四步，借款人攜相關(guān)證件到借款銀行辦理提前還款相關(guān)手續(xù)。第五步，提交《提前還款申請表》并在柜臺存入提前償還的款項(xiàng)即可。
各家銀行提前還貨的申請條件要求不盡相同。如中國銀行要求貸款購房者提前30個(gè)工作日書面申請。工商銀行除了要求貸款者提前30個(gè)工作日書面申請，還要求提前還款額下限為正常每月還款額的6倍。農(nóng)業(yè)銀行則要求貸款購房者提前7個(gè)工作日書面申請，并且是在貸款發(fā)放滿一年后才可提出申請，提前還款額下限同樣也是為正常每月還款額的6倍。
此外，交通銀行要求提前還款的額度不得少于6個(gè)月的還款金額。民生銀行則是自發(fā)放個(gè)人貸款第二個(gè)還款月起，貸款人可以書面提出提前還款申請。北京銀行方面，在貸款期內(nèi)、貸款發(fā)放滿一年以后，經(jīng)銀行同意后方可書面申請?zhí)崆皻w還部分或全部貸款。
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