央行最近一次加息未對(duì)5年以上貸款加息，顯示出中長(zhǎng)期貸款有見(jiàn)頂跡象，在這種情況下，貸款買房者選擇固定利率房貸需冒一定的利率風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者要慎重對(duì)待。
在去年初選擇了固定利率房貸的市民可以發(fā)現(xiàn)，在貸款額度和貸款期限相同的情況下，目前自己的月供額比選擇了浮動(dòng)利率房貸的要低不少。
固定利率房貸的最大好處就是可以鎖定貸款利息，成本可以預(yù)算，這對(duì)于投資性的購(gòu)房者而言比較適用。
固定利率房貸未必劃算
去年，央行連續(xù)6次加息，使得房貸利率大幅提高，其中3～5年期的貸款基準(zhǔn)利率由年初時(shí)的6.48%上調(diào)為年末的7.74%，5年以上貸款基準(zhǔn)利率則由年初時(shí)的6.84%上調(diào)為7.83%，從今年1月開(kāi)始，絕大部分房貸族的月供將提高。不過(guò)在去年初選擇了固定利率房貸的市民可以發(fā)現(xiàn)，在貸款額度和貸款期限相同的情況下，目前自己的月供額比選擇了浮動(dòng)利率房貸的要低不少。
去年初選擇固定利率房貸如今月供較少
不過(guò)，央行最近一次加息未對(duì)5年以上貸款加息，顯示出中長(zhǎng)期貸款有見(jiàn)頂跡象，在這種情況下，貸款買房者選擇固定利率房貸需冒一定的利率風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者要慎重對(duì)待。
2007年央行連續(xù)加息6次，今年1月開(kāi)始，浮動(dòng)利率房貸客戶就要執(zhí)行新的利率，其中5年期以上的優(yōu)惠利率由去年初的5.814%上漲為目前的6.6555%，上漲了0.8415個(gè)百分點(diǎn)，房貸族的月供金額開(kāi)始提高。
王先生去年初貸了30萬(wàn)元的20年貸款，從2007年1月開(kāi)始還款，在2007年，王先生的月供額為2117.23元，而從今年1月開(kāi)始，其月供額將提高至2258.45元，月供提高了141.22元。假設(shè)以后利率維持不變，則在20年時(shí)間，王先生的還款總額將由508134.34元上漲至540333.23元，利息支出多了32199元。
而如果去年初時(shí)王先生選擇的是固定利率房貸，則今年可以繼續(xù)保持原利率不變。以固定利率較低的光大銀行的固定利率房貸為例，2007年初時(shí)，該行3年期固定利率房貸優(yōu)惠利率為5.55%，5年期優(yōu)惠利率為5.73%，5~10年期優(yōu)惠利率為6.12%。
如果王先生去年初時(shí)選擇的貸款方式是3年期固定利率+17年期浮動(dòng)利率，則在前3年時(shí)間里，王先生的利率將保持在5.55%不變，月供也將保持在2072.14元，3年后，王先生再實(shí)行市場(chǎng)利率6.6555%，月供也將變成2240.49元，在20年里，王先生總共還款金額將為531656元，比選擇浮動(dòng)利率房貸節(jié)省8677.14元。
如果王先生選擇的是5年期固定利率房貸+15年期浮動(dòng)利率房貸，假設(shè)今后利率維持不變，則王先生前5年的房貸利率為5.73%，后15年的利率為6.6555%，則在前5年時(shí)間，王先生的月供為2102.83元，后15年時(shí)間里，王先生的月供將保持在2230.46元，還款總額將為527653元，比選擇浮動(dòng)貸款利率節(jié)省利息12680.23元。
今年選固定利率房貸利率風(fēng)險(xiǎn)加大
在去年央行持續(xù)加息的情況下，選擇固定利率房貸明顯有利可圖。那么，經(jīng)過(guò)多次加息后，今年新增的房貸族選擇固定利率房貸是否仍然有利可圖呢？
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的預(yù)測(cè)，今年央行貨幣政策的重點(diǎn)可能轉(zhuǎn)向匯率升值，加息的力度則可能減弱，估計(jì)今年再加2~3次息后，在第三季度，加息步伐有望暫告一段落。也就是說(shuō)，短期內(nèi)利率有望于今年第二、三季度見(jiàn)頂。
而事實(shí)上，在最近一次加息中，5年以上的貸款利率已經(jīng)停止了加息的步伐，央行只對(duì)5年期以內(nèi)的貸款進(jìn)行了小幅的加息，其中1年期貸款利率加息幅度為0.18，小于同期限存款利率的加息幅度，3~5年期貸款利率都只加了0.09個(gè)百分點(diǎn)。
如果以后的加息步伐繼續(xù)按照目前的思路進(jìn)行，則可推斷5年以上的貸款利率已短期見(jiàn)頂。在此情況下，如果固定利率房貸利率比浮動(dòng)利率房貸利率高，則選擇固定利率房貸需冒一定的利率風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)記者觀察，目前，在幾家推出固定利率房貸的銀行中，光大銀行的固定利率房貸仍然是最低的，目前，該行1~3年期固定利率房貸優(yōu)惠利率為6.61%，3~5年期固定利率房貸優(yōu)惠利率為6.91%，5~10年固定利率為7.38%。
其中，除了固定3年的利率比市場(chǎng)上5年期以上貸款優(yōu)惠利率低0.045%個(gè)百分點(diǎn)外，固定3年以上的貸款利率都比市場(chǎng)利率高。
選固定利率房貸還款情況推演
假設(shè)李小姐今年準(zhǔn)備貸款30萬(wàn)元的20年期貸款購(gòu)買第一套房，如果選擇浮動(dòng)利率房貸，則可獲得6.6555%的優(yōu)惠利率，假設(shè)以后的貸款利率不變，按等額本息方式還款的話，則在20年里，李小姐的月供為2264.27元，20年共計(jì)還款543424.34元。
如果李小姐選擇光大銀行的固定利率房貸，以3年固定利率＋17年浮動(dòng)利率的方式還款，則前3年的利率為6.61%，比市場(chǎng)利率略低，后17年的利率為6.6555%，在前3年里，李小姐的月供額為2256.19元，在后17年里，李小姐的月供額為2263.33元，在20年里，李小姐的還款額共計(jì)為542941.83元，比選擇浮動(dòng)利率房貸少482.5元。
投資性購(gòu)房可鎖定固定利率
如果李小姐選擇的5年固定利率＋15年浮動(dòng)利率，則在前5年的利率為6.91%，后15年的利率為6.6555%，在前5年時(shí)間里，李小姐的月供為2309.72元，在后15年時(shí)間里，月供為2273.22元，20年里還款總額共計(jì)為547761.77元，比選擇浮動(dòng)利率房貸多4337.43元。
由上可見(jiàn)，如果住房貸款利率在今年見(jiàn)頂，并且在今年幾年存在降息可能的話，則目前選擇中短期的固定利率房貸需冒較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于5年以上的長(zhǎng)期固定利率房貸而言，由于市場(chǎng)利率存在較大的不確定性，哪個(gè)劃算很難預(yù)見(jiàn)。
不過(guò)銀行業(yè)專家表示，固定利率房貸的最大好處就是可以鎖定貸款利息，成本可以預(yù)算，這對(duì)于投資性的購(gòu)房者而言，比較適用。(方利平）
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