2007年12月20日，央行再次加息。一年六次，這讓2007年的個(gè)人房貸市場顯得不是那么平靜?！氨?”的貸款利率讓90%的房屋貸款者都喘不過氣。不過，外資銀行“樂”了。
加息讓以人民幣為表現(xiàn)形式的房貸產(chǎn)品成本急速飆升，看到其中商機(jī)的外資銀行推出了針對(duì)非境內(nèi)居民的外幣房貸，這讓在中國的外籍人士可以享受到低利率和人民幣升值的雙重實(shí)惠。許多外資銀行認(rèn)為，“奪食”的機(jī)會(huì)已至。
北京市商業(yè)性個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)75%，作為零售業(yè)務(wù)重點(diǎn)的房貸按揭一直就是國內(nèi)外商業(yè)銀行爭食的“蛋糕”。由于其“隱形門檻”之高，絆住了外資在房貸按揭市場上的發(fā)展腳步，中資銀行所占市場份額依然遙遙領(lǐng)先。在北京，與外資銀行有合作的開發(fā)企業(yè)少之又少，即便是有合作的企業(yè)也不愿意向客戶推薦外資銀行房貸，“因?yàn)閷徟绦驅(qū)嵲谔闊薄?/p>
審批程序繁瑣之失
在優(yōu)山美地售樓處，東亞銀行和匯豐銀行的宣傳單擺在了顯眼的位置?，F(xiàn)場有很多外國人正在向售樓員咨詢，F(xiàn)rank就是其中一位。Frank是某知名大型跨國企業(yè)高級(jí)管理人員，在中國工作已經(jīng)長達(dá)6年之久。因?yàn)槠迌阂布磳淼街袊谑荈rank購買了位于中央別墅區(qū)的優(yōu)山美地的一套別墅。
然而，高達(dá)2000多萬元的別墅價(jià)格，對(duì)于Frank來說，一次性付款有些不現(xiàn)實(shí)。貸款成為他能買房的惟一途徑。綜合各方面情況考慮，外資銀行成為Frank的首選。
置業(yè)顧問彭振宇向記者介紹：“優(yōu)山美地與東亞銀行、匯豐銀行兩家外資銀行都有合作關(guān)系。不過相對(duì)而言，東亞銀行的貸款體制比較靈活，而且能拿到7成貸款；而匯豐銀行貸款程序比較復(fù)雜，需要拿到總部審批，放貸時(shí)間較長?！?/p>
“因?yàn)橥赓Y銀行服務(wù)較好，且外幣貸款使用優(yōu)惠利率，比如港幣和美元目前為5.5%，人民幣卻在6.5%以上；而優(yōu)山美地的外籍人士購買和租賃所占比重又大，因此選擇外資銀行貸款的比重占到整個(gè)貸款比重的60%?！迸碚裼钫f道。
不過，據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，并不是所有涉外樓盤的外資銀行貸款都獨(dú)占鰲頭。在位于東四條橋邊上的瑞士公寓，有近五成的外籍人士購買，而其外資合作銀行是匯豐銀行。其副總經(jīng)理袁欣表示：“盡管如此，在瑞士公寓選擇外資銀行貸款的客戶所占比例很少?！?/p>
在瑞士公寓售樓處，正在簽合同的李小姐告訴記者：“因?yàn)閰R豐銀行的程序太多，批貸和放貸時(shí)間太長?！倍跒槔钚〗惴?wù)的售樓員也表示了同感：“太麻煩，一般不向客戶推薦外資銀行。”
隨著北京市場上二手房交易在房產(chǎn)交易的比重越來越高，二手房貸款也越來越受到了各大中外銀行的重視。在2007年4月北京房交會(huì)上，東亞銀行、渣打銀行等外資銀行都推出了二手房外幣按揭業(yè)務(wù)。
然而就整體市場而言，外資銀行的房貸情況卻并不樂觀。偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司企劃經(jīng)理殷麗娟透露：“目前，在我們這兒的客戶中，選用外資銀行貸款的比例不到5%?！?/p>
產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加靈活
2007年央行的6次加息導(dǎo)致房貸成本大增，這同時(shí)也讓外資銀行嗅到了其中的機(jī)會(huì)。兩個(gè)月前在中國剛拿到法人銀行資格的德意志銀行便迫不及待地加入了這一行列，特別針對(duì)中國市場推出了“db德銀得意置業(yè)”系列房貸產(chǎn)品，其中包括創(chuàng)新性極強(qiáng)的日元按揭產(chǎn)品。截至記者發(fā)稿時(shí)間，德意志銀行仍未出臺(tái)新的房貸產(chǎn)品利率。按照其現(xiàn)有的2.75%的利率，該行仍是目前國內(nèi)市場房貸利率最低的一家。
“這必將引爆中外資銀行在房貸市場的新一輪競爭?！敝袊y行某支行房貸部經(jīng)理如此感慨。據(jù)了解，德意志銀行的這套房貸產(chǎn)品不僅適用于新房和二手房，還適用于已經(jīng)購房且在其他銀行辦理按揭業(yè)務(wù)的客戶，但目前僅針對(duì)外籍人士、中國港澳臺(tái)永久居民以及獲得海外永久居留權(quán)的中國人。
以貸款總額30萬美元、6%的美元貸款利息計(jì)算，采用20年期等額本息還款法，每月還款額為2149美元，20年還款總額為515830美元，購房者負(fù)擔(dān)的利息達(dá)到215830美元。再看德意志銀行的日元按揭產(chǎn)品，利率僅為2.75%，大大低于美元約6%的水平。假設(shè)美元和日元的1：115的窗體頂端匯率在貸款期間維持不變，同樣采用20年期等額本息還款法，20年還款總額為44891370日元，約為390360美元，而總利息支出約為90360美元，節(jié)省比例高達(dá)58%。
在德意志銀行提供的9種還款方式中，除了傳統(tǒng)的“等額本息還款法”，其“階段性凈息還款法”為客戶提供在按揭開始的一段時(shí)間內(nèi)只支付利息而不用償還本金的還款方式，這大大降低了交房之前這段時(shí)間內(nèi)房貸本息和房租的雙重壓力。
“外資銀行在如何幫助客戶靈活地安排財(cái)務(wù)規(guī)劃方面，已經(jīng)開始發(fā)揮其產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力上的優(yōu)勢。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說道。
困守高端市場
與中資銀行耕耘在高利率人民幣房貸不同的是，外資銀行進(jìn)入內(nèi)地房貸業(yè)務(wù)的布局首先從高端客戶——境外人士等富裕階層——開始?！半m然這一人群數(shù)量小，但購買力強(qiáng)?！遍L期從事信貸業(yè)務(wù)的農(nóng)商行一位項(xiàng)目經(jīng)理說道。
從2007年推出房貸業(yè)務(wù)的東亞、匯豐、渣打、花旗、德意志等外資銀行來看，目前其鎖定的客戶均為外籍人員，房貸資金以美元和港元為多，僅含有少量的人民幣部分。
顯然，外資銀行所圈定的客群是具有良好購買力和消費(fèi)能力的外籍高收入人群。據(jù)調(diào)查，選擇外資銀行房貸的主要有兩類：一是在華辦有房屋按揭的外籍人士，由于對(duì)人民幣升值及美元貶值抱有預(yù)期，所以不愿持有人民幣負(fù)債；二是在境內(nèi)的外資或合資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤，本身與外資銀行便有良好的合作關(guān)系。相對(duì)于中資銀行，外資銀行在網(wǎng)點(diǎn)、境內(nèi)人力儲(chǔ)備等方面無疑處于下風(fēng)，集中力量服務(wù)優(yōu)質(zhì)客戶確實(shí)是比較務(wù)實(shí)的做法。
事實(shí)上，圈定房貸群體也決定了樓盤的價(jià)格檔次。由于針對(duì)的是境外人士，其購買的房產(chǎn)均是有外銷資格的樓盤。在北京，這些樓盤的價(jià)格均在每平方米3萬元人民幣以上。根據(jù)匯豐銀行官方網(wǎng)站公開的信息，截至2007年9月，匯豐中國北京樓宇按揭樓盤共有18個(gè)，其中包括新城國際、優(yōu)山美地、卓錦·萬代、US聯(lián)邦公寓、觀唐等項(xiàng)目。
然而，讓外資銀行難以“笑到最后”的一個(gè)重要原因是，目前個(gè)人房貸市場大多數(shù)實(shí)行的是封閉式房貸業(yè)務(wù)，開發(fā)商與銀行的關(guān)系屬于“合作”，銀行將給開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸款與個(gè)人房貸進(jìn)行“捆綁”，購房者也只能去指定的銀行辦理貸款。
“對(duì)于外資銀行來說，目前沒有和開發(fā)商產(chǎn)生這種開發(fā)貸款和個(gè)人房屋按揭的連帶關(guān)系。有這一‘霸王條款’的存在，即使外資銀行條件再優(yōu)惠，也不太可能在中國分去太多的房貸業(yè)務(wù)?！惫镉抡f道。（朱藝）
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