將是國內(nèi)首單商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化項目，目前正組織主承銷商招標(biāo)
縱然華爾街還沒有從次貸危機的傷痛中走出來，國內(nèi)的資產(chǎn)證券化試點依舊在穩(wěn)步推進(jìn)。最近很多券商都收到了民生銀行發(fā)來的邀請函，內(nèi)容是邀請其參與該行首單商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化（CMBS）項目的主承銷商競標(biāo)，主要負(fù)責(zé)牽頭組成承銷團(tuán)、協(xié)助發(fā)行人進(jìn)行組織詢價、路演和推介等一系列工作。
“現(xiàn)在還沒有拿到最后的批文?！弊蛱欤裆y行的相關(guān)人士對《第一財經(jīng)日報》表示，通過此前的多次溝通，發(fā)行國內(nèi)首款CMBS產(chǎn)品已經(jīng)獲得了監(jiān)管部門的同意和支持。過去的兩年間，國開行、建行等多家商業(yè)銀行已經(jīng)成功試水證券化。
按照目前的設(shè)計，該款CMBS將北京金融街某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)支持證券18.4億元人民幣，共分為三檔。其中，A級證券的發(fā)行額是13.8億元，信用評級為AAA，占總規(guī)模的75%；B級證券和C級證券的發(fā)行額分別是2.392億元和2.208億元，信用評級分別為AA和A級。
上述三檔證券將在銀行間市場公開發(fā)行，這款產(chǎn)品中還特別設(shè)計了“超額利差受益證券”，與之前三檔資產(chǎn)支持證券不同，這部分證券將定向私募。民生銀行會監(jiān)管抵押貸款的用途、抵押貸款的對外支付、項目租金收入及其他收入的使用和支出等多個項目。
按照償付順序，信用級別高的檔次將優(yōu)先受償。例如，A級資產(chǎn)支持證券的利息支付優(yōu)先于B級資產(chǎn)支持證券、C級資產(chǎn)支持證券的利息支付和超額利差受益證券的收益支付，本金支付優(yōu)先于B級資產(chǎn)支持證券和C級資產(chǎn)支持證券。
“與個人住房抵押貸款支持證券（MBS）有一個顯著的不同在于，租金是有可能斷檔的。當(dāng)這個租戶搬走，另一個租戶還沒有租用的時候，租金收入會由民生銀行先行墊付。”上述民生銀行人士說，因為這是國內(nèi)第一款CMBS產(chǎn)品，設(shè)計時有多處創(chuàng)新。
次貸危機爆發(fā)后，“資產(chǎn)證券化”這個詞除了“滿足流動性需求”、“表外處理”等含義之外，又包含了更深一層的意義，在于因資不抵債而產(chǎn)生的風(fēng)險。國泰君安金融行業(yè)分析師伍永剛表示，從國內(nèi)已發(fā)行的商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品來看，以個人按揭貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的產(chǎn)品風(fēng)險都比美國的次級債小得多，原因在于都有首付的要求且銀行放貸也較為審慎，但是次貸危機還是一個相當(dāng)深刻的教訓(xùn)?！霸诋a(chǎn)品創(chuàng)新的時候必須注意控制風(fēng)險?！?/p>
民生銀行的上述人士表示，他們即將設(shè)計的CMBS產(chǎn)品是以商業(yè)物業(yè)的貸款作為未來的現(xiàn)金流，同時以其土地使用權(quán)作為抵押、未來的租金收入和其他收入做質(zhì)押，在產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)上與導(dǎo)致次貸危機的證券化產(chǎn)品有本質(zhì)的區(qū)別。
|
