國家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局昨天聯(lián)合發(fā)布了五月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月保持上漲，五月份環(huán)比漲幅達(dá)到0.6%。與此同時(shí)，今年前5個(gè)月，全國商品房銷售面積同比增長25.5%，其中商品住宅銷售面積增長26.7%。量價(jià)齊升，說明房地產(chǎn)市場開始回暖。
這個(gè)回暖和去年年底央行發(fā)布個(gè)人房貸“新政”，也就是首套住房利率打七折，首付降至二成的優(yōu)惠政策有很大關(guān)系，這個(gè)舉措在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，擴(kuò)大內(nèi)需上，提高對(duì)居民購買普通自住房的金融服務(wù)水平上，起到了積極的作用。
然而，最近我們的記者卻發(fā)現(xiàn)，在市場升溫的背后，有一些開發(fā)商把央行出臺(tái)的第一套房貸優(yōu)惠政策，用到了第二套甚至第三套房身上。
開發(fā)商為掩蓋違規(guī)操作，發(fā)放貸款的商業(yè)銀行與其相互配合？
記者首先來到位于北京東四環(huán)外的一個(gè)樓盤，這個(gè)樓盤剛開盤不久，記者在這里見到，前來看房和購房的人很多。
記者：“現(xiàn)在賣的是哪幾棟？”
銷售人員：“C棟，D棟和F棟這三棟，其它都賣完了?！?/p>
記者：“這個(gè)首付怎么付？”
銷售人員：“首付，你之前用貸款買過房嗎？”
記者：“有，還有按揭?！?/p>
銷售人員：“查不出來就可以享受優(yōu)惠利率，7折利率?！?/p>
這位銷售人員告訴記者，如果購房者是2002年前在銀行貸的款，那么，在銀行的征信系統(tǒng)中，就沒有資料記錄，因此，不管再購買多少套住房，都可以享受第一套購房首付20%，利率7折的優(yōu)惠。
銷售人員：“首付招商銀行能做兩成，利息也是一樣，7折，工行、建行不管你是第幾套，首付20%肯定不行?！?/p>
記者：“至少要百分之多少？”
銷售人員：“首付要30%?！?/p>
在這個(gè)樓盤，除招商銀行外，購買第二套以上住房，在工商銀行和建設(shè)銀行，只要首付提高到30%，也可以享受到購買第一套住房7折利率的優(yōu)惠。同樣，在北京西四環(huán)外的另一個(gè)樓盤，記者了解到，購房者在這里購買第二套住房，也是可以享受7折利率優(yōu)惠，只是各家銀行要求的首付款不一樣。
銷售人員：“民生能做到20%，但是中國銀行是30%，30%的話咱們跟中國銀行正在談?！?/p>
中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中明確規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)該隨套數(shù)增加而大幅度提高。
然而，記者調(diào)查了北京30多個(gè)樓盤，了解到的情況卻是，購買第二套住房，首付只需要交20%到30%，利率優(yōu)惠從7折到8.5折不等，沒有一家樓盤是執(zhí)行購買第二套住房首付40%，利率上浮10%的規(guī)定。不僅如此，在一些樓盤，購買第二套住房，面積即使已經(jīng)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，也能享受到首付和利率優(yōu)惠。
銷售人員：“首付的話，三居最低30%，然后兩居的話最低20%?！?/p>
記者：“利息有優(yōu)惠沒有？”
銷售人員：“利息享受7折的優(yōu)惠?！?/p>
這個(gè)樓盤的三居住房是153平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了北京市規(guī)定的戶均81.21平方米的面積，當(dāng)記者問到，能不能在首付30%之后，再享受銀行利率優(yōu)惠，樓盤的銷售人員這樣回答記者：
銷售人員：“也會(huì)有一些優(yōu)惠，也會(huì)有一些折扣，但是不會(huì)是7折，可能比如說29%、20%幾?！?/p>
記者：“等于說7.1折是嗎？”
銷售人員：“對(duì)，7.1，7.2，7.5這樣的?！?/p>
按照央行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，“已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，均應(yīng)按第二套房貸政策執(zhí)行”，也就是貸款利率基準(zhǔn)上浮10%、首付款比例提高到4成。但是在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，樓盤銷售商對(duì)于曾經(jīng)在銀行貸過款，但是已經(jīng)全部還清貸款的購房者，都公開給予享受購買第一套住房的優(yōu)惠政策。
記者：“貸的有一套房子，貸的款還上了，還清了，那還是7折，可以嗎？”
銷售人員：“可以，只要還清了就可以。”
我們記者在北京調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，那些地理位置比較好、名氣比較大、銷路比較好的樓盤，基本上對(duì)第二套房還是要求首付40%，既不享受利率優(yōu)惠，也不上浮利率。魚目混珠、套用第一套房優(yōu)惠政策的，有些是位置比較偏的樓盤，有些是朝向不好、賣不動(dòng)的尾房。而最大的一部分，是開發(fā)商為了吸引購房者，加快銷售，進(jìn)行的違規(guī)操作?？墒前l(fā)放貸款的商業(yè)銀行又怎么會(huì)允許這樣的行為在自己眼皮底下發(fā)生呢？再來了解一下。
工商銀行工作人員：“因?yàn)橘J款這些事不是說他(銷售商)說行他自己能做得到的，肯定他跟銀行協(xié)商好的，貸不出錢來，我們銀行不給他錢，那他賣房那也不是瞎說嘛，他要跟你說行肯定就是行，他不會(huì)騙你。”
這位工商銀行的工作人員告訴記者，開發(fā)商與銀行是合作關(guān)系，銷售商的做法，與銀行基本是已經(jīng)達(dá)成了默契的，銀行與開放商實(shí)際是利益共同體。
華夏銀行工作人員：“一般的話，這塊地買下來以后，房地產(chǎn)商給銀行貸款，銀行前提就是說我們給你做完這筆貸款，你把你所有的房子至少給我們一半，我們給你做房屋按揭，作為一個(gè)交換吧?！?/p>
那么，各家銀行面對(duì)購買第二套住房的購房者是如何辦理的？記者假設(shè)了一個(gè)前提條件，就是曾經(jīng)貸款購買過一套150平方米的超標(biāo)準(zhǔn)住房，但是貸款已經(jīng)還清，在各家銀行能否享受購買第一套住房的優(yōu)惠政策呢？
工商銀行工作人員：“你原先還款的記錄如果信譽(yù)良好可以享受?！?/p>
記者：“可以享受7折優(yōu)惠？”
工商銀行工作人員：“對(duì)，看你還款的信用程度，反正這個(gè)政策是可上可下的?！?/p>
廣發(fā)銀行工作人員：“你要是沒有通過借款渠道買房的話，就是以前沒有買的話，我們可以把第一套給你忽略掉?！?/p>
建設(shè)銀行工作人員：“你這套房子還清了，如果再做的話，再買房子貸款的話，就視同于第一套房子。”
記者調(diào)查了9家銀行，有6家都表示可以按照第一套房的優(yōu)惠政策購房。顯然，銀行和開發(fā)商的做法是一致的，都將第一套住房的優(yōu)惠政策用到了購買第二套住房上。那么，對(duì)于已經(jīng)擁有一套達(dá)標(biāo)的按揭房，但是銀行按揭款還沒有還清，再打算購買第二套住房的購房人，銀行又是怎樣處理的呢？
廣發(fā)銀行工作人員：“在我行一般是第三套房不做了，第二套的話可以做，利率要適當(dāng)上浮一點(diǎn)，上浮10%左右，就是按8折，8折利率?！?/p>
銀行上浮利率10%，是比照第一套房的7折利率來上浮的，而并不是根據(jù)央行規(guī)定的基準(zhǔn)利率來上浮，變相地將一套住房的政策使用到了購買第二套住房上。
“你最低能夠享受多少折扣？”
“25%大概，25%等于7.5折，已經(jīng)比原來少多了，原來第二套房子是上浮10%，利率，現(xiàn)在是下浮25%，差不少的，比原來少多了?！?/p>
相比廣發(fā)銀行，中國銀行給出的利率優(yōu)惠幅度更低。而對(duì)于建設(shè)銀行和興業(yè)銀行，則更多地根據(jù)購房者在銀行征信系統(tǒng)的記錄，來決定享受利率的折扣。
建設(shè)銀行工作人員：“如果你是他的優(yōu)質(zhì)客戶，也會(huì)給你考慮，是到7折。”
興業(yè)銀行工作人員：“折扣那塊是看你跟我行，跟我行的級(jí)別走的，他是黑金卡客戶，那我可以給他做一個(gè)75折，要是白金卡客戶那估計(jì)是85折，那要是普通客戶最多就是9折或者沒有折扣?！?/p>
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