南國置業(yè)(002305)IPO募集資金用途將用于的項目
| 序號 |
項目名稱 |
投資額（萬元） |
| 1 |
大武漢家裝項目 |
28000 |
| 2 |
南國SOHO北區(qū) |
8000 |
| 3 |
研發(fā)中心業(yè)務(wù)發(fā)展 |
2000 |
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合計 |
38000 |
發(fā)行人歷史沿革、改制重組
本公司前身為武漢南湖花園置業(yè)有限公司，創(chuàng)立于1998年，2003年更名為武漢南國置業(yè)有限公司，2007年南國有限采取整體變更方式設(shè)立武漢南國置業(yè)股份有限公司。
本公司系由南國有限整體變更設(shè)立。2007年9月10日，經(jīng)南國有限股東會決議，將南國有限整體變更為股份有限公司，南國有限全體股東簽署《凈資產(chǎn)處置協(xié)議》和《發(fā)起人協(xié)議》。經(jīng)大信會計所大信審字[2007]第0614號《審計報告》審計，截至2007年8月31日，南國有限凈資產(chǎn)437,553,721.06元。全體股東一致同意將南國有限截至2007年8月31日的凈資產(chǎn)中的432,000,000元按照1:1的比例折成南國置業(yè)的股份，其余5,553,721.06元計入資本公。經(jīng)大信會計所大信驗字[2007]第0060號《驗資報告》驗證，南國置業(yè)設(shè)立時注冊資本繳足。
2007年9月30日，南國置業(yè)完成工商登記變更手續(xù)，并領(lǐng)取了企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，注冊資本人民幣43,200萬元，法定代表人許曉明先生，公司住所武漢市武昌區(qū)南湖中央花園會所。
發(fā)行人主營業(yè)務(wù)情況
本公司從事以商業(yè)地產(chǎn)為引導(dǎo)的綜合性物業(yè)開發(fā)，通過開發(fā)和運營商業(yè)物業(yè)，并與其他類型物業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)，相互提升各種類型物業(yè)的價值，實現(xiàn)土地"集約利用"。
1.商業(yè)地產(chǎn)主要特點
盈利空間更大
住宅地產(chǎn)的價值主要取決于物業(yè)的稀程度。商業(yè)地產(chǎn)則主觀價值創(chuàng)造空間更大，商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)的選址、定位、動線劃與設(shè)計、品類品牌組合等環(huán)節(jié)，對后期商業(yè)運營的成敗具有決定性意義；而后期商業(yè)運營的效果好壞，又直接影響商業(yè)物業(yè)的價值，商業(yè)物業(yè)能憑其良好的商業(yè)運營，持續(xù)提升價值。而且在特定的區(qū)域內(nèi)，成模的商業(yè)物業(yè)具有一定程度的"排他性"，尤其是位于城市重要節(jié)點的商業(yè)物業(yè)，隨著城市的發(fā)展，其有可能成為該區(qū)域的"稀性"或"獨占性"資源，因而其價值將越來越大。
抗經(jīng)濟周期能力強
商業(yè)地產(chǎn)屬于投資品，其價格主要取決于租金收益水平及未來增長潛力，其需求由市場資金面決定。為了應(yīng)對金融危機，各國央行均投入了大量的流動性，形成了較強的通貨膨脹預(yù)期，運營良好的商業(yè)地產(chǎn)項目由于有持續(xù)穩(wěn)定增長的租金回報作為支撐，成為投資者避風(fēng)險保值增值的重要載體。商業(yè)地產(chǎn)的投資人購買商業(yè)物業(yè)的目的主要是為了獲取長期的租金收益，是一種長期投資行為，因此，商業(yè)地產(chǎn)市場較少出現(xiàn)劇烈波動，發(fā)展較為平穩(wěn)。
其次，商業(yè)地產(chǎn)對民生影響較小，受國家宏觀調(diào)控影響的程度比住宅地產(chǎn)弱，因而相對住宅地產(chǎn)，其有更強的抗經(jīng)濟周期能力。
此外，與住宅開發(fā)商相比，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可選擇性更多。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商既可選擇將物業(yè)出售，也可選擇通過良好的商業(yè)營運獲取穩(wěn)定增長的租金收入。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)市場形勢的變化靈活進行選擇，其抗經(jīng)濟周期能力相對較強。
綜合能力要求高
成功開發(fā)和運營商業(yè)地產(chǎn)需要具備選址、定位、動線劃與設(shè)計、品類品種互動和商戶品牌組合、招商和商業(yè)運營等多種能力。而只有長期對城市發(fā)展、城市劃、城市功能布局演進律的學(xué)習(xí)與把握，對居民生活行為、消費行為進行深入研究，并經(jīng)過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實踐，不斷累商戶資源，才能逐漸具備并不斷強化上述能力。
資金實力要求高
相對于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的投入更高，且其價值需通過多年成功的商業(yè)運營才能充分體現(xiàn)。因此，其資金的周轉(zhuǎn)期亦更長。
2.商業(yè)物業(yè)與其他各種類型物業(yè)的協(xié)同關(guān)系
商業(yè)：商業(yè)零售與居民的日常生活關(guān)系密切，形成城市居民的交往、消費和休閑場所并吸引和支持其他功能。商業(yè)零售主要提供生活性、愉快性和豐富性以滿足居民的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。
公：公用途的物業(yè)適合于各種綜合開發(fā)，無論是在城市中心還是新區(qū)中心、工業(yè)中心，公在都市綜合體中建立競爭性，加強吸引力，提高使用效益。
公對都市綜合體的其他功能如酒店、會議、商業(yè)等提供有利的支持并形成最佳市場協(xié)同。
酒店：酒店為都市綜合體提供流動的居住人口和活動的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時的服務(wù)使城市保持持久的繁榮并增加了城市的活力。
住宅：住宅是城市開發(fā)的基本組成部分，是解決城市中心居住問題避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源消耗的有效法。同時，住宅為城市街區(qū)提供安全的生活空間。
商業(yè)零售的設(shè)置為公人員提供了便利，使公人員節(jié)省了時間，提高了事效率，公人員的經(jīng)常性消費又為商業(yè)零售增加了盈利；公為酒店帶來了客源，酒店的設(shè)置為公的來訪者提供了休息場所，提高了公的效率；酒店為商業(yè)零售增加了盈利，商業(yè)零售的發(fā)達(dá)又為酒店帶來了客源。各種類型物業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)，相互提升價值。
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