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下載安裝Flash播放器9月伊始，關(guān)于房地產(chǎn)信貸收緊的傳聞再度甚囂塵上，先有商業(yè)銀行全面停辦三套房貸，后有銀監(jiān)會口頭通知國有大行暫停發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
記者經(jīng)多方求證了解到，“暫停”一說確屬傳聞，但房地產(chǎn)信貸的再度收緊已不可避免。
中國銀監(jiān)會統(tǒng)計部副主任葉燕斐8月31日表示，銀監(jiān)會將嚴(yán)格執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，堅決遏制投機(jī)/投資需求，在控制風(fēng)險的前提下支持保障性住房建設(shè)。
幾乎與此同時，中國銀行業(yè)協(xié)會第一副秘書長周永發(fā)也表態(tài)，2010年房地產(chǎn)行業(yè)貸款存在的風(fēng)險隱患不容忽視，要持續(xù)監(jiān)控貸款風(fēng)險。
對此，葉燕斐表示，銀監(jiān)會在堅決認(rèn)真做好信息服務(wù)，積極進(jìn)行輿論引導(dǎo)的同時，還正在推動開展房地產(chǎn)貸款壓力測試等相關(guān)工作。
信貸再度收緊
8月的最后一周，中國農(nóng)業(yè)銀行曾暫緩發(fā)放房地產(chǎn)法人貸款一周。此舉一度牽動市場敏感的神經(jīng)，甚至傳出監(jiān)管部門口頭通知要求各國有大行暫停發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的傳聞。
“我們9月已經(jīng)恢復(fù)正常投放，這主要是為了平衡自身存量貸款的結(jié)構(gòu)。”9月2日，農(nóng)行相關(guān)工作人員對記者表示。據(jù)了解，很多銀行都會按行業(yè)類別設(shè)定貸款規(guī)模，有些會細(xì)化到月度，如果有些月份前期投放較快，月末則會自行予以管控。
另據(jù)消息人士稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期也并未有相關(guān)文件要求商業(yè)銀行全面暫停房地產(chǎn)法人貸款。銀行根據(jù)自身經(jīng)營安排，適當(dāng)調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和投放節(jié)奏，是自主行為，房地產(chǎn)貸款的相關(guān)政策并未發(fā)生變化。
“對于房地產(chǎn)法人貸款這塊業(yè)務(wù)，我們從不會暫停，只會在嚴(yán)格的監(jiān)管下，繼續(xù)積極健康地拓展?！睂τ跁和ｉ_發(fā)貸款的傳聞，某國有銀行信貸部人士對記者表示，現(xiàn)在主要是對房地產(chǎn)貸款的主體資質(zhì)審查較為嚴(yán)格，資質(zhì)不合要求的，堅決不予以貸款。該人士透露，“暫?！币徽f肯定不可能，但是再度收緊已毋庸置疑。
記者了解到，銀監(jiān)會關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)房貸的政策包括禁止銀行為購買土地提供融資，銀行最多只能提供65%的總開發(fā)成本，同時要求開發(fā)商具備全部四項資質(zhì)，缺一不可。如果銀行被發(fā)現(xiàn)在放貸過程中有重大違規(guī)，監(jiān)管部門有解除信貸員或支行行長職務(wù)的權(quán)力。
多家股份制銀行工作人員也表示，總行已在不斷警示房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，如果新房成交量和房價下跌持續(xù)出現(xiàn)，將會延緩開發(fā)商的資金回籠，增加其財務(wù)成本和經(jīng)營風(fēng)險，僵持下去，部分房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比較大的銀行貸款質(zhì)量將受到?jīng)_擊。
資料顯示，近年來銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，對房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占比在貸款整體中不斷上升。目前，工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行的涉房貸款金額占比均在20%以上，興業(yè)銀行的涉房貸款規(guī)模占比更是超過30%。
正是出于對上述風(fēng)險的擔(dān)憂，監(jiān)管部門在不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸的監(jiān)控，收緊房地產(chǎn)信貸規(guī)模的同時，還要求商業(yè)銀行進(jìn)行房貸壓力測試。
壓力測試加碼
今年5月，銀監(jiān)會曾要求各商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)貸款壓力測試，分析不同壓力情景下（全國房地產(chǎn)價格平均下跌10%、20%、30%）商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降幅度。
7月20日，銀監(jiān)會對外披露壓力測試結(jié)果：在房價下跌30%、利率上升108個基點(diǎn)的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率將上升2.2個百分點(diǎn)，稅前利潤下降20%，46家農(nóng)村商業(yè)銀行不良貸款率將上升3.5個百分點(diǎn)，貸款損失率增加30%。
8月，在已有的房貸壓力測試基礎(chǔ)上，銀監(jiān)會再度要求北京、上海、杭州、深圳、重慶、南京、廣州等7個房價過快上漲城市的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，分析在房價下跌50%的情景下，商業(yè)銀行放貸質(zhì)量受到的沖擊。
從幾家上市銀行中報公布的新一輪房貸壓力測試結(jié)果來看，情形非常樂觀：在房價下跌50%的情形下，各銀行房貸不良率將上升1~2個百分點(diǎn)不等。
多位銀行業(yè)人士對記者直言，這個樂觀的結(jié)果“與直覺很不相符”。農(nóng)業(yè)銀行在8月30日發(fā)布的一份研究報告也表示，這一測試結(jié)果可能并未完全反應(yīng)房價下跌的風(fēng)險。其理由包括：壓力測試主要測試房地產(chǎn)開發(fā)貸和個人按揭貸款的壞賬率，但可能未考慮到以房地產(chǎn)為抵押的相關(guān)貸款的風(fēng)險；房地產(chǎn)開發(fā)上下游鏈條很長，關(guān)聯(lián)甚廣，一旦房價大幅下跌，相關(guān)行業(yè)貸款也會受到嚴(yán)重影響。
目前的壓力測試事實上很難反映真實的房貸風(fēng)險，一位大型銀行的風(fēng)險部人士稱，“看看近兩年來新增的放貸量占總額的比例，大致能對風(fēng)險有個判斷?！?/p>
根據(jù)央行發(fā)布的《2010年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至6月末，國內(nèi)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為8.71萬億元，其中購房貸款余額5.74萬億元。而2009年初至今，個人住房貸款新增額約為2.3萬億元，占余額的近一半。