2007年北京寫字樓市場的關鍵詞是：限外、解禁、上市、頂級和物業(yè)稅。2007年是北京寫字樓企業(yè)重新尋找市場機會的一年，在國家持續(xù)限外調控和央行頻頻加息的背景下，寫字樓的營銷模式正涌現出更多的驚喜和創(chuàng)新。以遠洋地產、SOHO中國為代表的本土新一代商業(yè)房地產企業(yè)成功赴港上市，為2007年北京寫字樓市場增添了濃重的亮色。以華貿中心、凱晨世貿中心、銀泰中心、金地中心為代表的一大批面向未來的頂級寫字樓的落成，使北京寫字樓的整體品質再上一個臺階。
從供需關系來看，今年寫字樓市場新增供應量與2006年相比略有增加，市場需求保持旺盛。從租售價格來看，租金和售價開始出現背離，雙雙飄紅的局面不再，租賃市場在供應量持續(xù)攀升的壓力下導致租金下跌，銷售市場在住宅市場持續(xù)漲價的刺激下導致售價彈升。從產品結構來看，商務公寓在“住宅禁商解禁”中迎來轉機，高端產品在“物業(yè)稅可能試點”下保持觀望。從商圈分布來看，傳統的“3+X”格局依舊，CBD、金融街、中關村三大商圈繼續(xù)領跑。
根據北京寫字樓信息網的最新統計數據，截止2007年12月，北京寫字樓市場平均售價19172元/平方米（建筑面積報價），與2006年相比上漲14.1%；平均租金162元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2006年相比下降3.0%；空置率20.8%，與2006年相比上升12.4%。
市場供應：東部地區(qū)一支獨秀VS西部地區(qū)連續(xù)萎縮
北京寫字樓信息網調查報告顯示，2007年上市寫字樓租售項目數量達51家，平均每月4.3家，供應量達378.4萬平方米，與去年同比增加9.3%。其中：
2002——2007年北京歷年供應量比較表 單位：萬平方米
東部地區(qū)231.6萬平方米，包括朝陽區(qū)以天元港國際中心、盤古大觀、泰達時代中心、世紀財富中心為代表，供應量達163.8萬平方米，占總供應量的43%，與去年同比增加24.9%。東城區(qū)以第五廣場、中匯廣場、皇城國際中心為代表，供應量67.8萬平方米，占總供應量的17%，與去年同比增加29.6%。
西部地區(qū)83.1萬平方米，包括西城區(qū)以卓著國際金融中心、航宇大廈、光大國際中心為代表，供應量59.8萬平方米，占總供應量的15%，與去年同比增加85.1%。海淀區(qū)以普天大廈、新華聯國際、泰鵬大廈為代表，供應量23.3萬平方米，占總供應量的6%，與去年同比減少61.9%。
2002——2007年北京各區(qū)寫字樓供應量比重
南部地區(qū)包括豐臺區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、大興區(qū)，以冠城名敦道、自然新天地A座、BDA國際廣場、、MAX空港企業(yè)園為代表，供應量43.7萬平方米，占總供應量的11%。與去年同比減少41.4%。
統計顯示，2007年東部地區(qū)（朝陽區(qū)、東城區(qū)）以60%的絕對優(yōu)勢連續(xù)第四年在供應量上超過西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）。
市場需求：外資稱雄租賃市場VS內資稱霸銷售市場
根據北京寫字樓信息網統計，2007年北京寫字樓市場租售吸納量超過160萬平方米，與去年相比下降11%。
租務市場方面：市場呈現出需求旺盛，整體空置率持續(xù)走高的態(tài)勢，同時租金價格較2006年下跌了三個百分點。CBD及周邊仍是外資公司關注的重點，金融保險、咨詢顧問、傳統制造行業(yè)等外資公司對該區(qū)域需求繼續(xù)保持旺盛，如東亞銀行在世紀財富中心租賃了28000平方米的面積，富士通則在遠洋國際中心租賃了7000平方米的面積。
同時，出于本地化和業(yè)務拓展的需要，2007年“外資繼續(xù)向西”，多家外資金融機構在金融街地區(qū)租賃大面積寫字樓，如花旗銀行租賃卓著國際金融中心6500平方米等。
而中關村依然是高科技公司的首選，如百度在普天大廈租賃了9000平方米的寫字樓面積，聯發(fā)科技在融科資訊中心租賃了5000平方米的寫字樓面積。
2007年租賃市場最大的看點來自東二環(huán)區(qū)域，由于得天獨厚的地區(qū)優(yōu)勢，被規(guī)劃為“交通商務帶”的東二環(huán)，已經被看作是未來將與CBD、金融街、中關村傳統的三大商圈相并稱的京城“第四商圈”。據統計僅東二環(huán)西側就有中國石油大廈、中青旅大廈等十多個自建并自用的項目，總體量近100萬平方米。隨著東直門綜合交通樞紐的建成，新保利大廈等高端寫字樓項目入駐，東二環(huán)區(qū)域受到中外企業(yè)的一致看好。如諾基亞在國華投資大廈租賃了5000平方米的寫字樓面積。
銷售市場方面：2007年寫字樓大單成交活躍，國內機構依然是寫字樓銷售市場的需求主體。一方面，外資機構出于人民幣升值、房價持續(xù)漲幅及物業(yè)升值等因素的考慮，意圖通過各種渠道進入到房地產市場，但國家自去年開始的“限外政策”持續(xù)出臺，特別是12月開始實施的《外商投資產業(yè)指導目錄》, 別墅、高檔寫字樓、中介等開發(fā)項目被列入“限制外商投資產業(yè)目錄”。從2007年寫字樓銷售市場外資機構大單成交銳減上不難看出，限制外資投機行為過熱的初衷已基本實現。另一方面，國內機構依然是寫字樓銷售市場的需求主體，金融保險行業(yè)成為2007年大單成交的最大亮點。比如華潤基金購買第五廣場8萬平方米，平安集團購買美邦國際中心10萬平方米，交通銀行購買了航宇大廈，面積8.8萬平方米。興業(yè)銀行購買了朝陽廣場，面積12萬平方米。
值得注意的是，2007年北京寫字樓散售市場同樣可圈可點。東方梅地亞中心、瑞辰國際中心、自然新天地A座等項目的銷售業(yè)績均超出市場預期，銷售率達到了90%以上。
市場綜述：“住宅禁商解禁”成真VS“物業(yè)稅”的漸行漸近
2007年北京寫字樓市場的關鍵詞是：限外、解禁、上市、頂級和物業(yè)稅。2007年是北京寫字樓企業(yè)重新尋找市場機會的一年，在國家持續(xù)限外調控和央行頻頻加息的背景下，寫字樓的營銷模式正涌現出更多的驚喜和創(chuàng)新。以遠洋地產、SOHO中國為代表的本土新一代商業(yè)房地產企業(yè)成功赴港上市，為2007年北京寫字樓市場增添了濃重的亮色。以華貿中心、凱晨世貿中心、銀泰中心、金地中心為代表的一大批面向未來的頂級寫字樓的落成，使北京寫字樓的整體品質再上一個臺階。
從供需關系上看，今年寫字樓市場新增供應量與2006年相比略有增加，市場需求保持旺盛。北京寫字樓信息網調查報告顯示，2007年上市寫字樓租售項目數量達51家，平均每月4.3家，供應量達378.4萬平方米，與去年同比增加9.3%。同時，2007年北京寫字樓市場租售吸納量超過160萬平方米，與去年相比下降11%。
從租售價格上看，租金和售價開始出現背離，雙雙飄紅的局面不再，租賃市場在供應量持續(xù)攀升的壓力下導致租金下跌，銷售市場在住宅市場持續(xù)漲價的刺激下導致售價彈升。根據北京寫字樓信息網的最新統計數據，截止2007年12月，北京寫字樓市場平均售價19172元/平方米（建筑面積報價），與2006年相比上漲14.1%；平均租金162元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2006年相比下降3.0%；空置率20.8%，與2006年相比上升12.4%。
從商圈分布上看，傳統的“3+X”格局依舊，CBD、金融街、中關村三大商圈繼續(xù)領跑，霸主地位短期內難以撼動。新興的二線商圈如東二環(huán)商圈、燕莎商圈、亞奧商圈、南部商圈、望京商圈等，由于有產業(yè)的支持而各具特色，并打上了鮮明的產業(yè)烙印，如東二環(huán)商務帶的傳統總部經濟，BDA商圈、望京商圈的國際化產業(yè)，上地商圈的高科技研發(fā)產業(yè)，亞奧商圈的2008奧運概念，燕莎商圈的國際化社區(qū)優(yōu)勢，北京多中心商務格局的出現初具雛形，并將對未來的寫字樓市場產生重要影響。
從產品結構上看，商務公寓在“住宅禁商解禁”中迎來轉機，高端產品在“多重限外政策”下保持觀望。據統計，北京有60%以上的公司開在住宅樓里，利用居民樓開辦公司的占用面積不少于1200萬平方米，這一數字幾乎相當于目前北京甲級寫字樓的總存量。2007年年末公布的《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，證實了年初時關于住宅禁商解禁的傳言，在執(zhí)行了近一年半的時間后，北京住宅禁商令終于有條件地打開了。北京市工商局相關負責人在解釋新規(guī)定的出臺時表示，住宅禁商有條件放開主要是基于《物權法》的規(guī)定，重在強調居民自治的理念和原則，主要由民事關系來調解。
對于高端寫字樓產品，尤其是以整售策略為主的純寫字樓而言，2007年始終面臨“多重限外令”的壓力。特別是臨近年未，又一利空消息令業(yè)內外人士憂心重重。在"改變城市的力量"中國地產峰會上，北京大學不動產研究中心主任馮長春表示，物業(yè)稅可能明年試點，而且最先從商業(yè)地產開始征收。馮長春解釋說，由于商業(yè)地產、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產開征。繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現只要擁有房產都應該納稅。
2007年北京寫字樓大單交易頻現，同時在住宅市場瘋狂漲價的背后寫字樓的投資價值日益凸顯，此前專注于住宅類的投資者，也紛紛轉向商業(yè)地產。如果物業(yè)稅空降商業(yè)地產，開發(fā)商、投資者將如何應對？
總之，一方面由于《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》從2008年1月1日起正式執(zhí)行，另一方面物業(yè)稅試點尚處于醞釀階段，因此這兩個政策對整個寫字樓市場的影響尚有待進一步觀察。
2008年北京寫字樓市場預測：一是由于奧運會的召開，有一些企業(yè)開始制定新一年的尋租或擴租計劃。在銷售市場上一些處于觀望中的大客戶，或在二季度公布大單成交。二是2008年北京寫字樓供應量將超過2007年，而平均售價、平均租金預測將會小幅上漲，空置率進一步上升；三是隨著政府節(jié)能減排政策的不斷出臺，高舒適度、低能耗的“綠色”寫字樓有望成為市場主流產品。
2007年北京寫字樓大單成交案例精選項目名稱
位置 購買（租賃）方 面積 成交金額
金融街區(qū)域
F1大廈 金融街 中國人壽 110000平米 19億
金鼎大廈 金融街 郵政銀行 72000平米
航宇大廈 金融街 交通銀行北京分行 88000平米
金融街1號 金融街 匯豐南方基金 110000平米
金融街F2B 金融街 泰康人壽 37000平米 9億
凱晨世貿中心 長安街 中非發(fā)展基金 7500平米 3億
西單MALL 西單 中糧集團 200000平米
光大國際中心 金融街 未知 40000平米
卓著國際金融中心 金融街 花旗銀行 6500平米（租）
CBD區(qū)域
華平國際大廈 CBD 世茂投資發(fā)展有限公司 72800平米 10.5億
富力愛丁堡廣場B1 CBD 藍泉物業(yè)管理公司 80000平米 17億
世華國際中心 CBD 復地集團 100000平米 14.5億
華澤大廈 CBD 寶鋼集團 60000平米
北京國際中心2號樓 CBD 民生人壽 28000平米
北京國際中心4號樓 CBD 北京控股集團 28000平米
世紀財富中心 CBD 東亞銀行 28000平米（租）
遠洋國際中心 CBD 富士通 7000平米（租）
遠洋國際中心 CBD 珠寶商會 8000平米（租）
遠洋國際中心 CBD 惠普 5000平米（租）
中關村區(qū)域
中關村金融中心三期 中關村 凱賓斯基酒店 25000平米
融科資訊中心 中關村 聯發(fā)科技 5000平米（租）
普天大廈 中關村 百度 9000平米（租）
燕莎區(qū)域
美邦國際中心 燕莎 平安保險 100000平米 24億
天元港中心 燕莎 中信集團 7000平米
圣元大廈 燕莎 瑞安建業(yè) 42000平米
佳程廣場 燕莎 德意志銀行 90%股權
國典大廈 燕莎 中色股份 24000平米 5億
東二環(huán)區(qū)域
東華廣場 東二環(huán) 新加波國浩集團 90%權益 58億
朝陽廣場 東二環(huán) 興業(yè)銀行 120000平米
第五廣場 東二環(huán) 華潤基金 78000平米
國華投資大廈 東二環(huán) 諾基亞 11000平米（租）
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