中國(guó)面臨著潛在的住房過剩風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)相當(dāng)多數(shù)的居民來說，積攢畢生心血為求一紙房契，但很多時(shí)候卻難以找到與自己支付能力相對(duì)應(yīng)的住房。
住房過剩問題其實(shí)是一個(gè)由來已久的老問題。如果按照簡(jiǎn)單的供需邏輯分析，房?jī)r(jià)確實(shí)要下降，但如果把市場(chǎng)的潛在需求和居者有其屋的剛性需求計(jì)算進(jìn)來，那么住房過剩就是一個(gè)“相對(duì)”過剩。并且，還受到文化等因素影響，購(gòu)房者在房地產(chǎn)市場(chǎng)上往往是房?jī)r(jià)的被動(dòng)接受者，市場(chǎng)的供求與房?jī)r(jià)之間呈現(xiàn)虛弱的正相關(guān)性，這就是為何一方面住房的“相對(duì)”過剩，另一方面開發(fā)商又可以捂住房屋空置率不放的一個(gè)重要原因。
另外，在房產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)上近乎雷同地走中高價(jià)房的開發(fā)思路，是造成當(dāng)前住房結(jié)構(gòu)性過剩的又一重要因素。房?jī)r(jià)的不斷走高和較高的住房空置率，低價(jià)房在產(chǎn)量和結(jié)構(gòu)上都顯示出明顯的開發(fā)不足，這使得房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了逐漸向中高價(jià)房高度集中的特征。走中高端開發(fā)的思路直接影響和激化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，具體表現(xiàn)為：
一、中高端商品房需求市場(chǎng)的相對(duì)飽和。隨著集中釋放的住房需求的市場(chǎng)空間不斷收窄，市場(chǎng)的有效需求得到了一定程度的滿足，市場(chǎng)(相對(duì)于有效需求)逐漸趨于飽和，從而隱藏在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的住房供給的結(jié)構(gòu)性矛盾自然也就不斷凸現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)低價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的需求不斷高漲，到目前為止體現(xiàn)出來的就是住房的過剩。
二、住房供給市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性在一定程度上擠出了一部分潛在的購(gòu)買力。隨著市場(chǎng)對(duì)住房條件、環(huán)境和質(zhì)量的要求不斷提高，也由于中高檔商品房在收益成本比方面較中低檔房要高，住房開發(fā)的檔次越來越高，房?jī)r(jià)也隨之越趨越高，而且隨著通脹率及居民收入水平等的變化，當(dāng)前的中高檔房和過去的中高檔房在質(zhì)量、價(jià)格等方面已經(jīng)不再是同一個(gè)量級(jí)上的變化。這種變化直接帶來的影響就是，居民的收入房?jī)r(jià)比越來越趨低，購(gòu)房者房貸負(fù)債不論在總量還是在時(shí)間成本上都增加了壓力，近而直接擠出了相當(dāng)一部分本來具有潛在購(gòu)買能力的住房消費(fèi)者。因此，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)開發(fā)力度的不斷加大，而市場(chǎng)的有效購(gòu)房需求卻在不斷收窄。同時(shí)，房地產(chǎn)商卻在這一階段又捂住商品房空置率，死撐著房?jī)r(jià)，最終自然也就激化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房結(jié)構(gòu)性矛盾和不斷提高著商品房空置率。
從房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)上看，不斷拉大的貧富差距和相對(duì)于GDP高增長(zhǎng)的居民可預(yù)期收入增長(zhǎng)的不穩(wěn)定性，使得需求結(jié)構(gòu)不斷受到擠壓和歪曲。具體表現(xiàn)為：
一、粗放型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)際上使得勞動(dòng)力的收入增長(zhǎng)與GDP的增長(zhǎng)出現(xiàn)脫環(huán)現(xiàn)象，以按勞分配為主要收入來源的勞動(dòng)力難以合理分享到GDP增長(zhǎng)所帶來的福祉，同時(shí)由于養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、教育等覆蓋率不高，再加之忽冷忽熱的CPI，使得居民的支出具有較大的不確定性，從而壓抑了相當(dāng)一部分具有潛在消費(fèi)能力的居民對(duì)住房的潛在需求。
二、貧富差距和基尼系數(shù)的不斷擴(kuò)大，進(jìn)一步分化了市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)本身具有投資和自住消費(fèi)的雙重屬性。房地產(chǎn)價(jià)格隨著時(shí)間的變化具有潛在的增值效應(yīng)，因此房地產(chǎn)在實(shí)際購(gòu)買中具有晚買不如早買的特征，這使得居民間的貧富差距不僅反映在動(dòng)態(tài)的收入，而且造成貧富差距的更大問題體現(xiàn)在了個(gè)人存量財(cái)富的占有上，其中住房這一居民存量資產(chǎn)占有率分布是個(gè)人存量財(cái)富分布，差距不斷拉大的主要方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的不斷分化，一定程度上激化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)性矛盾，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
總之，當(dāng)前出現(xiàn)的住房過剩是住房結(jié)構(gòu)性矛盾的突出體現(xiàn)，是住房供給扭曲和市場(chǎng)需求分化所傳導(dǎo)出來的風(fēng)險(xiǎn)，僅通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)置嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入和房地產(chǎn)企業(yè)的退出機(jī)制，是解決不了當(dāng)前橫亙于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需結(jié)構(gòu)性扭曲問題。筆者認(rèn)為，從調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，培育有效的需求市場(chǎng)，通過政策活躍房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)等方面入手，將在一定程度上可以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾。劉曉忠
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