外資進(jìn)入房市或?qū)⑹艿絿?yán)格的政策監(jiān)管，其中境外機(jī)構(gòu)和個人購買房產(chǎn)，必須實行實名制。
《第一財經(jīng)日報》日前獲悉，一份關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的文件，已經(jīng)由建設(shè)部、商務(wù)部等六部委會簽完畢。文件對外商投資房地產(chǎn)的市場準(zhǔn)入、開發(fā)經(jīng)營，以及境外機(jī)構(gòu)和個人購買房產(chǎn)等三大領(lǐng)域，均進(jìn)行了明確的規(guī)范。
一位接近文件起草部門的知情人士透露，上半年房地產(chǎn)市場的具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)，會在本月15日左右上報國務(wù)院，國務(wù)院將結(jié)合情況確定該文件的發(fā)布和執(zhí)行時間，而涉及到的有關(guān)部委，也將隨后出臺具體操作細(xì)則。
不是有錢就能買房
上述文件一旦正式實施，將只有境外機(jī)構(gòu)在中國境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(房企除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過一年的個人，具備購買符合實際需要的自用、自住商品房的資格。尤其值得一提的是，購買將必須采取實名制。
在2002年取消了外銷房和內(nèi)銷房的區(qū)別后，我國在外資投資房地產(chǎn)方面沒有了任何限制。
“不久會有一些具體細(xì)則出臺，來解釋‘符合實際需要’這個條件，如一個多少人的機(jī)構(gòu)能夠購買多大面積的自用房，肯定不是有錢就能隨便買的?！鄙鲜鲋槿耸拷榻B說。
“限制境外機(jī)構(gòu)和非中國居民個人購房這個政策是可以理解的，這樣做既防止了外國人聯(lián)手炒房，也防止一些境外投資機(jī)構(gòu)來炒房，抬高房價制造房地產(chǎn)泡沫。大多數(shù)國家都是在交易這個環(huán)節(jié)來限制。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授表示。上海一個專門為外資機(jī)構(gòu)和非中國居民購房提供咨詢的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們預(yù)測政策出臺后，非中國居民購房的手續(xù)將變得復(fù)雜起來。據(jù)稱，最近一些一直想買房的外資，向其咨詢時一聽說手續(xù)要復(fù)雜，“就立刻著急了，畢竟都怕麻煩”。
此外，按照六部委目前的設(shè)想，今后機(jī)構(gòu)和非中國居民購房，除了要求實名制，還需要有批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)設(shè)立的證明、個人來中國工作或?qū)W習(xí)的時間等證明，才能去辦理購買和登記手續(xù)。同時，外匯管理局也將會在結(jié)匯這個環(huán)節(jié)守住資金閘門，相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金，經(jīng)合規(guī)性審核并確認(rèn)按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購匯匯出。
“商業(yè)存在”阻擊熱錢
上述知情人士告訴記者，對于外資購房，“商業(yè)存在”將是一個基本原則。今后，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的外資單位，必須取得商務(wù)部的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書和國家工商總局的營業(yè)執(zhí)照。
“這意味著，以前一些金融投資機(jī)構(gòu)和其他各種渠道進(jìn)來的境外熱錢，將不能夠直接投資購房，必須經(jīng)過批準(zhǔn)、登記才行。”該人士指出，而這將對外資炒房起到“一劍封喉”的作用。
據(jù)悉，此次文件規(guī)定：外資投資購買非自用房產(chǎn)，應(yīng)遵循商業(yè)存在原則，按規(guī)定申請設(shè)立外商投資企業(yè)。其中投資總額超過(含)1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。
“設(shè)置這個門檻的目的，是限制銀行對外資房地產(chǎn)企業(yè)的貸款比例，改變以前房地產(chǎn)市場投資中貸款比例過高的情況?！倍J(rèn)為。
此外，文件對外資房企的設(shè)立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項目轉(zhuǎn)讓，以及并購境內(nèi)房企等，都作了詳細(xì)規(guī)定。其中特別規(guī)定，外資并購境內(nèi)房企或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。
“這實際上是吸取了過去的教訓(xùn)。以前出現(xiàn)過外資并購某個國企，不安置下崗職工，也不清理欠債，而只是相中了國企所在的那塊地皮的例子?！倍淌谡f。
資本金“緊箍咒”擠壓“假外資”
對外資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，資本金方面將念起“緊箍咒”。
新政策將規(guī)定，外資房企中注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達(dá)到項目投資總額35%的，將不得辦理貸款和結(jié)匯。
“從房地產(chǎn)開發(fā)方面提高門檻，資本金方面的規(guī)定能夠防止出現(xiàn)泡沫，減輕銀行的貸款壓力?！倍淌趯Υ嗽u論。
而對于50%的注冊資本金要求，盛富企業(yè)管理咨詢有限公司董事總經(jīng)理黃立沖表示，如果各地方政府按照文件嚴(yán)格執(zhí)行，將不可能有外資可以投資境內(nèi)的房地產(chǎn)市場。據(jù)他介紹，此前外商投資設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)，注冊資本金的要求在40%，提高到50%已經(jīng)不合乎房地產(chǎn)開發(fā)自身的規(guī)律，“外資的投資回報將因此大幅下降?！?/p>
但某境外房地產(chǎn)基金管理公司的吳先生卻表示，外商投資企業(yè)的注冊資本金向來都是分批到位的，因此，增加到50%的影響并不大。
不過，上述兩位都有境外地產(chǎn)基金管理經(jīng)驗的人士一致認(rèn)為，這一規(guī)定可能對那些“假外資”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生致命影響。
據(jù)介紹，在很多地方，出于政府方面對引進(jìn)外資的迫切需求，一些民營的開發(fā)企業(yè)在拿到土地后，會在境外設(shè)立一家公司，再以境外公司的名義收購上述土地，進(jìn)行開發(fā)。黃立沖說，如果文件出臺，這些“假外資”開發(fā)企業(yè)將首當(dāng)其沖。因為它們大多資金實力不強，同時又面臨“國六條”的政策壓力，“這些企業(yè)最終會‘死’掉一批?！?本報記者翟宇對本文亦有貢獻(xiàn))
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