國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份報(bào)告指出，導(dǎo)致最近兩年來(lái)我國(guó)商品房銷售價(jià)格大幅度提升的主要因素是來(lái)自工程造價(jià)之外的其他因素，而需求因素并不是價(jià)格上漲的決定性因素。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析》說(shuō)，工程造價(jià)雖然在價(jià)格構(gòu)成中占比很高，但對(duì)商品房銷售價(jià)格上漲的影響較小。
從增長(zhǎng)幅度看，2000年至2004年期間商品房銷售價(jià)格提高了30%，土地成本提高了50%，工程造價(jià)提高了20%，利潤(rùn)與銷售費(fèi)用等其他因素提高了30%，土地成本和其他因素的漲幅遠(yuǎn)超工程造價(jià)的漲幅。
報(bào)告認(rèn)為，工程造價(jià)上漲對(duì)住宅與非住宅銷售價(jià)格上漲的影響，遠(yuǎn)小于土地價(jià)格上漲和其他因素價(jià)格上漲的影響。2000年至2004年期間，工程造價(jià)上漲幅度占住宅銷售價(jià)格漲幅的比重為46.2%，其余53.8%的漲幅是由工程造價(jià)之外的其他因素價(jià)格上漲拉動(dòng)的。
與此同時(shí)，供求因素并非商品房銷售價(jià)格上漲的決定性因素。這份報(bào)告說(shuō)，1996年以來(lái)，中國(guó)住宅與非住宅商品房當(dāng)年實(shí)際銷售面積均低于當(dāng)年竣工面積，即使不考慮以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相應(yīng)的需求而處于空置狀態(tài)。因此，從全國(guó)范圍看，商品房的需求并非商品房銷售價(jià)格上漲的決定性因素。
報(bào)告同時(shí)指出，迅速發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)居民消費(fèi)具有帶動(dòng)和擠占的“雙重影響”。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)投資可以帶動(dòng)住房消費(fèi)、建材消費(fèi)和耐用消費(fèi)品的消費(fèi)，以及建筑工人特別是農(nóng)民工的日常消費(fèi)，但也會(huì)擠占居民其他消費(fèi)支出。
報(bào)告說(shuō)，房地產(chǎn)投資與住房消費(fèi)關(guān)系為每100元的房地產(chǎn)投資約可拉動(dòng)30元的住房消費(fèi)，對(duì)建筑裝飾用品消費(fèi)的拉動(dòng)作用大約為購(gòu)房支出的1/10，對(duì)建筑工人特別是農(nóng)民工的日常消費(fèi)的帶動(dòng)作用為100元投資可增加消費(fèi)40元左右。
此外，該報(bào)告稱，房地產(chǎn)投資會(huì)擠占部分居民其他消費(fèi)支出。根據(jù)我國(guó)居民邊際消費(fèi)傾向，每期還款金額都將擠占70%的相應(yīng)消費(fèi)支出。
事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，在投入產(chǎn)出表的40個(gè)部門中，有38個(gè)部門與房地產(chǎn)業(yè)存在直接關(guān)聯(lián)，但不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度有所不同，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)影響比較突出。
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