有專家指出，在歐美一些國家，年輕人一般畢業(yè)大概十年以后才買房子，購房主力是35歲以上的人。而我國買房的不但大多是25歲到30歲的年輕人，而且是一畢業(yè)就買房，買房就要買大房子——
在以往的文章中，我曾對中國的房價，特別是大城市房價飛漲的因素進行過分析，如投機者的炒作，官商聯(lián)手的推動，價格壟斷的作用，城市化的助力，以及失衡社會導致的資源集中等。但除此之外，還有一個重要的因素不能忽視，這就是家庭結(jié)構。
房地產(chǎn)市場為何一片繁華
在分析中國大城市房價時，一個值得注意的現(xiàn)象，就是影響房價的相關因素，如房價收入比、租金收入比等常用指標往往都失去了意義。
以房價收入比為例。所謂房價收入比，是指世界銀行公認的一個“比較理想”的收入和房價之間的比例關系。通常認為，這個比例的理想狀態(tài)是4至6倍。與國際上的一般水平相比，我國的房價收入比明顯偏高。更重要的是，近些年來，我國大中城市的房價扶搖直上，但居民收入的增長卻極為有限。但令人不解的是，高房價和低收入的強烈反差，卻并沒有房地產(chǎn)市場的冷清，相反，在房地產(chǎn)市場中，居民的購買力卻表現(xiàn)得非常旺盛，而事實上，購房者中一個重要組成部分顯然是一般的工薪階層。
與房價直接相關的另一個因素是租金。如果有一部分房產(chǎn)被投資者購得，購房者要考慮的基本問題是投資收益率。這個投資收益率主要由兩部分組成：一是將來出售房子的差價；二是出售前的租金。有專家認為，按照國際慣例，房價一般是月租金的100—200倍，一旦超出這個標準，兩者會相應做出調(diào)整。但在我國房地產(chǎn)市場中，在房價扶搖直上的同時，許多城市的房租卻在不斷下降，至少是沒有同步上升。由于這兩個指標全部失靈，一些依據(jù)這些指標做出的房價走勢預測，特別是關于房地產(chǎn)泡沫及其破滅的預測，便往往成為笑柄。
問題何在？中國人超出預測的旺盛購房能力來自哪里？我認為除了人們談論較多的那些因素之外，有兩個因素是最值得注意的：一是在一個失衡的社會里，社會中各個角落的資源都會以極快的速度向有限的大城市中積聚，從而推升房價的上漲；另一個因素則是由于幾十年中計劃生育政策的實施，特別是城市中形成的獨生子女家庭結(jié)構。事實上，這個因素對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，會比個人收入每月增加幾百元要大得多。
年輕人強勁的購房能力何來？
有調(diào)查顯示，25至28歲的年輕人是北京購房的中堅力量。有專家指出，在歐美一些國家，年輕人一般畢業(yè)大概十年以后才買房子，購房主力是35歲以上的人。而我國買房的不但大多是25歲到30歲的年輕人，而且是一畢業(yè)就買房，買房就要買大房子。對于20至30歲的購房群體，我們至少可以認定兩點：第一，他們主要是為結(jié)婚安家而購房；第二，就其中大部分人來說，即使考慮到按揭的因素，也并不具有這樣的購房能力。
他們的購房能力來自哪里？一篇相關報道這樣描述購房現(xiàn)場：買房的人越來越年輕，很多年輕人身后都跟著雙方的父母。這樣的情景象征性地揭示出我國目前房地產(chǎn)購買力的來源：前面的一對小兩口，加上后面的雙方的4個父母。于是，在許多地方，實際上形成了這樣一種標準購房模式：首付由一方或雙方的父母來出，小兩口承擔按揭。有的小兩口實際上連按揭也無法承擔，必須靠一方或雙方的父母親幫助支付按揭款。這樣，就有了我國社會中一種獨特的購房模式：3個家庭，或6個勞動力在共同購買或供養(yǎng)1套房子?？梢哉f，正是這個因素，使得收入房價比徹底失去了意義。在這種情況下，如果一定要勉強使用收入房價比這樣的指標，也需要在家庭收入后面乘以2或3。
而這種3個家庭支撐1套房子的模式，只有在獨生子女家庭結(jié)構中才會成為可能。在分析中國人購房行為特征時，有人喜歡強調(diào)文化觀念的作用，如新婚一定要住新房，盲目追求一步到位，有了錢就要置房置地等。其實，在現(xiàn)實生活中，特別是在購房這種動輒百八十萬的消費行為中，觀念所能起到的作用相當有限。關鍵的問題是家庭結(jié)構。從這個意義上可以說，獨生子女家庭結(jié)構，是支撐中國房市的重要因素。這個因素在短時間內(nèi)不會消失。
父母傾盡積蓄為子女購房的風險
但問題是，必須要看到事情的另一面。當3個家庭來共同支撐1套住房的時候，高企的房價事實上也就抽干了3個家庭的積蓄或未來的儲蓄能力。這對于父母一輩的兩個家庭來說，含義尤為嚴重。父母一輩的人，生活在低工資低收入的年代，其中的大部分人積蓄非常有限。從許多有關的報道可以看出，許多父母在為孩子購房時，就已經(jīng)傾盡了一生的積蓄，由此構成的問題將是長遠的。
必須意識到，我國是一個正在迅速老齡化的社會。獨生子女與人口老齡化是互相聯(lián)系的兩個方面。我國的老齡化主要是1950年代的生育高峰與70、80年代的計劃生育急剎車相結(jié)合在一起的產(chǎn)物。在未來的一段時間里，我國無論是老年人口的絕對數(shù)，還是老年人口在總?cè)丝谥械谋壤?，仍然會迅速增長。
與世界上發(fā)達國家相比，我們老齡化特征之一是未富先老。世界上65歲以上老人占7%的國家和地區(qū)，人均國民生產(chǎn)總值均在5000美元以上。而上個世紀末我國進入老齡社會時，人均國民收入僅為800美元左右。這一差異將在養(yǎng)老社會保障上突出表現(xiàn)出來。美國是1935年建立社會保障體系，當時還沒有進入老年社會。而當我國進入老齡社會的時候，社會保障特別是養(yǎng)老保障則處于高度不健全的狀態(tài)。即使是在不久的將來就會相當普遍的“四二一家庭”中，自我養(yǎng)老或家庭養(yǎng)老，仍會是養(yǎng)老的主要模式。在這樣的情況下，以現(xiàn)在的購房模式吸干老年自籌的養(yǎng)老金，將會產(chǎn)生嚴重的后果。當然，對于將來有能力自己解決住房問題的年輕人來說，現(xiàn)在父母在住房上的投入也可以視之為將養(yǎng)老金用于投資。但這既要取決于年輕一代的經(jīng)濟狀況，也取決于老齡化社會中的房地產(chǎn)市場。
人們經(jīng)常說，房地產(chǎn)熱是一種財富的再分配過程。本文想要表明的是，這種財富的再分配，不僅發(fā)生在共時性的橫向關系上，也發(fā)生在歷時性的縱向關系上。（孫立平）
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