城市相比于農(nóng)村，是更加集約型的土地利用方式，既然如此，那為什么我們要擔(dān)心城市化會(huì)帶來(lái)土地資源的緊張而不相信城市化反而會(huì)帶來(lái)土地資源的寬松呢？
土地資源的話題永遠(yuǎn)是國(guó)人最關(guān)注的話題。在眼下中國(guó)城市化的進(jìn)程中，各方面對(duì)于土地資源緊張的擔(dān)心再次成為焦點(diǎn)。正是基于這樣的擔(dān)心，宏觀調(diào)控也包括房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)主導(dǎo)方向便是限制土地的非農(nóng)化使用，限制土地用于城市建設(shè)的增長(zhǎng)速度?！靶聡?guó)六條”及實(shí)施細(xì)則還嚴(yán)格規(guī)定，各城市年度新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積建設(shè)的70%要限于單套住房的建筑面積在90平方米以?xún)?nèi)的住房。
90平方米，究竟能否滿足人們居住的需要？過(guò)去，我們強(qiáng)調(diào)得比較多的是這樣面積的普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房能夠保障大多數(shù)人有房住。主流的理由是說(shuō)，日本和香港大多數(shù)人就住在這樣面積的住房中，尤其是香港，雖然市民非常富裕，但據(jù)說(shuō)90%以上的市民都住在90平方米以下的房子中。既然如此，收入更低的大多數(shù)中國(guó)百姓如果能夠有一套90平方米的住房，不也是個(gè)很難解決的問(wèn)題嗎？
除此需求方面的考慮之外，政府也強(qiáng)調(diào)供應(yīng)方面的考慮。主流的意見(jiàn)認(rèn)為，中國(guó)的土地資源是非常稀缺的，如果從國(guó)土面積上來(lái)比較，我國(guó)(960萬(wàn)平方公里)與美國(guó)(930萬(wàn)平方公里)相當(dāng)，但是如果按照人均擁有平原看，我國(guó)其實(shí)更像日本，中國(guó)平原面積只占國(guó)土面積的12%，而這12%平原面積里又有90%集中在沿海地帶，比如東北松遼平原、華北平原、長(zhǎng)江三角洲平原等，所以中國(guó)人均平原面積比日本多不了多少，總體而言，中國(guó)的人均可居住面積與美國(guó)相差很大，與日本較有可比性。因此，日本節(jié)地型住房解決辦法及其主流套型應(yīng)該是適合中國(guó)的，中國(guó)必須及時(shí)叫停大戶(hù)型建設(shè)，果斷地扭轉(zhuǎn)土地資源的粗放使用和浪費(fèi)使用的局面。另?yè)?jù)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)的一項(xiàng)長(zhǎng)期規(guī)劃研究中對(duì)占用土地的安排指出，計(jì)劃到2010年，由于工業(yè)化、城市化道路建設(shè)等每年大概只能占掉200多萬(wàn)畝，10年大概是2000多萬(wàn)畝土地。但實(shí)際上，過(guò)去的4年被占掉的土地已經(jīng)到達(dá)了1600萬(wàn)畝，每年差不多是400萬(wàn)畝。這一研究似乎表明過(guò)去幾年土地的占用過(guò)快，形勢(shì)緊迫，調(diào)整是必要的。
在過(guò)去幾年中，土地稀缺論和城市化必然造成土地緊張的觀點(diǎn)，同時(shí)也經(jīng)常被開(kāi)發(fā)商強(qiáng)化，與需求上漲論一起用來(lái)為房?jī)r(jià)攀升說(shuō)事———因?yàn)橥恋毓?yīng)緊張而需求上漲，所以房?jī)r(jià)上升就是必然的。
質(zhì)疑土地資源緊張說(shuō)
只是我對(duì)這一看法一直有所疑慮。最根本的一點(diǎn)懷疑在于，城市相比于農(nóng)村，是更加集約型的土地利用方式，既然如此，那為什么我們要擔(dān)心城市化會(huì)帶來(lái)土地資源的緊張而不相信城市化反而會(huì)帶來(lái)土地資源的寬松呢？
根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)字，2003年全國(guó)城市用地大概是5600萬(wàn)畝，相當(dāng)于全國(guó)國(guó)土面積的0.3%；相比之下，農(nóng)民占2.6億畝，是城市所占用土地的五倍。簡(jiǎn)單的測(cè)算可知，城市的人口密度為農(nóng)村的3.4倍。顯然，如果城市化將7億農(nóng)民都轉(zhuǎn)移出來(lái)的話，那么全國(guó)只要用1%土地就能解決全部人口的居住問(wèn)題。也就是說(shuō)，在城市化的過(guò)程中，人和土地的矛盾應(yīng)該是越來(lái)越緩解的。那我們?yōu)槭裁催€要擔(dān)心土地會(huì)日益緊張而不是樂(lè)觀地相信大量的土地將會(huì)被釋放出來(lái)呢？
從土地資源的長(zhǎng)期供應(yīng)條件看，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)為國(guó)家發(fā)改委“十一五”規(guī)劃所做的另一項(xiàng)研究表明，如果到2030年中國(guó)的糧食進(jìn)口規(guī)模保持在5000萬(wàn)噸，國(guó)內(nèi)耕地的單產(chǎn)提高速度保持在改革開(kāi)放以來(lái)的水平，那么，在目前的18億畝耕地資源中，國(guó)家還可以拿出1.5億畝來(lái)轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，平均到25年中每年約600萬(wàn)畝，這比改革開(kāi)放以來(lái)年均耕地轉(zhuǎn)移規(guī)模還要高，也比過(guò)去幾年的用地高峰還要高，意味著全國(guó)的土地供應(yīng)雖然緊張，但其實(shí)是有一定保障的。
另外，我們知道，有許多辦法可以提高土地資源的產(chǎn)出效率。比如通過(guò)采用新的種植技術(shù)可以更高效地使用耕地，通過(guò)使用生物技術(shù)可以提高單位面積的產(chǎn)出效率，通過(guò)類(lèi)似于日本都市圈的土地規(guī)劃模式、發(fā)展城市高層建筑的模式，再通過(guò)將非平原面積引入城市和居民建筑，也可以大大緩解中國(guó)的人地緊張格局。在這種情形下，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，土地供應(yīng)實(shí)際上是有彈性的，是隨著土地使用方式的改進(jìn)以及技術(shù)的進(jìn)步日益“增長(zhǎng)”，是“無(wú)限”而不是有限的。因此，中國(guó)的土地供應(yīng)從城市化和技術(shù)進(jìn)步的角度所得出的結(jié)論只能是，中國(guó)的土地資源將變得越來(lái)越寬松而不是越來(lái)越緊張，中國(guó)的人地矛盾也將變得越來(lái)越減緩而不是越來(lái)越加劇。
筆者有一個(gè)很深的印象就是，在遼闊的新疆，需要極其寬廣的土地才能養(yǎng)活一個(gè)牧民，在我的老家江西農(nóng)村，大概需要一畝多地才能養(yǎng)活一個(gè)農(nóng)民，但到了浙江，幾分地就能保證當(dāng)?shù)氐陌傩者^(guò)上富裕的生活，而到了東莞，一個(gè)小小的長(zhǎng)安鎮(zhèn)，居然容納了60萬(wàn)人，并創(chuàng)造出巨量財(cái)富。顯然，是因?yàn)闁|莞的工業(yè)化、城市化的出現(xiàn)，才減緩了中國(guó)的人地矛盾。假設(shè)沒(méi)有東莞的工業(yè)化，則新疆也罷，江西也罷，到處都會(huì)面臨更大的人對(duì)土地的壓力。
中國(guó)的“偽城市化”
但是，仍然有許多人認(rèn)為中國(guó)的土地資源是會(huì)越來(lái)越緊張的，還有人舉出數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，中國(guó)的耕地日益減少。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣矛盾性的結(jié)論呢？筆者的猜測(cè)是，中國(guó)的城市化可能含有“水分”：一是城市化率的提高更多的不是靠城市自然的發(fā)展，而是靠宣布某個(gè)地區(qū)劃歸到城市來(lái)實(shí)現(xiàn)的。這樣的城市化，是“掛牌”式的城市化，是換湯不換藥(至少在一段時(shí)間是如此)，因此無(wú)法帶來(lái)土地利用效率的提高。二是城市化過(guò)程中，農(nóng)民進(jìn)城了，但由于戶(hù)籍制度等限制，社會(huì)保障制度無(wú)法覆蓋，因此大多數(shù)農(nóng)民還是保留了農(nóng)村的住房，甚至將在城市賺的錢(qián)帶回農(nóng)村建房。這樣，一方面城市土地使用在增加；另一方面，農(nóng)村土地使用未見(jiàn)得減少，總的土地使用便日益增長(zhǎng)。
假如上述推測(cè)為真，那么，中國(guó)的城市化就是有“水分”的城市化，甚至在一定程度上帶有“偽城市化”的特征。因此，政府需要努力去做的，不是嚴(yán)格限制城市土地供應(yīng)的增長(zhǎng)，而是消除“偽城市化”的根源并以此推進(jìn)中國(guó)的城市化。
基于上述分析，筆者認(rèn)為，政府的90平方米的限定主要的意義仍然是保障中低收入者在近期有更多的住房供應(yīng)，并以此穩(wěn)定普通住房的價(jià)格，緩解社會(huì)矛盾。至于節(jié)約土地資源的說(shuō)法其實(shí)未必是確切的，甚至節(jié)約土地的想法與不讓房?jī)r(jià)上升的做法是矛盾的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，在經(jīng)過(guò)一段激烈的調(diào)控(三年到五年)后，在房?jī)r(jià)上升變得平緩、中低收入者住房問(wèn)題逐步解決后，政府也許有可能放松70%的比例以及90平方米的硬性規(guī)定。
(趙曉 作者系北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授)
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