法律專家指出，這起近5年來上海首次出現(xiàn)的退房集體訴訟，無疑給宏觀調(diào)控下漸漸吃緊的開發(fā)商亮了一張黃牌，樓市有漲有跌，開發(fā)商在博弈樓市、節(jié)節(jié)推高房價之時，是否也應(yīng)該對房價下跌的風(fēng)險有所預(yù)期？
新華網(wǎng)上海9月25日專電 備受矚目的上海退房案終于有了說法：日前，上海市寶山區(qū)人民法院一審判結(jié)20例，允許購房人解除購房合同，開發(fā)商應(yīng)退還房款，收回價格已大大“縮水”的房屋。
法律專家指出，這起近5年來上海首次出現(xiàn)的退房集體訴訟，無疑給宏觀調(diào)控下漸漸吃緊的開發(fā)商亮了一張黃牌，樓市有漲有跌，開發(fā)商在博弈樓市、節(jié)節(jié)推高房價之時，是否也應(yīng)該對房價下跌的風(fēng)險有所預(yù)期？
買房人房子還沒到手，每套就“縮水”了三四十萬元
2005年12月底，位列上海地產(chǎn)十強(qiáng)的大華(集團(tuán))有限公司遇到了大麻煩：它所開發(fā)的樓盤“水岸藍(lán)橋”的89名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約“通牒”遞交給開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司，強(qiáng)烈要求退房，并聲明將集體停止償還房貸。一時間，上海樓市“風(fēng)云”乍起，十幾個樓盤先后發(fā)生集體退房事件。
房價下跌是退房風(fēng)起的真實原因。今年9月22日，上海市寶山區(qū)法院判決的案例顯示，購房者黎敏(原告)在2005年2月從大華公司購買了“水岸藍(lán)橋”一期一套約106平方米的房屋，總價144.15萬元，平均每平方米單價高達(dá)13590元。
一位退房業(yè)主說，2004年下半年，這里房價每平方米還只有五六千元，2005年春節(jié)前后，“瘋漲”到13000元甚至更高?？傻搅?005年下半年，樓市宏觀調(diào)控趨緊，上海中外環(huán)線周邊地區(qū)房價下跌，同類房價最低跌到過每平方米8000多元。如此一來，買房人房子還沒到手，每套價格就“縮水”了三四十萬元。
而在當(dāng)初購房合同的補充條款中，開發(fā)商為約束購房人，特別約定：“若乙方(購房者)因自身原因提出解除合同，乙方(購房者)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的3%，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費用?！笔肓?，正是這一在賣方市場中購房人只有簽字認(rèn)可、根本無法置疑的“牛氣”條款，在房價下跌時，為購房人選擇退房減損提供了依據(jù)。
“瘋狂”總得付出代價，“這是一次誠信教育、一次市場經(jīng)濟(jì)的洗禮”
89名業(yè)主寧愿承擔(dān)3萬至4萬余元不等的違約賠償金也要退房，其實是兩害相權(quán)取其輕。上海知名物業(yè)律師、退房業(yè)主的共同代理人杜躍平說：“和房屋貶值的幾十萬元相比，承擔(dān)總房價款3%的違約金畢竟是小損失。退房是業(yè)主的權(quán)利，符合合同約定，也符合經(jīng)濟(jì)理性?！?/p>
據(jù)悉，因為此案是群體性訴訟案件，法院統(tǒng)一受理、審判。目前，除3名業(yè)主因訴前已接收房屋鑰匙最終撤訴外，法院在2005年底立案編號的20例已全部判決，另有66例在2006年初立案編號的案件，也將在9月底前宣判。判決結(jié)果將與已有判例無異。如此一來，敗訴的開發(fā)商面臨收回86套價格“縮水”的房屋、退還約1.2億元購房款的巨大壓力。
易居中國房地產(chǎn)研究院的一位人士說，在銀根日益收緊、資金鏈普遍趨緊的行業(yè)大背景下，這對于開發(fā)商而言，無疑是雪上加霜。
但“瘋狂”總得付出代價。對于這起近5年來上海首次出現(xiàn)的較大規(guī)模退房事件，杜躍平律師說：“這是一次誠信教育、一次市場經(jīng)濟(jì)的洗禮?！遍_發(fā)商之所以遭受如此慘痛的教訓(xùn)，是因為在樓市一天一個價的瘋狂日子里，他們壓根兒不愿預(yù)見房價下跌的風(fēng)險，更沒有做好經(jīng)營風(fēng)險的準(zhǔn)備。既然房價上漲時，開發(fā)商樂意業(yè)主退房，既可得違約金，又能賺取將房子賣出更高價格的暴利；那么，房價下跌時，按約退房理所應(yīng)當(dāng)。
上海樓市之變是過熱的房地產(chǎn)市場最終必然走向回歸的縮影
從通宵達(dá)旦排隊搶購到對簿公堂集體退房，上海樓市之變其實正是過熱的房地產(chǎn)市場最終必然走向回歸的縮影。眼下，全國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的成效開始顯現(xiàn)，但樓市博弈未消，困局猶在。
微觀上看，一面是買家對于后市的預(yù)期下降，一面是賣家在為堅守價格甚至醞釀漲價而“厲兵秣馬”。普華永道和美國城市學(xué)會最新發(fā)布的《2007亞太房地產(chǎn)未來趨勢》報告顯示，只有32%的被調(diào)查者建議購買上海的住宅地產(chǎn)，這反映了人們對“房價下跌”的預(yù)期強(qiáng)烈。但開發(fā)商在九十月份傳統(tǒng)的樓市銷售旺季到來之際，仍在利用“金九銀十”大做文章。9月份的第二周，上海一手房市場內(nèi)環(huán)線以內(nèi)公寓類住宅成交量上升22.1%，均價不降反漲1.3%。近期，上海部分地區(qū)二手房掛牌價也有所提高。
中觀上看，全國其他地方的房價也漲勢依舊，甚至出現(xiàn)向二三級城市蔓延的趨勢。發(fā)展改革委和統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，二季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，漲幅比上季度高0.2個百分點。不僅深圳、北京漲，連呼和浩特、包頭的漲幅都在9%以上。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，漲勢在第三季度仍會延續(xù)。
宏觀上看，盡管中央政府頻頻出臺加息、規(guī)范進(jìn)入房地產(chǎn)市場的外資管理、整飭樓市交易秩序、調(diào)整土地收益分配等政策，足以顯示政府全面規(guī)范房地產(chǎn)市場的決心和力度，但一些地方仍然不能接受樓市降溫、房價下跌所必然帶來的“土地財政”銳減的事實，態(tài)度曖昧。其典型表現(xiàn)是，現(xiàn)在離九部門要求各地在9月底前拿出90平方米以下的小戶型占開發(fā)面積70%的具體規(guī)劃的期限越來越近，但有些地方至今仍少有“動靜”，拖延、觀望的心態(tài)比較強(qiáng)烈。 (記者徐壽松蔡國兆)
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