發(fā)展住房政策性金融勢(shì)在必行
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中共十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》明確提出“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”。無(wú)論從建立保障性住房長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本低廉的建設(shè)資金角度來(lái)看，還是從厘清商業(yè)性住房金融和政策性住房金融的邊界、保持住房金融體系穩(wěn)定來(lái)看，抑或從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整、未來(lái)將進(jìn)入“新常態(tài)”發(fā)展階段來(lái)看，發(fā)展政策性住房金融都是非常急迫的改革事項(xiàng)。
資料圖
一、推動(dòng)我國(guó)住房政策性金融發(fā)展勢(shì)在必行
1.未來(lái)十年仍存在龐大的住宅剛性需求，建設(shè)資金需求量巨大
未來(lái)城鎮(zhèn)住房需求主要由四個(gè)方面組成：一是人口自然增長(zhǎng)，即總?cè)丝谠黾訋?lái)的住房需求。二是城鎮(zhèn)化需求，即人口從農(nóng)村遷徙到城鎮(zhèn)帶來(lái)的新增住房需求。三是改善性需求，即隨著收入提高，城鎮(zhèn)人均住房面積增加帶來(lái)的改善性住房需求。四是拆遷需求，即隨著時(shí)間推移，存量住房由于不能滿足居住需求或城市發(fā)展規(guī)劃等而不得不進(jìn)行的拆遷重建。從以上四方面需求來(lái)看，未來(lái)十年仍存在龐大的住房需求。社科院2014年6月份發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》預(yù)計(jì)，我國(guó)城市住房需求在2025年之前將保持上升勢(shì)頭，2025年后，將總體下降。
第一，新增人口持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)初次就業(yè)人群新增住房需求。我國(guó)人口增長(zhǎng)勢(shì)頭雖已趨緩，但受人口慣性增長(zhǎng)的影響，每年新出生人口約1600萬(wàn)左右。目前，除西藏、新疆外，其他29個(gè)省(區(qū)、市)都已依法啟動(dòng)實(shí)施了單獨(dú)兩孩政策。按之前的官方預(yù)測(cè)，全國(guó)符合單獨(dú)兩孩政策的夫婦約有1100萬(wàn)對(duì)，政策調(diào)整后，預(yù)計(jì)每年多出生約200萬(wàn)人。
第二，新型城鎮(zhèn)化增大新增城鎮(zhèn)人口住房需求。2013年底召開(kāi)的中央農(nóng)村工作會(huì)議將未來(lái)新型城鎮(zhèn)化任務(wù)概括為三個(gè)“1億人”，即“到2020年，要解決約1億進(jìn)城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，約1億人口的城鎮(zhèn)棚區(qū)和城中村改造，約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化”?！秶?guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出到2020年實(shí)現(xiàn)“城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量穩(wěn)步提升，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右”。推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化使城鎮(zhèn)的住房保障任務(wù)更為艱巨。據(jù)有關(guān)推算，未來(lái)十年每年將新增城鎮(zhèn)人口約1700萬(wàn)人。
第三，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民舊房改造、拆遷與改善性住房需求將持續(xù)增長(zhǎng)。我國(guó)上世紀(jì)九十年代前建造的住宅多為磚混結(jié)構(gòu)，理論年折舊率大多在2%-3%之間，更新周期約為30年。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2005年存量房樓齡看，1990年前建造的住房相當(dāng)于2005年存量住房的34%。近年來(lái)我國(guó)城市棚戶區(qū)改造、舊城改造速度不斷加快，存量房屋拆遷速度也快速增長(zhǎng)。改善需求方面，從2010年人口普查數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年末，超過(guò)一半現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民人均住房面積低于30平方米。中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)未來(lái)十年間因房屋折舊拆除后帶來(lái)的新增住房需求將達(dá)60億平方米左右，改善性住房需求同樣超過(guò)50億平米。
2.城市低收入家庭和“夾心層”住房需求難以通過(guò)市場(chǎng)解決，政府借助政策性住房金融機(jī)構(gòu)發(fā)力是各國(guó)普遍經(jīng)驗(yàn)
由于住房本身所具有的外部性和公共產(chǎn)品等特性，而且住房市場(chǎng)存在不完全競(jìng)爭(zhēng)，再加上以低收入者為主體的特殊階層很難通過(guò)以效率為主的市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決自身住房問(wèn)題，這就決定了低收入居民住房問(wèn)題難以依靠市場(chǎng)來(lái)解決，需要借助政府的幫助與支持。在城市中還存在“夾心層”（sandwich class）群體?！皧A心層”一詞來(lái)自香港與新加坡，所指群體的收入比上不足，比下有余，但積蓄不多?！皧A心層”群體短時(shí)間內(nèi)買不起房子，在尚不健全的租賃市場(chǎng)上也難以租到合適的房子。我國(guó)城市住房“夾心層”是游離在政府保障與市場(chǎng)之間空白地帶無(wú)能力購(gòu)房群體的代名詞，即依據(jù)自身經(jīng)濟(jì)能力無(wú)法進(jìn)入商品房市場(chǎng)、也不被政府的公共政策性住房保障體系所接納的社會(huì)群體。目前主要存在兩個(gè)“夾心層”：第一個(gè)夾心層是指不符合廉租房承租條件，但又買不起經(jīng)濟(jì)適用住房的困難群體。第二個(gè)夾心層是指不符合經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)條件，但又買不起商品房的城市居民。作為“夾心層”的中等收入家庭住房問(wèn)題在我國(guó)也日益突出，需要政府幫助解決。但目前除住房公積金貸款以外，我國(guó)尚未有直接面向中低收入者發(fā)放的低息或無(wú)息貸款。
當(dāng)今世界上絕大多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家對(duì)住房及住房金融市場(chǎng)不是放任不管， 而是采取各種手段加以干預(yù)，建立了各種政策性住房金融制度及機(jī)構(gòu)，來(lái)解決中低收入居民的住房問(wèn)題。美國(guó)擁有龐大的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)，由政府充當(dāng)保證人，吸收私人資金，為建房和購(gòu)房融通資金，發(fā)揮房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備中心的作用。日本設(shè)有住房金融公庫(kù)，其職能是為解除戰(zhàn)后嚴(yán)重的住房困難而提供住房建設(shè)資金，辦理住房用地購(gòu)置資金貸款，它是日本最大的政策性金融機(jī)構(gòu)。韓國(guó)住房銀行政府出資建立，為低收入家庭提供住房融資。巴西政府成立了國(guó)家住房銀行，其政策目標(biāo)是資助無(wú)力建造住房的低收入平民，控制儲(chǔ)蓄和住房信貸機(jī)構(gòu)系統(tǒng)并為其提供流動(dòng)性保證。
