發(fā)展住房政策性金融勢在必行
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3.我國廉租房與公租房（共有產權保障房）建設資金存在較大缺口，急需政策性金融機構的補充
我國經濟運行 “緩中趨穩(wěn)”。中央要確?！胺€(wěn)中求進”目標的實現，首要的也是最關鍵的就是“穩(wěn)增長”，確保保障性住房的投資規(guī)模不僅能夠彌補基礎設施投資和商品房投資增長放緩的沖擊，改善投資結構，還能有效啟動中低收入家庭消費，帶動多重內需。可以說，保障性住房的建設和分配任務能否完成是關乎“保增長、擴內需、促民生”的頭等大事。
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。目前我國住房保障體系主要包括五個部分——經濟適用房、廉租房、限價房和政策性公共租賃房、棚戶區(qū)改造房?！笆濉币?guī)劃綱要提出，2011-2015 年建設保障性住房、棚戶區(qū)改造住房3600 萬套，到2015 年實現全國保障性住房覆蓋面積達到20%。
我國保障性住房可分為兩類，一類是經濟適用房、限價房等形式的可以銷售的保障性住房，另一類是包括廉租房和公共租賃住房形式的以低租金租賃為主的保障性住房。目前我國保障性住房建設資金來源主要有：中央財政的專項補助資金，地方財政公共預算安排的資金，地方政府從土地出讓收入中安排的資金，從住房公積金增值收益中安排的資金，國家開發(fā)銀行貸款、商業(yè)銀行貸款等。在經濟適用房、限價房或棚戶區(qū)改造等銷售類保障性住房建設中，商業(yè)銀行貸款與企業(yè)投資資金參與相對積極，而在廉租房或公租房等租賃類保障房建設中則參與較少。究其原因，前一種保障性住房的商品性更強，其所產生的經濟效益更為可觀。與之相比，廉租房或公租房等租賃類保障房因其建設周期長、租金收益低、現金流動差，導致社會資金缺乏參與的動力。因而，保障房資金問題集中體現于租賃類保障性住房的融資困難。
長期來看，租賃類保障住房將是住房保障制度的主要形式，因此，租賃類保障住房資金困難問題的解決直接關系著整個住房保障制度的順利發(fā)展。據有關推算，“十二五”期間，我國租賃性保障性住房的建設資金需求約2萬億元。2014年2 月初，住建部公開表示，住房保障制度改革將推進廉租房公租房并軌和開展共有產權保障房探索。保障對象根據自己的條件購買保障性住房一定比例的產權份額，地方政府持有保障性住房的另一部分產權，即共有產權保障房。普通的商業(yè)性金融逐利色彩很濃，沒有一定的利益誘惑，難以觸動其對共有產權保障房融資的興趣。而政策性金融可以在其中發(fā)揮重要作用，既可以起到聯結政府、金融機構、民間投資與建設實體的作用，又可以集中發(fā)揮這三者資金的優(yōu)勢，大力推動共有產權保障性住房的融資與建設。
4.政策性住房金融機構是住房金融與投資的“穩(wěn)定器”
短期來看，房地產市場“價格下跌、成交低迷”的調整與房地產投資增長持續(xù)放緩成為我國經濟金融平穩(wěn)運行的一個最大隱患。長期來看，我國住房市場已出現相對明顯的階段性變化。房地產在持續(xù)十幾年的高速增長以后，開始趨勢性回落，這種回落不僅僅表現在投資方面，還表現在銷售及房價等其他方面。預計進入新發(fā)展階段的房地產市場將呈現中速增長、雙向波動、差異化發(fā)展的“新常態(tài)”。
在我國住房市場運行“新常態(tài)”的背景下，發(fā)展住房政策性金融以推動保障房建設是穩(wěn)定房地產開發(fā)投資與金融體系的重要著力點。目前，與房地產有關的貸款風險是商業(yè)銀行一項重要的不良風險隱患，也是威脅到整體金融穩(wěn)定的風險性因素，商業(yè)銀行對房地產貸款也日益“慎貸”甚至“惜貸”。推動政策性住房金融的發(fā)展可以有效彌補商業(yè)性住房金融的空缺，保障住房投資資金來源，防止房地產泡沫破裂風險的全面爆發(fā)。從世界各國的情況來看，商業(yè)性住房金融具有“順周期”特征，對房地產市場既助漲又助跌，住房政策性金融則具有“逆周期”性，可以成為住房金融與投資的“穩(wěn)定器”。從日本的經驗看，1991～1993 年日本處于房地產泡沫破滅后的經濟周期收縮階段，商業(yè)性住房貸款發(fā)放額增長率在1991～1992 年順周期下降，1993 年增長率有所上升，但上升趨勢并不明顯，而同時期政策性住房金融機構的貸款增長率明顯上升，與經濟周期變化呈反向趨勢；1993～1995 年，日本經濟有所恢復，商業(yè)性住房金融機構貸款發(fā)放額增長率隨之上升，且增幅超過產出的增長，而政策性住房金融機構的貸款增長率在這一區(qū)間內則明顯下降，表現出明顯的逆周期特征。日本逆周期的政策性住房金融與順周期的商業(yè)性住房金融形成了一定的平衡，降低了住房金融的整體風險，提高了整個金融體系的穩(wěn)定性。
