中國(guó)證監(jiān)會(huì)近期一直孜孜不倦地對(duì)股票投資者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)教育，這種風(fēng)險(xiǎn)提示有利于投資者冷靜地認(rèn)識(shí)股市中的投資風(fēng)險(xiǎn)，逐漸從一個(gè)短期的投機(jī)者變成一個(gè)理性的投資者。其實(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣需要這樣的風(fēng)險(xiǎn)投資教育。
投機(jī)或投資是推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的重要因素之一。深圳社會(huì)科學(xué)院公布的《中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》稱，從住房轉(zhuǎn)手時(shí)間看，取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，而取得產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%，兩項(xiàng)加起來所占比例高達(dá)58.42%。與此相對(duì)應(yīng)的是，深圳市房?jī)r(jià)半年內(nèi)就暴漲了50%，這些數(shù)據(jù)充分說明，投機(jī)和投資因素在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲中扮演著極其重要的角色。
如果要有效抑制房?jī)r(jià)，首先就應(yīng)該使房地產(chǎn)過熱的投資、投機(jī)熱降溫，如何降？一方面，需要通過財(cái)政、稅收、信貸等政策，加大炒房者的成本。另一方面，也需要對(duì)投資者尤其是那些被動(dòng)的投資者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)教育，以防止炒房熱的蔓延。房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是真實(shí)存在的，但許多風(fēng)險(xiǎn)被忽略了。
首先就是折舊風(fēng)險(xiǎn)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)折舊是必然的。我國(guó)的住宅用地使用年限一般為70年，我國(guó)的住宅壽命則到不了70年。建設(shè)部專家指出：“國(guó)內(nèi)住宅的平均壽命僅為30年?！奔词挂?0年來算，房屋的價(jià)值每年也面臨著1.4%的折舊。從理論上來看，如果不考慮房?jī)r(jià)上漲因素，商品房在35年后，剔除折舊其實(shí)際價(jià)值只有原來的50%。但是，最近幾年房?jī)r(jià)飛漲，折舊因素被遮掩了，根本沒有引起應(yīng)有的重視。一旦房?jī)r(jià)停止上漲，那些經(jīng)過多輪炒作的商品房就可能因?yàn)檎叟f因素而進(jìn)入貶值軌道。
其次是貸款利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)查顯示，絕大多數(shù)炒房者是借助銀行按揭貸款來進(jìn)行房產(chǎn)投資的，而這面臨著如影隨形的利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。比如，最近的房貸新政對(duì)房產(chǎn)投資影響就很大。以等額本息還款方式貸款20年，購(gòu)買總房?jī)r(jià)130萬元的商品房為例，信貸新政實(shí)施后需要比原來多支付13萬元的首付和多支付119591.16元的利息。
再次是物業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)。所謂物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅是房產(chǎn)投資者即將面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一。目前，物業(yè)稅已經(jīng)在北京、遼寧等10個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。今年10月中旬，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì)上明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。物業(yè)稅不僅會(huì)大大增加房產(chǎn)投資者的成本，也將大大增加房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)能。這是房產(chǎn)投資者必須要面對(duì)的問題。
除此之外，還有政策調(diào)控逐漸收緊、房產(chǎn)利潤(rùn)嚴(yán)重透支等風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)持續(xù)飛漲對(duì)民生的損害正在逐漸顯現(xiàn)出來，中央政府高度重視這一問題，不斷采取調(diào)控措施，除了已經(jīng)出臺(tái)并實(shí)施的措施，還將不斷有更嚴(yán)厲、針對(duì)性更強(qiáng)的調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，僅此一項(xiàng)給房地產(chǎn)投資帶來的不確定性風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)該引起足夠的重視。更何況，經(jīng)過連續(xù)數(shù)年的持續(xù)暴漲，從收入房?jī)r(jià)比的角度來看，我國(guó)目前深圳、北京、上海等地的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。在深圳，甚至出現(xiàn)了本地投資者于香港投資買房的現(xiàn)象，這本身就是對(duì)內(nèi)地房?jī)r(jià)持續(xù)透支未來利潤(rùn)的直接反應(yīng)。
而且，現(xiàn)如今的投資產(chǎn)品日益豐富，這使得房產(chǎn)作為投資品元素的可替代性越來越強(qiáng)，當(dāng)房產(chǎn)不再是投資者惟一的寵兒，房?jī)r(jià)還能繼續(xù)保持堅(jiān)挺、房市投資風(fēng)險(xiǎn)還將繼續(xù)被忽略嗎？因此，房市也需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)教育，通過風(fēng)險(xiǎn)提示，幫助投資者更清晰地把握機(jī)會(huì)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。(賈圖)
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