業(yè)界對(duì)此并不覺得意外。中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張化學(xué)就認(rèn)為：“我并不覺得這有什么可怕的，因?yàn)榍皫讉€(gè)月成交量確實(shí)比較高，透支了一部分未來的購房需求，現(xiàn)在出現(xiàn)的是一個(gè)正常的變化?！?/p>
張化學(xué)所說的“前幾個(gè)月成交量確實(shí)比較高”，是指在寬松信貸和交易環(huán)節(jié)政策優(yōu)惠等因素作用下，今年3月以來的房價(jià)上漲，成交量推高，而開發(fā)商也頻頻以“天價(jià)”儲(chǔ)備土地的炫目景象。
然而，宏觀經(jīng)濟(jì)尚未全面回暖，不斷攀升的房價(jià)終于不堪持續(xù)?！敖衲昵?個(gè)月漲幅遠(yuǎn)超2007年全年漲幅，房價(jià)短期暴漲，大部分需求已無力進(jìn)入商品房市場?！?北京美聯(lián)物業(yè)市場部總監(jiān)張大偉告訴《中國新聞周刊》。而2007年是公認(rèn)漲幅最為猛烈的一年。高價(jià)打壓之下，北京、廣州、深圳等地從5、6月份就開始出現(xiàn)成交量回落的勢頭，并于7、8、9月連續(xù)下調(diào)。
北京市民楊易恰好在這個(gè)不斷下行的市場中琢磨換房，并在一個(gè)多月的時(shí)間里，見證了同一個(gè)小區(qū)同樣品質(zhì)的房子從260萬，一直降價(jià)到248萬，并于9月底降到220萬新低的過程。然而，并不是所有的樓盤所有市場都有這么大幅度的降價(jià)。“房價(jià)依然奇高。”就連北京美聯(lián)物業(yè)市場部總監(jiān)張大偉也這么認(rèn)為，“10月的樓市必然開始成交量及成交價(jià)格的下滑?！?/p>
“長期來說，買房投資收益還不如定期存款”
不同于去年資金鏈緊張時(shí)的誠惶誠恐，得益于中央宏觀調(diào)控中“適度寬松”的貨幣政策、如今手握大把資金的開發(fā)商，明顯不再有降價(jià)銷售的壓力。
10月9日，克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司與中國房地產(chǎn)測評(píng)中心共同發(fā)布《2009年三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》，其中有16家房企銷售超過百億，多數(shù)企業(yè)2009年前三季度的銷售金額已然超過2008年全年的90%以上，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和華潤置地有限公司更是超過2008年全年銷售額的193%。
基于對(duì)市場的良好預(yù)期，開發(fā)商加大了推盤力度。北京10月份預(yù)計(jì)將有近50個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入市場，除了入市的新盤項(xiàng)目數(shù)量創(chuàng)下近期新高外，已確定開盤并公布價(jià)格的項(xiàng)目整體開盤均價(jià)高達(dá)約17000元/平方米，遠(yuǎn)高于9月份已開盤項(xiàng)目的16166元/平方米的整體均價(jià)。
然而，開盤項(xiàng)目價(jià)格偏高，導(dǎo)致產(chǎn)品性價(jià)比降低，這在9月份的時(shí)候已經(jīng)顯露。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月開盤的48個(gè)項(xiàng)目整體銷售率僅為35.5%，環(huán)比8月的整體銷售率下降了約15個(gè)百分點(diǎn)。
這部分被擠出商品房市場的購買需求，一部分選擇了觀望，一部分轉(zhuǎn)移到二手房市場。據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場部調(diào)查顯示：在三季度購買二手房人群中，購房主要用來投資保值或自住兼投資的達(dá)到了65%，比二季度上漲了一倍以上。
不過，北京美聯(lián)物業(yè)市場部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從樓市現(xiàn)在的租售比來看，二手房、商品房出租分別大概需要41年、50年才能回本，年收益僅2.5%～2%，而現(xiàn)在的定期年利率為2.25%，“長期來說買房投資收益還不如定期存款”。張大偉的判斷在國慶長假期間只看不買的掃樓團(tuán)中得到了印證，這些聲明更看重保值升值功能的看房團(tuán)并沒有多少人真正簽約成交，“利潤空間已經(jīng)太小了”。
而“全景證券分析師”的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周的前一周，地產(chǎn)類個(gè)股成為資金出逃急先鋒，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營板塊凈流出27.14億元?！坝捎谀壳罢幱诘禺a(chǎn)行業(yè)的僵持期，從機(jī)構(gòu)和基金的出逃也可以看出，其對(duì)于現(xiàn)市預(yù)期較低。” 豐潤世紀(jì)地產(chǎn)分析師戴曉光認(rèn)為。
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