二、2007年住房制度改革進(jìn)展情況評(píng)估
2007年，不論是住房的制度建設(shè)還是實(shí)施效果，都取得了重大進(jìn)展和突破。
（一）住房供應(yīng)與分配制度日趨勢(shì)完善
2007年,在一系列宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下,根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)和供需特點(diǎn)，逐步形成了根據(jù)不同階層住房消費(fèi)能力的住房供應(yīng)體系和制度。
住房供應(yīng)制度與居民住房消費(fèi)能力密切相關(guān)。依據(jù)家庭收入和住房能力之間的關(guān)系，可以將城鎮(zhèn)家庭分為無(wú)住房支付能力、住房支付能力不完全和有完全住房支付能力三大類(lèi)，在此分類(lèi)下，又進(jìn)一步分為特困、困難、租房能力不足、購(gòu)房能力不足和購(gòu)房能力充分五小類(lèi)。
(1)對(duì)于無(wú)住房支付能力的家庭以廉租住房供應(yīng)為主。無(wú)住房能力支付能力的家庭包括特困和困難家庭兩類(lèi)。住房特困家庭是指城鎮(zhèn)中享受“低?！?，且人均居住面積在當(dāng)?shù)仄骄?0％以下的家庭；這部分家庭通常為殘疾、無(wú)人贍養(yǎng)的老人等喪失勞動(dòng)能力的人群，這部分人群不可能擁有任何自我改善的能力。住房困難家庭是指家庭主要?jiǎng)趧?dòng)力月收入只能在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)上20％～30％以?xún)?nèi)，且人均居住面積在當(dāng)?shù)仄骄?0％以下的家庭；由于最低工資通常只以滿(mǎn)足基本吃、穿、用為標(biāo)準(zhǔn)，不包含或基本不不含住房消費(fèi)的部分，這部分人群也基本沒(méi)有自我改善的能力。因此，特困和困難家庭為完全沒(méi)有或者基本沒(méi)有住房支付能力的家庭。
(2)有完全住房支付能力家庭以商品房供應(yīng)為主。家庭月收入水平在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)仄骄唐贩績(jī)r(jià)1平方米以上的家庭為有完全住房支付能力的家庭。其基本依據(jù)是，家庭月收入在1平方米水平房?jī)r(jià)以上時(shí)，這個(gè)家庭5～7年的總收入約可相當(dāng)于60～80平方米的一套普通住房總價(jià)，也即房?jī)r(jià)收入比為5～7倍。由于我國(guó)還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，而且是一個(gè)資源嚴(yán)重不足的國(guó)家；又由于與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)還是一個(gè)土地資源的稀缺性程度高而勞動(dòng)力的稀缺程度低的國(guó)家，把購(gòu)買(mǎi)一套滿(mǎn)足基本生活需求的60～80平方米普通住房、房?jī)r(jià)收入比為5～7年作為判定有完全支付能力的標(biāo)準(zhǔn)是符合實(shí)際的。
(3)住房支付能力不完全家庭以政策性保障性住房為主，包括經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品房。居于無(wú)住房支付能力和有完全能力的家庭之間的，均為住房支付能力不完全的家庭。這類(lèi)家庭的特點(diǎn)是，有一定的住房支付能力，但尚不充分，需要依靠一定的社會(huì)保障支持才能滿(mǎn)足自己住房需求。這類(lèi)家庭又可分為租房支付能力不足的家庭和購(gòu)房支付能力不足的家庭。
家庭兩個(gè)月的收入相當(dāng)于當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)仄骄唐贩績(jī)r(jià)1平方米為租房支付能力不足和購(gòu)房支付能力不足的分界線(xiàn)。即，在購(gòu)買(mǎi)一套滿(mǎn)足基本生活需求的60～80平方米的普通住房時(shí)，房?jī)r(jià)收入比10～12年為租房支付能力不足和購(gòu)房支付能力不足的分界線(xiàn)。低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的為租房能力不足家庭，包括部分從“租”向“購(gòu)”過(guò)渡的家庭；高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的為購(gòu)房能力不足的家庭，包括部分自愿以租賃方式滿(mǎn)足自身住房需求的家庭。
2007年，在城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系中，根據(jù)救助性（救濟(jì)性）保障、援助性保障和互助性三類(lèi)保障需求，確立了與此相對(duì)應(yīng)的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房和普通商品住宅供應(yīng)體系與制度建設(shè)。
2土地供應(yīng)制度向保障性住房?jī)A斜
土地使用制度是住房與房地產(chǎn)其他制度的基礎(chǔ)性制度，土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。2007年，在國(guó)家的一系列調(diào)控政策中，受?chē)?guó)情國(guó)力制約，土地供應(yīng)一直是適度從緊的供應(yīng)政策。各個(gè)地方落實(shí)住房發(fā)展規(guī)劃時(shí)，針對(duì)房?jī)r(jià)的快速上漲，保障性住房供需矛盾突出等問(wèn)題，適時(shí)調(diào)整了供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大了保障性住房占土地供應(yīng)總量的比例。但是，由于土地供應(yīng)主體的單一性和壟斷性，需求主體的無(wú)限制性，導(dǎo)致土地出讓價(jià)格增幅較快。一些城市的黃金地段甚至出現(xiàn)了房地價(jià)格倒掛現(xiàn)象。地價(jià)的持續(xù)走高，極大地影響了未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)一步促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。
3住房金融、稅收制度體現(xiàn)宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向
建立了支持住宅建設(shè)和保護(hù)以自住需求為主的金融和稅收支持政策，充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控的政策導(dǎo)向。
在商業(yè)銀行的居民住房抵押貸款政策中，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房和自住的第一套普通商品住宅，實(shí)行優(yōu)惠貸款利率和低首付款比例政策。而對(duì)于投資、投機(jī)、購(gòu)買(mǎi)第二套住房的消費(fèi)行為，則實(shí)行上浮或無(wú)優(yōu)惠的貸款利率和提高首付款比例等辦法，調(diào)整旺盛的市場(chǎng)需求。性住房金融制度。對(duì)第二套住房實(shí)行更嚴(yán)格的貸款審批政策，對(duì)于抑制非自住的、投資性住房需求產(chǎn)生較大調(diào)控作用。
在房地產(chǎn)稅收調(diào)控制度中，通過(guò)實(shí)行差別化的契稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅政策，體現(xiàn)對(duì)普通商品住宅、自住為主的住房消費(fèi)的支持政策和對(duì)投機(jī)性購(gòu)房、奢侈性住房消費(fèi)的抑制政策導(dǎo)向。稅收政策對(duì)于抑制投機(jī)行為產(chǎn)生了較大作用。
4住房公積金制度有待進(jìn)一步創(chuàng)新
住房公積金作為一項(xiàng)具有立法保證和稅收優(yōu)惠政策的強(qiáng)制性住房?jī)?chǔ)蓄制度，是住房實(shí)物分配向貨幣化分配機(jī)制轉(zhuǎn)換的重要形式，實(shí)現(xiàn)了職工住房資金的長(zhǎng)期積累，提高了住房消費(fèi)能力。但是，由于住房公積金對(duì)中低收入家庭的購(gòu)房支持力度不突出，特別是對(duì)低收入家庭缺乏政策性住房金融的應(yīng)有作用，表現(xiàn)為與商業(yè)銀行的利率差距較小，貸款期限優(yōu)惠不多，貸款額度有限，再加上一些開(kāi)發(fā)商抵制辦理公積金貸款，導(dǎo)致住房公積金的作用未能充分發(fā)揮。有些地方房?jī)r(jià)較高，公積金貸款不足，需要與商業(yè)銀行辦理混合貸款，有些地方則利用率較低，大部分資金沉淀。[中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院《新階段改革的起點(diǎn)與趨勢(shì)——2008' 中國(guó)改革評(píng)估報(bào)告》]
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