- 政策解讀
- 經(jīng)濟(jì)發(fā)展
- 社會發(fā)展
- 減貧救災(zāi)
- 法治中國
- 天下人物
- 發(fā)展報告
- 項目中心
視頻播放位置
下載安裝Flash播放器2010-10-11 11:15:25
鄭新立: 下面各位可以向以上發(fā)表演講的嘉賓提出問題。
2010-10-11 11:15:40
新京報記者: 請問聶老師兩個問題。剛才你也提到“國十條”部分效果被消化掉了，另外“國五條”又很像限購令，所謂高度需求被抑制住了。會不會有報復(fù)性增長的風(fēng)險？其次，四季度如果我們對房地產(chǎn)市場加大調(diào)控，會不會加大滯脹的風(fēng)險？尤其是在節(jié)能減排等多種因素作用之下。
2010-10-11 11:21:22
聶梅生: 其實這兩個問題都不是保障房的問題。因為今天的主題是保障性住房的事，大家還是多關(guān)注這方面。關(guān)于報復(fù)性反彈的問題，我認(rèn)為，不管是“國十條”還是“國五條”，針對購房群體的遏制還是投資和炒房部分，尤其是“國五條”更加清楚，關(guān)于第二套房、第三套房的限制，報復(fù)性反彈的問題，如果這次主要是針對投資和炒房的部分，我認(rèn)為是不會出現(xiàn)的。這個之后，在“國五條”當(dāng)中就明確提出來，要推房產(chǎn)稅，從個別城市的試點逐漸向全國推開。發(fā)改委早就說了，在“十二五”計劃當(dāng)中，稅制改革當(dāng)中，房產(chǎn)稅是重要的。如果是對投資炒房的堅決遏制打擊，再加大房產(chǎn)稅的推出，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場出現(xiàn)報復(fù)性反彈的可能性是沒有的。
2010-10-11 11:22:57
聶梅生: 關(guān)于滯脹的問題，首先還是在于脹。我聽了國際經(jīng)濟(jì)研究中心的一些數(shù)據(jù)，因為我很期望知道這樣一些宏觀的數(shù)據(jù)。如果消費指數(shù)全年控制在3，我們PPI指數(shù)恐怕也漲不到哪兒去，這種情況下就沒有通貨膨脹的事。至于滯，就看最后GDP能落到哪兒，同時看出口的四季度下滑和人民幣升值會不會引起很大的經(jīng)濟(jì)上的下滑，如果沒有，全年保持適當(dāng)?shù)腉DP增長范圍之內(nèi)。從房地產(chǎn)投資來講并不擔(dān)心，房地產(chǎn)投資現(xiàn)在不會大幅下降，因為很多樓盤在建，尤其是資金率充裕度是比較高的，8月份就是1.2了，9月份賣得很好，應(yīng)該說資金的充裕率比較強(qiáng)的情況下，建一半的樓盤不會不建，再加上政府不許土地囤積，一年以后收回，等等這樣一些政策促使房地產(chǎn)投資不會大幅下滑，這種情況下滯脹的可能性，只是在經(jīng)濟(jì)界當(dāng)中說，如果是通貨膨脹上去，如果GDP大幅下滑，出口出不去，房地產(chǎn)崩盤。
目前我們在中國，會回到一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)。
2010-10-11 11:23:55
經(jīng)濟(jì)觀察報記者: 請問聶會長，您剛才提到2009年保障性住房只完成了40%，為什么沒有百分之百完成或者更多比例的完成？原因是什么？今年保障性住房投入四千億，不知道這四千億是否已經(jīng)落實？這四千億的來源是什么樣的資金構(gòu)成的？地方政府這方面的資金是否已經(jīng)到位？我聽到財政部說，在保障性住房的建設(shè)，如果從土地出讓金里提取很少一部分比例就能實現(xiàn)，不知道這種情況落實的怎么樣？
2010-10-11 11:27:40
聶梅生: 您說的這些問題我都難以回答，因為我現(xiàn)在的職務(wù)是全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的會長，恰恰站在民營企業(yè)的角度分析市場，因為全國工商聯(lián)是民企的總商會。你說的問題數(shù)據(jù)都是哪兒來的，都是正式公開數(shù)據(jù)。我只是根據(jù)數(shù)據(jù)分析，去年是沒有完成的，因為去年年初報過一次，我記得保障性住房是要投入四萬億的10%，也就是四千億，去年就是這個數(shù)，是國家發(fā)改委當(dāng)時提出來的，我記得很清楚是四萬億的10%，到了9月份的時候，大概只完成了一千多億。這個數(shù)字是正式公布的，9月份才一千多億，到年底會怎么樣？但是去年的情況是情有可原的，因為去年是拉動經(jīng)濟(jì)嘛，所以去年是有欠帳的。今年又提出來占房地產(chǎn)總投資的10%，580萬套。如果“國五條”能夠大力推動，到四季度能夠促使，這之前我看到一個數(shù)據(jù)，起碼開工量要達(dá)到60%，如果開工量達(dá)到60%的話，大部分的錢就要投進(jìn)去，因為要開工建設(shè)嘛，我的理解，恐怕不是竣工580萬套，而是指今年要推出這些，在強(qiáng)力推動下應(yīng)該是有望完成的，因為“國五條”很大一部分是在社會保障性住房，從各方面給予支持，土地、財政，使得地方政府的軍令狀，都要促使完成，會好過去年，580萬套能夠更多地在建開工。
2010-10-11 11:28:21
路透社記者: 請問聶會長，“國五條”是房產(chǎn)稅盡快出臺，首次明確房產(chǎn)稅物業(yè)稅了，您預(yù)計有沒有大概的時間表？另外房產(chǎn)稅是對增量還是對存量？
2010-10-11 11:29:49
聶梅生: 我注意到“國五條”當(dāng)中房產(chǎn)稅，它是從試點推向全國，第一步還是試點。我覺得大家更應(yīng)該關(guān)注的是試點。試點的模式，通過各地方的媒體慢慢出來比較看得清楚的試點，而這個試點各個城市是不一樣的。比如說當(dāng)時提到中央有上海，有重慶，還有其他的城市。但是，并不是完全一個模式，這樣才會出現(xiàn)試點。至于國稅局的，有一次機(jī)會跟他們正面討論過這個問題，這三種在我的腦子里都不是完全一樣的房產(chǎn)稅的模式，也可能有的執(zhí)行國稅局的這個，有的是上海的，有的是重慶的模式，一段時間以后，才可能更好地總結(jié)，因為現(xiàn)在是試點，然后才能推向全國。發(fā)改委的說法，“十二五”是放在稅制改革當(dāng)中。一是“國五條”說要試點，發(fā)改委說“十二五”要改革。我認(rèn)為明年就是“十二五”，這個事就是論月數(shù)。原來論年數(shù)，之前有“三年不出臺”等等，鬧了很長時間，現(xiàn)在不是論年數(shù)了。根據(jù)這個角度，我個人認(rèn)為是論月數(shù)。
2010-10-11 11:31:39
每日經(jīng)濟(jì)新聞記者: 您剛才演講中提到“國五條”三成首付是一種常態(tài)，當(dāng)然可以用一些政策，三成首付執(zhí)行以后，會不會擠出一部分剛性需求，并且使未來的成交量會受到影響？
2010-10-11 11:33:59
陳淮: 連首付都不要最好。我們研究要按照客觀規(guī)律，而不是我們主觀的愿望，哪怕是最善良的愿望。沒有什么擠出剛性需求，我稍微把你的問題擴(kuò)大一點說，“國五條”不是僅僅限制投資性、投機(jī)性需求，另外這個限制不僅僅是短期的限制，務(wù)必要弄明白，是抑制四種需求，一是投機(jī)性、投資性需求，這是大家注意到的，第三套房就不賣你，在一些大城市最好不這樣。二是抑制奢侈性需求，住房需求層次有四個層次，滿足基本住房需求、適度改善性需求、享受性需求和奢侈性需求，對過度占有優(yōu)質(zhì)資源的需求堅決抑制，這是已經(jīng)明確的。顯然，不管是第幾套房，凡是買大別墅，優(yōu)質(zhì)景區(qū)買的，一定不是第一套。三是抑制那些不具備購房風(fēng)險防范承受能力的需求，這就是你說的三套房是國際慣例，也是正常的住房按揭貸款的貸款利率。兩成首付是一個短期的優(yōu)惠，打折恢復(fù)到常態(tài)，這不是一個短期的政策，將來十年當(dāng)中，絕大部分時間不低于三成首付，把那些風(fēng)險承受能力不夠的需求抑制住。這些人應(yīng)該怎么辦呢？我們今天討論的主題就是保障性的方式，包括保障性住房和援助型的保障，公租房過渡，三成首付付不起，公租房過渡到你能付得起三成首付的時候為止。四是過度超前的需求。你剛結(jié)婚娶媳婦，兒子還不知道在哪兒呢，你買一百六十平米干嗎呢？無非是加大你自己的持有成本，加大了你的還貸壓力，也加大了社會運行的風(fēng)險，也導(dǎo)致了社會配置資源的浪費。逐步循序漸進(jìn)地根據(jù)你的實際需要，現(xiàn)在你還沒到鄭會長這樣的級別，你買那么多西服干什么呀？過度超前的需求。請注意，首先不僅僅是針對投機(jī)性、投資性，把所有不合理的需求都從市場中退出去。
2010-10-11 11:35:31
陳淮: 另外，這次的抑制，絕不是今天才抑制，將來作為一種制度發(fā)展，也必定對他們采取合理的抑制措施，才能保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。但是人們說，我沒有這個風(fēng)險承受能力，我就不該住房子嗎？那您叫抬桿，那是用另外一種辦法來保障的，另外一種辦法來滿足你的住房需求的。謝謝。
2010-10-11 11:37:53
中央人民廣播電臺記者: 鄭主任，今天我們專家們提了很多好的政策建議，相信他們當(dāng)中肯定有一部分會成為國家政策當(dāng)局出臺的一些政策和措施。事實上關(guān)于房地產(chǎn)出臺的政策措施并不少，但是執(zhí)行力度往往是大打折扣的。我們想知道的是，是不是房地產(chǎn)目前的建設(shè)并不是在于政策多少，而是在于執(zhí)行力度。剛才您強(qiáng)調(diào)了，馬博士提出的，強(qiáng)化地方政府的責(zé)任是非常好的建議，但是怎么樣強(qiáng)化他們的責(zé)任呢？怎么才能把執(zhí)行力度執(zhí)行到位呢？阻力到底在哪兒呢？謝謝。
2010-10-11 11:38:37
鄭新立: 本來我主持會議，沒有回答的義務(wù)，既然提給我了，我就說一下。制度建設(shè)和制度的執(zhí)行，目前在我們穩(wěn)定城市住房價格、保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的過程當(dāng)中都是需要的。一方面，我們現(xiàn)在有一些制度還不完善。剛才介紹了，國外都有住宅方面的立法、房地產(chǎn)方面的立法，我們這方面的立法還很欠缺，所以要完善法制，完善制度。該出臺的法律要盡快研究制定。第二個，現(xiàn)有的政策、現(xiàn)有的一些法規(guī)，要嚴(yán)格地執(zhí)行，特別是有些法規(guī)缺乏操作性，要提高它的操作性。比如說，國務(wù)院前幾年出臺了一個關(guān)于穩(wěn)定城市住房價格的若干意見。我認(rèn)為是一個非常好的意見。如果那個文件不折不扣地、百分之百地執(zhí)行了，可能我們的“國十條”、“國五條”也就沒有必要出來了。正是因為執(zhí)行得不夠，我們“國十條”出來了，然后到三季度又出來了“國五條”。所以，執(zhí)行也是非常重要的，這兩方面當(dāng)前都要同時并重。
2010-10-11 11:40:19
新華社記者: 請問陳淮老師，剛才您提到了市場歸市場，保障歸保障，這句話本身是準(zhǔn)確的，如果保障不是您所說的四個層面的廣義的保障，僅僅是狹義，只是針對中低階層的保障這種說法是不是有其準(zhǔn)確性呢？您怎么看？
2010-10-11 11:42:02
陳淮: 你自己就提了一個非常不準(zhǔn)確的中低收入階層，救助性的保障只對困難群體和特困群體，是有嚴(yán)格明確的，沒有什么中低收入。特困群體是指領(lǐng)低保的，困難群體是指他有勞動能力，有工作，有收入來源，但是工資收入只能在最低工資線上不久的群體。所以，首先是實物保障的部分，理論上說是針對低端群體，沒有什么“中低收入”這么一說，你本身就模糊了。
第二，這個保障部分也并非不可以由市場化的方式參與的，比如說我們把這種專門持有商業(yè)地產(chǎn)的基金也可以一定程度上移植到包括廉租房的建設(shè)，因為國外有很多規(guī)模巨大的基金，將來國內(nèi)也會有很多這樣，他們在自己的資產(chǎn)組合中希望持有一部分優(yōu)質(zhì)的，不會通過技術(shù)過時、加速折舊會磨損的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且獲得長期穩(wěn)定回報的資產(chǎn)，廉租房可以通過政府貼租的方式，就變成這些機(jī)構(gòu)投資者，比如說基金持有的辦法，它本身就是有市場化的辦法來貫徹政策的落實。
2010-10-11 11:43:20
陳淮: 我們現(xiàn)在由于包括公共輿論環(huán)節(jié)當(dāng)中的混淆，實際上并不是所有的保障房都落實不到位或者沒完成。所以，我不贊成把這個保障擴(kuò)大到“中”這一說。謝謝。
2010-10-11 11:44:27
國經(jīng)中心: 我向馬博士提一個問題。您剛才強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)地方政府的責(zé)任。但是，剛才聶會長提到一個數(shù)據(jù)，580萬套，四千億，但是我看到中央電視臺新聞頻道播的一個數(shù)據(jù)，一個月之前，中央政府劃撥六百億，這是什么概念呢？一套一萬兩千塊錢，中央政府提供的資金是一萬兩千塊錢，地方政府要提供剩下85%的錢，這個配套資金是非常大的問題。就是說，地方政府一年拿一萬多億的土地出讓金，要出三千多億做保障性住房建設(shè)。我個人認(rèn)為，這是問題的根源所在，地方政府之所以沒有積極性做這個事，中央不出錢，地方來出錢，但是，中央和地方的財政收入基本上是1：1，地方政府還包括土地出讓金的時候才是1：1，剛才賀鏗主任說把土地出讓金收回來，地方政府肯定是更不干了。我個人認(rèn)為，中央政府在中央性住房里的定位和作用，應(yīng)該怎么看這個問題。
2010-10-11 11:46:14
馬慶斌: 實際上你剛才已經(jīng)回答了這個問題。我個人認(rèn)為，有時候就像大人管孩子一樣，為什么孩子不聽話，肯定孩子有孩子的理由。地方政府之所以執(zhí)行力度有難度，一個很大的問題，也許就是因為他有他的理由，而且理由就是經(jīng)濟(jì)的原因，涉及到下一步的財政改革的問題。
實際上，陳部長，現(xiàn)在也有人在探討一個問題，一個好的制度，不在于你簡單地懲罰一個壞人，比如說投機(jī)者，而是讓壞人干好事，那就是好的政策。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，也許將來最好的模式就是發(fā)展限價房，因為解決了土地出讓的經(jīng)驗，更好地彌補(bǔ)建房成本的問題。但是如果沒有一個好的制度約束的話，限價房又容易流失成為福利房。就像剛才鄭主任講的，建立一個好的體制制度，可能有更好的信息披露等等。如果講政府地方的責(zé)任，應(yīng)該更宏觀的角度還要談一下財政體制改革的問題。剛才鄭主任談到很多好的一點，城市的環(huán)境并沒有很大的變化。我前段時間去了一趟長沙，長沙的房價比較穩(wěn)定，路過了杭州，杭州的房價就一路飆升，這里面可能是多種原因。這個問題你剛才已經(jīng)回答得不錯了，我就簡單地從別的角度講一下了。
2010-10-11 11:48:10
建設(shè)銀行: 請問陳淮老師兩個問題。第一，剛才陳淮老師講了住房保障體系的層次，是不是這樣？低收入群體如果租的話就租廉租房，如果買房的話就是經(jīng)適房，如果是中等偏下的群體，他租的話是公租房，買的話是限價房，是不是這樣的層次？第二，前兩天有一起經(jīng)濟(jì)適用房項目檢出混凝土不達(dá)標(biāo)的情況出現(xiàn)，被責(zé)令拆除重建，您認(rèn)為這是普遍問題還是個案？謝謝。
2010-10-11 11:50:38
陳淮: 第二個問題，我剛才實際上已經(jīng)回答過一次，這需要政務(wù)性信息的發(fā)布。
第一個問題，住房保障體系中是多元多層的相互交叉的，沒有截然分開的。有些人在一生中永遠(yuǎn)停留在一個社會層次，有些人是不斷提升過渡的，有些變化是代際之間的，現(xiàn)在他的收入可能就能住到公租房，但是他很快三年之后兒子當(dāng)了房地產(chǎn)開發(fā)商的副總了。這樣的情況是比較復(fù)雜的，沒有說張三就是副科級、李四就是正局級，沒有這樣的區(qū)分，本身就是動態(tài)的。另外，社會本身也是不斷發(fā)展的，包括最基本的住房需求也是隨著社會發(fā)展變化而不斷變化的。二十年前，戶有一間房就叫脫困了，九十年代初，就是在北京的重點大學(xué)，中國科學(xué)院，雙講師能分到一間筒子樓，還是需要領(lǐng)導(dǎo)特批的?，F(xiàn)在，最低保障也必須是戶有一套房才叫脫困，才叫滿足基本住房需求，包括廉租房也必須是成套住宅，這是一個重要的變化。所以，我們把人貼上標(biāo)簽，誰是貧下中農(nóng)，誰是富裕中農(nóng)，這是辦不到的事，只能通過市場和實踐的發(fā)展。另外，中國是發(fā)展嚴(yán)重不平衡的國家，在西部貧困地區(qū)，在欠發(fā)達(dá)地區(qū)，中小城鎮(zhèn)不一定缺廉租房，在上海、北京這樣的特大城市，有可能反而很缺這種低端保障住房，所以，這個事是復(fù)雜的、多元的概念。
2010-10-11 11:52:05
陳淮: 最后，剛才有人問到鄭主任一個問題，地方政府負(fù)責(zé)制。我想補(bǔ)充一句，實際上“國五條”核心問題，一個是抑制一些不合理的需求，再一個重點就是地方政府問責(zé)制。這個問責(zé)制已經(jīng)明確無誤了。所以，關(guān)于地方政府問責(zé)有這樣幾個，第一個，必須有細(xì)則，“國十條”出了以后，很多地方?jīng)]有實施細(xì)則，或者有了細(xì)則也是語焉不詳。第二個，加大保障性住房的供應(yīng)。第三個，對房價上漲過快和過高都負(fù)有責(zé)任。如果大家關(guān)心最近的地方政府出臺的細(xì)則，地方政府有的是招。再者，地方政府有千奇百怪七十二變的辦法保證開發(fā)商不能漲價。只要漲價，我總有斷你口糧的辦法。所以，實際上核心問題是兩個，一是強(qiáng)力地抑制一些需求，二是地方政府問責(zé)制落到實處。
2010-10-11 11:54:24
鄭新立: 我非常贊成陳淮對我的問題的補(bǔ)充，實施地方政府問責(zé)制非常重要。感謝各位的參與，今天上午經(jīng)濟(jì)每月談到此結(jié)束，謝謝。
2010-10-11 11:56:55