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下載安裝Flash播放器陳淮: 第三個層次的保障，也是保障體系中的應(yīng)有之義，最典型的就是公積金，我們把它稱為互助型的保障。老百姓互相幫助和政府有什么關(guān)系？怎么就成了政策了呢？公積金顯而易見是一個重要的政策性工具，比如政府規(guī)定，每個雇主都得給雇員建立公積金賬戶，是強制的，盡管我們現(xiàn)在的覆蓋面還遠(yuǎn)達(dá)不到，是三分之一略強。但是政策和行政性規(guī)定是有的，并且我從網(wǎng)上經(jīng)?？吹剑形恍“最I(lǐng)說我是房奴，我的工資里扣除稅費、個人所得稅、公積金以后所剩無幾。這個說法中有一個重要的瑕疵，扣公積金不是扣掉了，而是得到了，每從你的工資中繳隨一塊錢公積金，你實際上得到了兩塊錢。因為你的雇主還得給你配繳百分之百，而且，這兩部分配繳是免個人所得稅的。假定你這五千塊錢交12%的公積金的話，你除了1600塊錢免交個人所得稅，實際上還有另外1200塊錢也是免交個人所得稅的。這部分相當(dāng)于政府補貼15%到20%。鼓勵這種互助型的政策性工具，也是我們今后完善住房保障體系的一個重要方面。住房公積金是一個好工具，只是我們現(xiàn)在還存在著比較多的不足和缺陷，需要進(jìn)一步完善。比如覆蓋面不充分，代際互助，比如說正主任以上的社會層次的官員，工資很高，累計很多，但是他不需要貸款和買房，但是剛剛參加工作的“夾心層”年輕人需要利用這種政策貸款工具，但是他所能貸的額度是非常低或者有限的，叫貸記互助功能不充分。另外，繳存和使用的規(guī)定也存在一些問題，比如有些地方公積金繳存額大量貸不出去，由于條件過于苛刻，我們進(jìn)一步完善的問題。但是這個框架、這個層次的工具我們是有了的。
2010-10-11 09:56:58
陳淮: 第四個層次的保障，我們略為生疏，但是很可能是今后一個長期發(fā)展過程中住房保障中最重要的部分，自助型保障。我自己幫自己，還要你政府干嗎？你的政策體現(xiàn)在哪兒？其實這種保障體系是將來更符合中國國情也符合客觀規(guī)律和國際經(jīng)驗的。什么樣的政策工具叫自助型的政策保障體系呢？比如說住宅儲蓄銀行，或者住宅儲蓄賬戶。與公積金賬戶的區(qū)別在于，它不是強制繳存的，是自愿繳存的，但是你往這個賬戶里存錢可以享受減或者免個人所得稅。一方面，通過這種政府暗補的方式，給需要保障的人群提供了一個新的出口，另一個，也鼓勵和促進(jìn)人們對自己解決自己的住房需求負(fù)起更大的責(zé)任。你就是不存，自己自然在解決住房問題上，要比別人更多困難，如果你愿意對自己將來娶了媳婦以后還要生孩子，生了孩子以后還要贍養(yǎng)父母，這些問題考慮在先，政府給予你減或者免個人所得稅等諸多優(yōu)惠。這個儲蓄的賬戶可能只有一個出口，就是用于住房消費，而不能唱卡拉OK或者干別的。這種政策性工具，應(yīng)該說值得我們調(diào)查研究，更有普及的機會。
2010-10-11 09:59:08
陳淮: 我順便再說幾句創(chuàng)新。在發(fā)達(dá)國家，除了低端的救助型保障是一個相對穩(wěn)定的比例和相對穩(wěn)定的品種之外，因為市場經(jīng)濟發(fā)展比較充分了，城市化任務(wù)基本完成了，人口向城市的遷徙已經(jīng)結(jié)束了，人口在城和鄉(xiāng)的分布已經(jīng)穩(wěn)定了。這個保障體系中，更多的主要集中于，除了我剛才說的相對穩(wěn)定的救助以外，主要是互助和自助性的保障。比如說美國有退伍軍人基金、公務(wù)員基金、教師基金等等，實際上這都是政策參與其中的互助型加自助型保障為主。而且這種保障，跟剛才講到的公共租賃住房，也是我們最近研究的。我們說公共租賃住房不由政府出錢，那由誰出錢呢？我們說可以由企業(yè)承擔(dān)，政府貼租就可以了。我們最近也在做一個研究，企業(yè)說，政府只要給我貼租，我愿意承擔(dān)，我也不求厚利，但是我不虧本，略有薄利就可以了。問題是怎么退出，政府說你長期持有，保證你不虧本就行了，每年給你貼息，或者貼租就行，你從銀行貸款建公租房，政府給你貼租的租金略高于利息不就行了嗎？那也不行。因為企業(yè)的財務(wù)報表上，他的負(fù)債資產(chǎn)就變得很龐大，對企業(yè)經(jīng)營來說也是一種很不利的風(fēng)險，就需要市場參與時的退出機制。誰當(dāng)這個債務(wù)人的問題，借銀行的錢建公租房，誰當(dāng)債務(wù)人的問題，和住房儲蓄賬戶和公積金相配合，就可以想社會發(fā)行債券的方式投資基金，就可以承擔(dān)債務(wù)人長期負(fù)擔(dān)這個債務(wù)，通過政府政策貼租，持有這個資產(chǎn)的問題。這些都是我們在不斷的社會發(fā)展中面對的新問題。我想，以中國人的聰明，不難解決這些問題。
2010-10-11 10:01:07
陳淮: 除此之外，在住房保障體系中還有很多值得探索的創(chuàng)新層面。我們創(chuàng)新層面是只停留在理論探討，離實際操作還有一定距離，但是理論框架是存在的，比如說可交易的房價指數(shù)。我們?yōu)槭裁丛谶^去兩三年中，房價起伏不定，而且過快上漲總是不斷出現(xiàn)呢？因為有一些明年、后年、三年、五年以后的需求，恐慌性地提前入市。為什么提前入呢？他規(guī)避價格上漲的風(fēng)險。如果我們有交易的政策性住房指數(shù)，老百姓就可以通過購買指數(shù)來規(guī)避價格上漲的風(fēng)險，而不必非得儲備一個實物房。他兒子才上高中，把他將來娶媳婦的房子都預(yù)備好了。這種需求就可以在時間上合理地配置。
2010-10-11 10:03:36
陳淮: 另外，投資性的需求并非都是不合理的需求，投資也是中國老百姓從總體的逐步的小康走向全面小康的一個重要體現(xiàn)。社會的利益訴求已經(jīng)從增加收入發(fā)展為增加收入和加速個人資產(chǎn)累積并重的發(fā)展階段，這叫全面小康。但是如果我們有這種虛擬的指數(shù)交易方式，如果你認(rèn)為房價會漲，你無需購買實物住房，只需要買指數(shù)就夠了。我們可以把這種需求從實物型住房市場中合理地分離出來。這些實際上都是人們在市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，在各個領(lǐng)域有過不同實踐和操作的。我們是一個發(fā)展中國家，我們是一個對市場經(jīng)濟認(rèn)識還不充分、了解還不多的經(jīng)濟體，我想，隨著社會的發(fā)展，隨著類似我們今天這樣的論壇的舉辦，我們的認(rèn)識和我們的經(jīng)驗，會不斷地提高與充分。
僅供參考，謝謝大家。
2010-10-11 10:04:24
鄭新立: 感謝陳淮同志的發(fā)言，他講了四種類型的住房保障可以采取的模式。聽了以后，給予啟發(fā)。下一位演講者是全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的聶梅生會長。聶會長原來曾經(jīng)擔(dān)任建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長，她長期從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作和研究，相信她今天的演講一定能夠給我們帶來很多啟發(fā)。大家歡迎。
2010-10-11 10:05:44
聶梅生: 大家早上好，非常感謝這次會議邀請我來做關(guān)于房地產(chǎn)方面的演講。這次主題是保障性住房，剛才兩位已經(jīng)切入主題進(jìn)行保障性住房的一些分析。我認(rèn)為保障性住房實際上和房地產(chǎn)市場密不可分的。我從另外一個角度，來分析一下當(dāng)前房地產(chǎn)市場和它的政策，以及保障性住房的一些關(guān)系。
今年有兩次政策出臺，那就是宏觀調(diào)控。在宏觀調(diào)控的政策當(dāng)中，不管是“國十條”還是最近出臺的“國五條”，都有大量篇幅是關(guān)于市場調(diào)控的，也有大量篇幅是關(guān)于保障性住房。但是調(diào)控本身就是雙刃劍，怎么減少振蕩平穩(wěn)發(fā)展是我們的目標(biāo)。這次調(diào)控與以往不同的在于，市場無形的手反作用力是非常強的。所以，局面就比較復(fù)雜。
2010-10-11 10:10:05
聶梅生: 我們看一下，“國十條”當(dāng)時出臺的背景。國十條是在4月份出臺的，那時候?qū)χ袊?jīng)濟的分析和現(xiàn)在的分析是不太一樣的，那時候認(rèn)為經(jīng)濟進(jìn)入熱區(qū)，GDP在一季度高達(dá)11.9的增速，房地產(chǎn)投資特別快；那時候出臺是怎么樣使中國的經(jīng)濟不要繼續(xù)熱去，房地產(chǎn)不要過熱，CPI不要過快上漲。這樣的背景出臺了這些。一個是GDP的問題，流動性，去年放了將近10來億，形成的金融風(fēng)險，資產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)泡沫和調(diào)結(jié)構(gòu)。今年重要的問題就是調(diào)結(jié)構(gòu)，調(diào)結(jié)構(gòu)就必須騰地方、騰空間，就需要房地產(chǎn)適當(dāng)退出，給調(diào)結(jié)構(gòu)騰空間。促改革，今年關(guān)于土地制度、房產(chǎn)稅、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，小產(chǎn)權(quán)這些問題都密集到今年。這是經(jīng)濟層面的問題。
2010-10-11 10:11:18
聶梅生: 房地產(chǎn)從來都是一頭挑著經(jīng)濟，一頭挑著社會。在社會方面穩(wěn)定社會，保民生和城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展。最近很多關(guān)于城鎮(zhèn)化，甚至于認(rèn)為城鎮(zhèn)化這種提法是不太合適的，或者有關(guān)于新的城鎮(zhèn)化發(fā)展方向，都在最近說了很多各種不同的意見。在社會層面和經(jīng)濟層面都要求房地產(chǎn)在今年做出一些大的動作。我認(rèn)為，去年保增長、保民生這樣經(jīng)濟救援和經(jīng)濟刺激的前提下，必然有很多問題留到今年。不管是經(jīng)濟問題還是社會問題，都在今年集中爆發(fā)。這是第一次國十條的背景。
2010-10-11 10:13:39
聶梅生: 最近又進(jìn)一步出臺了國五條，國五條在國慶節(jié)之前出臺的。我自己認(rèn)為大概是這樣一些背景需要說一下，據(jù)說國家統(tǒng)計局要到21號出來9月份的數(shù)據(jù)，但是可以感覺到交易量和交易額雙雙恢復(fù)。8月份就已經(jīng)恢復(fù)了，9月份的數(shù)字比8月份高得多，房價在熱點城市有上升的動力，交易量恢復(fù)，房價就有上升的動力。第二，調(diào)控的效果被這次市場的反彈消化掉，8月份數(shù)字出來以后我就比較擔(dān)心，我就覺得比較麻煩，可能9月份還要上。如果是這樣繼續(xù)反彈，調(diào)控的效果，國十條對市場反彈消化。今年的目標(biāo)可能就是穩(wěn)定房價等等。CPI指數(shù)在上升，上升以后在通脹預(yù)期又一次的跟一季度一樣，又出現(xiàn)了一次通脹預(yù)期，就使選擇保值增值這種投資性的購房就會選擇在CPI有上升的情況下推動房價走高。同時人民幣匯率問題最近鬧得比較熱，最近周行長已經(jīng)講了，進(jìn)入了上升通道。在這種情況下，熱錢進(jìn)入中國，進(jìn)一步就會炒高房價。這是當(dāng)前“國五條”的背景。為了堅決堵住投機性的做法，出臺暫時性的媒體說是限購令，“國十條”并沒有什么限購。但是“國五條”里面更明確，各個地方出臺了很多關(guān)于二套房，建購一套房，各個城市陸續(xù)出臺細(xì)則，以使后期長遠(yuǎn)性的政策要有個接續(xù)。剛才賀主席講應(yīng)該出臺房產(chǎn)稅，我一直主張要出臺房產(chǎn)稅，這是一個根本。但是出臺房產(chǎn)稅必須有時段，另外做一些接續(xù)，哪怕是強制的穩(wěn)定也是必須的。
2010-10-11 10:14:19
聶梅生: 同時，我們繼續(xù)要為今年的調(diào)結(jié)構(gòu)，尤其是保民生騰出空間。保民生就是保住房問題。我一直認(rèn)為在中國房地產(chǎn)市場上，商品房這塊是過度發(fā)展了，但是在保障性住房，這十年中是缺位的，而且缺位的不少?，F(xiàn)在這兩大塊哪一塊是缺的，我認(rèn)為保障性住房在中國整個住房體系當(dāng)中，由于政策的不穩(wěn)定性，一會兒保障性住房，一會兒經(jīng)濟適用房，由商品房來解決。我在住建部呆了很多年，當(dāng)時房改以后是這么一個調(diào)子，后來慢慢改過來改過去。最后這個政策是比較清楚的，尤其是“國十條”、“國五條”。保障性住房就是在中國的房地產(chǎn)市場中解決中低收入、一部分中等收入的住房問題。
2010-10-11 10:16:14
聶梅生: 所以我覺得，“國十條”和“國五條”的出臺，除了要解決經(jīng)濟性問題之外，很多是保障性住房的問題。但是在大家的關(guān)注點上，尤其在傳媒的關(guān)注點上，都放到經(jīng)濟領(lǐng)域說。而且“國十條”和“國五條”都把經(jīng)濟領(lǐng)域的一些問題最后濃縮到一點，兩個字就是“房價”。
現(xiàn)在調(diào)控以后，效果已經(jīng)顯現(xiàn)，房價并沒有過快上漲。這就是環(huán)比，環(huán)比連續(xù)幾個月持平，穩(wěn)住了。當(dāng)然這是到七月份。八月份的環(huán)比會不會上？我覺得，同比有可能還是在下，去年四季度漲得很厲害，反正現(xiàn)在房價沒有過快上漲。房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)實際上是在緩慢地回落，三月份以后，整個房地產(chǎn)的經(jīng)濟指數(shù)一直在回落，調(diào)控是有效果的。
但是，大家是不滿意的。為什么不滿意？八月份整個的房價，國家統(tǒng)計局報出來，全國平均房價已經(jīng)到了七八千，超過兩萬的城市有深圳、杭州、上海、北京，大概這樣四個城市，杭州一會兒高一會兒低，一萬九千八是將近兩萬，是相當(dāng)高的態(tài)勢。在這種情況下，整個宏觀調(diào)控的滿意度大家認(rèn)為沒有達(dá)到預(yù)期。
2010-10-11 10:17:54
聶梅生: 看一下調(diào)控之后的交易量。實際上，4月份調(diào)控，5月份就下降，下到七千萬平方米以下，6月份就上升到9千萬平方米，我們一年大概是十億左右。6月份完了以后，7月份下降。大家認(rèn)為，可能會下來，結(jié)果8月份又上漲，交易量上來進(jìn)入銷售面積上來了。我認(rèn)為，9月份的數(shù)據(jù)出來以后，一定是超過七千萬平方米，一定比八月份高。所以住建部做了很多調(diào)查，9月份才出臺這個“國五條”。換句話說，今年的商品房銷售面積，如果全年來看，并沒有很大的下跌。我們從昨天萬科的交易量可以看得出來，萬科9月份總結(jié)完之后，他今年賣了七百億，每年是六百多億，已經(jīng)超過去年全年售房的銷售額?？梢钥吹贸鰜恚懊嬉恍┐蟮凝堫^企業(yè)今年的房子是賣得不錯的。
再看一下大家關(guān)心的開發(fā)商的自有資金率到底怎么樣？開發(fā)商的資金充裕度和房企資金來源，2009年是1：1.6，到了8月份是1：1.2，和去年差不多了，從來沒有斷鏈。很多開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，今年不會出現(xiàn)房地產(chǎn)緊繃、斷鏈，加大力度對整個市場沒有太大的問題。
2010-10-11 10:19:53
聶梅生: 從國家來講，固定資產(chǎn)投資一月份開始下，房地產(chǎn)投資跟固定資產(chǎn)投資反向，所以對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。但是，調(diào)控以后，房地產(chǎn)投資也是在高位，和固定資產(chǎn)投資一起在高位。這應(yīng)該說是大家的預(yù)期。
這里我想強調(diào)幾個數(shù)字。房地產(chǎn)的經(jīng)濟和社會當(dāng)中，同樣非常重要，我們要改變把房地產(chǎn)這樣的行業(yè)改到以保民生為主，需要做很多經(jīng)濟上和體制上的手術(shù)。房地產(chǎn)投資每年大概是三千億到四千億，最高的時候，六月份提高到五千八百億，固定資產(chǎn)投資大概是兩萬到三萬億。它的占比，在今年這樣調(diào)控的情況下，都在20%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20%，占貸款的比例大概是30%。這也是央行報出來的數(shù)，每個月都做統(tǒng)計，就沒下來過。到最后央行的數(shù)據(jù)和統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)差很多，后來央行就不報房地產(chǎn)的信貸，只報個人的消費信貸，這里面主要是房地產(chǎn)，占比是30%。在經(jīng)濟中就是這樣的比重。由于這樣大的比重，土地銀行稅收對房地產(chǎn)高度關(guān)聯(lián)。我并不認(rèn)為這個合理，我認(rèn)為很不合理，但是要動這一塊“大手術(shù)”，比如說去年全國土地收入是一萬多億，拆遷補給農(nóng)民的只有5000多億，政府的土地成本和土地收入是1：3，你讓地方政府的土地收入沒有，他怎么辦？經(jīng)濟和社會怎么穩(wěn)定？
2010-10-11 10:21:34
聶梅生: 另外，國土資源部的公告，去年全國84個城市土地抵押貸款是兩萬多億，拿到土地只有再抵押貸款，比2008年上升到40%多。由于這樣的關(guān)系，你地賣給了開發(fā)商，開發(fā)商拿到土地征以后就進(jìn)行銀行抵押貸款，銀行就要出來那么多錢，支付土地的抵押貸款。這種情況之下，土地、房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占了中國稅收的貢獻(xiàn)超過35%，這樣大的數(shù)字。所以，我們?nèi)ツ甑钠髽I(yè)營業(yè)稅增長了41%，房地產(chǎn)行業(yè)稅增長了118%。所以，土地、銀行、稅收，從經(jīng)濟上分析這個問題，跟房地產(chǎn)是高度關(guān)聯(lián)的，除非我們有一些根本的改革性的措施，逐步地使我們的銀行和稅收不高度依賴房地產(chǎn)。這樣才能調(diào)回去。
2010-10-11 10:23:39
聶梅生: 調(diào)控以后，大概出現(xiàn)這樣一個資金市場的變化。很多人跟我要這張圖，覺得能研究點什么問題。底下是國內(nèi)銀行貸款，實際上并沒有怎么減，銀行還是仍然追捧房地產(chǎn)這一塊，那就是銀行貸款。各貸每個月都是六七百億，加上開發(fā)貸，是一千多億。藍(lán)線是銷售金額，房地產(chǎn)到底賣了多少錢出去，4月份調(diào)控以后變化不太大，8月份銷售額上升，9月份銷售額肯定要上去。現(xiàn)在政府比較關(guān)心房地產(chǎn)開發(fā)投資，希望開發(fā)投資不要降。如果降得太多的話，現(xiàn)在匯率上升、出口困難的情況下，投資如果下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)商很會穩(wěn)住他的資金鏈。永遠(yuǎn)是在這兩個之間，不會太多的。銀行給他多少貸款，他賣多少房子，這是他的資金來源，他有多少錢投多少。你看這條線，這就是市場的一種自我保護(hù)，市場一種無形的手在調(diào)控房地產(chǎn)市場，最終形成這樣的局面。9月份，我認(rèn)為這個肯定會上去的，銀行這一塊拉平，投資到后面會進(jìn)行調(diào)整。
2010-10-11 10:24:34