永興國(guó)際(0621.HK)日前宣布，其于今年5月21日簽訂的通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式購(gòu)買(mǎi)淡水灣花園8號(hào)63套住宅用于經(jīng)營(yíng)酒店式公寓的交易，最終因未能獲得政府部門(mén)的相關(guān)批文而中止。這是今年以來(lái)一例公開(kāi)的境外資本收購(gòu)內(nèi)地房地產(chǎn)的失敗案例。
目前無(wú)法獲知該交易未能獲得政府部門(mén)相關(guān)批文的真正理由。但種種跡象表明，政府部門(mén)對(duì)境外資本投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的政策已越來(lái)越嚴(yán)格。第一太平戴維斯(上海)公司董事長(zhǎng)劉德?lián)P在接受采訪時(shí)也不停地向記者強(qiáng)調(diào)，目前政府部門(mén)對(duì)外資在房地產(chǎn)方面的交易“政策很?chē)?yán)”，審批的時(shí)間也越來(lái)越長(zhǎng)，“現(xiàn)在外資要在國(guó)內(nèi)完成一筆房地產(chǎn)交易，必須要有足夠的耐心和恒心”。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，包括境外機(jī)構(gòu)投資者，在國(guó)內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易所面臨的稅務(wù)環(huán)境也正在發(fā)生變化。據(jù)德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司(下稱(chēng)“德勤”)合伙人王鯤介紹，最近一段時(shí)間以來(lái)，無(wú)論是境外投資者還是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商，都對(duì)稅務(wù)方面的政策和問(wèn)題非常關(guān)注。
實(shí)際上，今年以來(lái)，中央相關(guān)部門(mén)連續(xù)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列文件，其中包括《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(下稱(chēng)“50號(hào)文”)和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)建設(shè)部等八部門(mén)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》的通知(下稱(chēng)“69號(hào)文”)，以及今年3月份開(kāi)始的稅制改革，房地產(chǎn)企業(yè)及機(jī)構(gòu)投資者所面臨的稅務(wù)環(huán)境發(fā)生了“巨大變化”。
稅收的利空與利好
去年底宣布的清算土地增值稅消息，直到目前還有一些開(kāi)發(fā)商尚未完全消化。按照69號(hào)文的規(guī)定，從本月起，地級(jí)以上(含地級(jí))城市主管部門(mén)將對(duì)所有規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，重點(diǎn)調(diào)查開(kāi)發(fā)商的違法違規(guī)案件。
開(kāi)發(fā)商成為各政府部門(mén)的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象已成為公開(kāi)的事實(shí)。王鯤的建議是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡快對(duì)公司情況進(jìn)行復(fù)核，以了解這些政策對(duì)公司可能產(chǎn)生的影響有多大。公司如果不能很好地自查，將來(lái)一旦被查出有較大金額的偷逃稅行為，會(huì)對(duì)公司聲譽(yù)有重大影響。
對(duì)于返城投資以及境外上市的房地產(chǎn)公司而言，還有一個(gè)可能的利空消息。此前中國(guó)企業(yè)向境外發(fā)放利潤(rùn)時(shí)，可以免交預(yù)提所得稅。按照新的稅法，中國(guó)企業(yè)此前所享受的上述稅收優(yōu)惠已被徹底取消，而且新規(guī)定的預(yù)提所得稅最高稅率可達(dá)20%，只要是中國(guó)企業(yè)將利潤(rùn)匯至境外都將受到這一稅法限制。
由于目前具體的實(shí)施細(xì)則尚未公布，因此預(yù)提所得稅的稅率到底定在多少，目前仍是一個(gè)不確定因素。對(duì)于境外投資者而言，這一稅率的高低，將對(duì)項(xiàng)目的投資回報(bào)率產(chǎn)生直接影響。
而富力地產(chǎn)(2777.HK)與華潤(rùn)置地此前收購(gòu)建筑公司的行為，被香港券商認(rèn)為其背后的目的在于避稅，如果這一說(shuō)法屬實(shí)，這種交易在未來(lái)也有可能受到稅務(wù)部門(mén)的“監(jiān)控”。據(jù)了解，新的稅法對(duì)一般反避稅進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。
此前，一般反避稅在概念上一直存在，但在操作和法規(guī)中，都沒(méi)有非常強(qiáng)調(diào)。但德勤在其最新發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)投資手冊(cè)》(下稱(chēng)《手冊(cè)》)中表示，一般反避稅規(guī)則將可能被稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)用于否定由于缺乏商業(yè)動(dòng)機(jī)而僅由避稅原因驅(qū)動(dòng)而設(shè)立的投資結(jié)構(gòu)。這意味著，如果在房地產(chǎn)交易中，投資方因?yàn)榧兇獗芏惖哪康亩谏w交易的商業(yè)目的，將可能導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，像富力地產(chǎn)和華潤(rùn)置地收購(gòu)建筑公司這樣的交易，其回避土地增值稅的說(shuō)法僅僅是外界的猜測(cè)，其真正的商業(yè)目的到底是不是避稅，外界其實(shí)是無(wú)法得知的。王琨表示，一般反避稅規(guī)則，最主要的影響在于，稅務(wù)部門(mén)將會(huì)更深層次地考慮每一筆房地產(chǎn)交易背后是否有一個(gè)合理的商業(yè)目的。
外資熱情不可擋
從2008年1月1日起，所有的內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅將統(tǒng)一至25%，而此前內(nèi)資企業(yè)的所得稅率是33%，外資企業(yè)可享受15%的低稅率。外資受限的政策正在被逐漸落到實(shí)處。自去年的171號(hào)文發(fā)布后，今年國(guó)家商務(wù)部會(huì)同外匯管理局共同發(fā)布的50號(hào)文則對(duì)171號(hào)文的一些規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化。
盡管上海在今年的1號(hào)土地出讓公告中設(shè)立了美元、港元等外幣的土地出讓金賬戶，一度被認(rèn)為是上海對(duì)外資逐步開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)，但高力國(guó)際華東地區(qū)常務(wù)董事翁琳仍對(duì)記者表示，她個(gè)人對(duì)政府部門(mén)可能放松外資受限的可能性非常悲觀?！皬哪壳拔宜佑|到的情況來(lái)看，外資受限正在逐漸加強(qiáng)，看不到任何可能松動(dòng)的跡象?！?/p>
德勤在《手冊(cè)》中透露，目前六部委正在起草171號(hào)文的相關(guān)實(shí)施細(xì)則，但細(xì)則出臺(tái)的具體時(shí)間尚不確定。他們認(rèn)為，擬出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則可能對(duì)在實(shí)踐中執(zhí)行171號(hào)文具有指導(dǎo)意義，但同時(shí)也可能進(jìn)一步提出限制外商投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他條款。
在面臨諸多限制及尚未明確的政策前景時(shí)，境外機(jī)構(gòu)投資者似乎沒(méi)有退卻的意思。有消息稱(chēng)，美林集團(tuán)的房地產(chǎn)投資部門(mén)數(shù)月前在上海悄然下單，收購(gòu)了位于人民廣場(chǎng)商圈的港博大廈。據(jù)估算，這筆交易成交價(jià)在7.5億元人民幣左右。永興國(guó)際收購(gòu)淡水灣花園的案例也發(fā)生于今年，并將這一收購(gòu)作為公司業(yè)務(wù)多元化的一個(gè)“良機(jī)”。
據(jù)王鯤介紹，有關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，今年一季度，外商投資房地產(chǎn)額度又再度增長(zhǎng)30%，“這在一定程度上表明外資對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)信心”。實(shí)際上，無(wú)論是德勤還是高力國(guó)際，都一致認(rèn)為，現(xiàn)有的政策不會(huì)降低外資對(duì)本地市場(chǎng)的興趣。
高力國(guó)際認(rèn)為，50號(hào)文中的限外新政策確保地方政府獲得相關(guān)稅收，并且賦予中央政府對(duì)于境外投資行為更多監(jiān)控權(quán)力。此外，更苛刻的投資項(xiàng)目啟動(dòng)要求以及更復(fù)雜的審批程序可能導(dǎo)致一些潛在的收購(gòu)不得不停止，并且對(duì)當(dāng)前正在洽談的交易的某些條款予以強(qiáng)制再修改?！罢叩挠绊懺谟趯?duì)完成審批程序設(shè)定了更長(zhǎng)的時(shí)間，這即使對(duì)一些實(shí)力雄厚的投資者也不例外。”
王鯤的建議則是，在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上，根據(jù)房產(chǎn)交易的商業(yè)目的，提前就公司結(jié)構(gòu)、稅務(wù)安排以及交易方式等問(wèn)題提出一個(gè)最優(yōu)化方案，將使投資回報(bào)最大化。
|
