剛剛公布的今年上半年固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，進一步證實了房地產(chǎn)市場的高漲現(xiàn)狀。上半年的全社會固定資產(chǎn)投資54168億元，同比增長25.9%，增速比上年同期回落3.9個百分點，比一季度加快2.2個百分點。其中，上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資9887億元，同比增長28.5%，比上年同期加快4.3個百分點，比一季度加快1.6個百分點。投資反彈的形勢十分明顯。在資金流動性過剩、房屋銷售價格上漲的情況下，樓市趨熱的原因是怎樣的？未來將走向何方？上證第一演播室請來專業(yè)人士，為大家作出解答。
房價虛火上升明顯
主持人：回顧今年上半年的全國房地產(chǎn)市場，房價升勢較快、購房熱情高漲，個別地區(qū)還出現(xiàn)了“租售比”倒掛的情形。能否請專家分析一下這些現(xiàn)象背后的原因？
林波：房價上漲主要由市場供求關(guān)系決定以及市場參與各方心理預(yù)期推動。從市場需求來分析，首先，2005、2006年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的連續(xù)進行，導(dǎo)致大量購房需求推遲，從而積累了較大的購房動能。其次，在房價沒有明顯下降的情況下，尤其是北京、深圳等地房價繼續(xù)大幅上漲的示范作用下，購房需求在今年上半年開始釋放出來，進而推動了房價的明顯上漲。而“買漲不買跌”的心理進一步促進了更多購房需求的釋放，從而直接促成了今年上半年房地產(chǎn)市場的一輪“牛市”。
在市場供應(yīng)量方面，前兩年的宏觀調(diào)控政策，對土地市場和房地產(chǎn)投資造成了較為明顯的緊縮作用，特別是“90/70”政策使得土地出讓和投資出現(xiàn)“空白期”，大部分項目規(guī)劃受到由于限制而必須重新修改，從而導(dǎo)致了諸多項目的推案進程后移，造成市場供應(yīng)量減少。由“供過于求”變?yōu)椤肮┎粦?yīng)求”，加上開發(fā)商、購房者產(chǎn)生未來房價將繼續(xù)大幅上漲的心理預(yù)期，因此“惜售”和搶購行為再度出現(xiàn)，引發(fā)購房熱情高漲。
另外，部分觀望的消費者進入市場可能性增大，物業(yè)稅的出臺預(yù)期以及股市的連動效應(yīng)，都對今年上半年的房地產(chǎn)市場的升溫起到了推波助瀾的作用。
住房保障尚難落實
主持人：在宏觀調(diào)控政策的進一步深入過程中，住房保障制度被作為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要措施，保障制度的實施和完善將對市場造成什么影響？具體實行過程中還有哪些問題存在？
林波：我國的住房保障制度由來已久，房改之前實行的就是福利分房，只不過在房改制度實施以后，住房保障方面實施力度較小。近幾年來隨著房價的上漲，住房保障制度重新引起政府的重視，目前主要有兩種解決辦法，貨幣保障和實物保障兩種。貨幣保障是以租金補助形式發(fā)放給低收入家庭，實物保障則包括有廉租房和經(jīng)濟適用房兩種形式。
由于住房保障采用的是非市場化操作模式，因此對購買對象或承租對象設(shè)立門檻很高。需要明確的一點是，住房保障制度目前只能惠及低收入群體，房地產(chǎn)市場上的絕大部分購房者是無法享受這一政策的。還有，就低收入群體而言，目前的經(jīng)濟適用房或中低價房仍然存在買不起或者上班路途遙遠等問題，因此廉租房可能會成為較好選擇，但這要求政府拿出大量資金和人力來進行投資和管理，可能是阻礙地方政府執(zhí)行的重要因素。
從市場影響力來分析，除非我們政府能夠提供足夠多的保障性住宅并降低門檻，從而可能減少住宅市場上的需求量。但就目前來看，由于政府資金有限，短期內(nèi)這種情況不會發(fā)生，因此，基本不會對市場房價造成明顯影響。
供求仍為影響主因
主持人：經(jīng)歷了上半年的樓市回暖，今年下半年的樓市走向?qū)绾?？在上半年地產(chǎn)牛市的形勢下，下半年宏觀調(diào)控措施是否有可能再次出臺？
林波：購房需求在上半年集中爆發(fā)之后，下半年市場需求會進入平穩(wěn)期，但市場供應(yīng)難有較為明顯的增長，因此，市場“供不應(yīng)求”的局面不會發(fā)生質(zhì)變。預(yù)計下半年房價仍將以上漲為主，但漲幅會明顯回落。不會出現(xiàn)上半年這種“狂飆”走勢。
今年上半年的宏觀調(diào)控基本進入靜默期，下半年我們預(yù)計會有新的動作，主要關(guān)注點應(yīng)該在于前期政策的執(zhí)行，比如土地增值稅、市場秩序整頓等方面。新政策中，物業(yè)稅可能會在部分城市先期試點。此外，住房保障對我國來說是一個長期的任務(wù)，由于資金和操作水平等方面的限制，短期內(nèi)很難有明顯的改善。
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