7.5%，這是國家發(fā)改委最近公布的7月份全國70個大中城市房價增幅。巍巍房價，高處不勝寒。8月份的全國城市住房工作會議，就是要落實《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)24號文)，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，把住房保障工作作為政府公共服務的一項重要職責。人們注意到，國家“住房新政”的出臺，適逢房地產(chǎn)價格進入新一輪上升通道。步步升高的房價背后有哪些因素？我們該如何理性看待當前的房地產(chǎn)市場？
房價普漲四大動向
5.4%、6.4%、7.1%、7.5%……當這些數(shù)據(jù)排列在一起時，人們就會強烈地感到房價攀升之速。對比分析今年前7個月數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當前房價運行中的新動向凸現(xiàn)：
———全國房價在大幅普漲，行情逐月走高。1至4月，房價還在5%至6%之間徘徊，進入5月，升到6%以上，到了6月更是突破7%的新關(guān)口。大多數(shù)民眾所必需消費的普通住房，售價漲勢更為驚人。5月份同比大漲7.2%，環(huán)比高漲0.9%；6月份同比漲7.7%，環(huán)比漲1.0%；7月份同比漲8.1%，環(huán)比漲1.4%。
———中西部“狂飆突進”，調(diào)控壓力陡增。此前房價溫和的中西部地區(qū)現(xiàn)在加速“補漲”，多個城市甚至領(lǐng)漲全國。像廣西北海這樣的城市，在今年前7個月中，竟有5個月領(lǐng)漲全國。而在6月新建商品住房售價環(huán)比漲幅較高的城市中，中西部占了3個。這預示著，房價上漲不再是東部沿海城市的局部現(xiàn)象，而是進一步向中西部城市擴散。
———東部房價強烈彈升，調(diào)控效果遭蠶食。6月份，位居長三角地區(qū)的南京、寧波、杭州房屋銷售價同比上漲11.3%、8.5%、6.9%。在上海、杭州、南京，排隊買房的“搶購”景象在沉寂了一段時間后，眼下又開始重現(xiàn)。深圳則是東部城市房價反彈的一個縮影：連續(xù)17個月同比漲幅超過10%，6月份達15.9%。
———行情淡季不淡，樓市的季節(jié)性規(guī)律被顛覆。六、七月份歷來是樓市的銷售淡季，眼下卻反季節(jié)升溫。全國新房價格漲幅6月份反比5月份高出0.8個百分點，7月份比6月份高出0.7個百分點。70個大中城市中，7月份漲幅超過12%的城市就有7個。
可以說，無論是整體還是局部、是補漲還是反彈，全國房價已進入新一輪上行通道。
“三個火槍手”推高房價
究竟是什么原因?qū)е逻@一輪房價快速上升？我們可以從供求關(guān)系、成本構(gòu)成、交易秩序三方面去求解。
首要原因當屬有效供給不足，新建商品住宅供需缺口較大。住房需求旺盛客觀存在，使得建房的速度總難追上售房的步伐，供不應求的情況各方“分析”了多年，依然未能根本改觀。上半年，房屋竣工面積1.5億平方米，增長11.1%，而商品房銷售面積達2.8億平方米，增長21.5%。
除絕對供給不足外，還存在有效供給失衡的問題。上海樓市的重新“發(fā)燒”正是緣于內(nèi)外環(huán)區(qū)域新房供應不足，優(yōu)質(zhì)樓盤時常出現(xiàn)排隊搶房現(xiàn)象，瘋狂的漲價行為也主要出現(xiàn)在這一區(qū)域?？梢?，有效房源供給不足同樣會帶動整體房價上漲。
地價過快增長是新一輪房價上漲的主要動力之一。長三角一些城市，近來住宅樓地價頻頻越過萬元/平方米大關(guān)?！把蛎鲈谘蛏砩稀保M管房價取決于供求，但土地成本最終會打入房價，高地價客觀上推高房價毋庸置疑。
“炒風”乘勢而起，非正常因素也在助推房價節(jié)節(jié)升高。一些樓盤已達預售標準但就是不申請預售，即便已取得預售許可證也遲遲不開盤；或者已開盤，以虛擬預訂、預售合同或掛牌價格畸高等方式捂盤。這進一步烘托、放大了供求緊張關(guān)系，為房價上漲火上澆油。
除開發(fā)商、二手房中介之外，投機者在這一輪房價抬升中也扮演了重要角色。投機者主要是利用信貸杠桿“四兩撥千斤”，兩到三成的首付是自己的，七八成的房款都是銀行的。買進的房子就是為了待價而沽，一般持房時間不會超過一兩年。銀河證券首席經(jīng)濟學家左小蕾指出，在銀行信貸支持下，用前期的房產(chǎn)循環(huán)抵押貸款的方式，使這種無限需求得到低成本投資，從而將房價越推越高。
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