近來土地出讓市場(chǎng)呈現(xiàn)出的狀態(tài)令人震驚：“地王”層出不窮，動(dòng)輒每平方米過萬元的地價(jià)成本，早已高出周邊房價(jià)。
眼下相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)“不是已經(jīng)上市在增發(fā)，就是走在上市的路上”。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的不斷改變，房價(jià)上漲—地產(chǎn)股升值—巨額融資圈地—土地儲(chǔ)備充足抬高股價(jià)、高地價(jià)再拉高房價(jià)……一幅房、地、股聯(lián)動(dòng)圖不時(shí)浮現(xiàn)在人們眼前。
“新華視點(diǎn)”記者陳芳、徐壽松、鄧華寧
現(xiàn)狀：
土地市場(chǎng)頻爆“天價(jià)地”
11月8日，上海郊區(qū)青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)一幅面積14.4公頃的地塊，掛牌底價(jià)為4億元左右，最終被重慶龍湖地產(chǎn)有限公司以15.42億元的“天價(jià)”一舉摘牌，創(chuàng)下上海郊區(qū)地價(jià)之最。每平方米過萬元的地價(jià)成本，遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)刈≌壳懊科椒矫?000元的售價(jià)。
在掛牌現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)報(bào)價(jià)員報(bào)出這一價(jià)格時(shí)，許多開發(fā)商不敢相信自己的耳朵，讓報(bào)價(jià)員“再說一遍”。
上海城區(qū)新江灣城出讓的第四幅住宅用地的地價(jià)也創(chuàng)出新高：土地出讓面積5.4公頃，容積率1.2，出讓總價(jià)13.01億元，樓面地價(jià)高達(dá)每平方米2萬元。而4個(gè)月前新江灣城D1地塊的“地王”地價(jià)是每平方米12500元，上漲了60%。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹感慨：地價(jià)已超出常理，就是“面粉貴過面包”。
不單單是上海，記者了解到，南京在7月下旬誕生江寧“地王”之后，8月中旬再次誕生板橋“地王”。拍賣現(xiàn)場(chǎng)，南京市國土局竟然3次提醒：“希望各位開發(fā)商沉著冷靜，理性應(yīng)價(jià)。”但最終這一地塊還是從底價(jià)5.7億元一路拉升到22.5億元成交。
閃亮登場(chǎng)的“地王”不斷創(chuàng)造著新記錄：北辰實(shí)業(yè)等以92億元競(jìng)得長沙新河三角洲地塊，創(chuàng)下國內(nèi)單宗土地拍賣總價(jià)最高紀(jì)錄;蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拍得上海南京路地塊，樓面地價(jià)高達(dá)6.69萬元/平方米，成為國內(nèi)單價(jià)最貴“地王”……
探因：
土地儲(chǔ)備成地產(chǎn)股賣點(diǎn)
“在這一輪競(jìng)價(jià)儲(chǔ)地浪潮中，房地產(chǎn)上市公司唱主角?！睒I(yè)內(nèi)研究人士如是說。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來上市的房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計(jì)融資超過1000億元。
易居中國研究地產(chǎn)分析師楊紅旭分析，這固然與土地供給偏少有關(guān)，但更重要的是，資本市場(chǎng)與樓市發(fā)生了聯(lián)動(dòng)：準(zhǔn)備上市的房地產(chǎn)公司必須拼命儲(chǔ)備土地，以便提高IPO發(fā)行價(jià)格，從股市圈得更多資金。譬如，重慶龍湖地產(chǎn)正在醞釀赴香港上市，在上海這樣的全國樓市高地?fù)碛型恋?，可以大大提升“公司價(jià)值”，所以一擲十億金。已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，通過IPO圈錢上百億元，或通過增發(fā)、派股、發(fā)債等方式，從股市再融資幾十億元、逾百億元，巨量資金在手，必須持續(xù)地儲(chǔ)地，否則中報(bào)、年報(bào)業(yè)績上不去，股價(jià)就維持不了，公司大股東、管理層的利益將會(huì)受損。
江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，按目前企業(yè)年開發(fā)量計(jì)算，在不新購?fù)恋氐那闆r下，一些企業(yè)儲(chǔ)備用地足夠連續(xù)開發(fā)兩三年，多的可達(dá)四五年甚至六七年。
張馳飛指出，在土地儲(chǔ)備成為拉抬地產(chǎn)股價(jià)格最主要賣點(diǎn)以及“要上市先拿地”的背景下，購地不再單純是企業(yè)為未來發(fā)展做儲(chǔ)備，更多的是為推高股價(jià)或籌備上市而圈占。
后果：
周邊房價(jià)必應(yīng)聲大漲
開發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂競(jìng)拍會(huì)帶來什么后果？一是直接導(dǎo)致地價(jià)加速上漲。江蘇省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月份全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積同比僅增長9.2%，而土地成交價(jià)款同比增幅高達(dá)60%以上。
二是“面粉漲價(jià)引發(fā)面包漲價(jià)”。“每有地塊高價(jià)賣出，周邊房價(jià)必應(yīng)聲大漲，這幾乎成為普遍現(xiàn)象，購房人深受其累?！庇油禺a(chǎn)研究中心分析師舉例說，上海楊浦區(qū)的合生江灣國際公寓，受11月8日新江灣城拍出樓面地價(jià)2萬元/平方米新“地王”的利好刺激，11月13日推出的公寓房報(bào)價(jià)迅即由9月份上市時(shí)的每平方米1.7萬元飆升到每平方米2.4萬元。
記者觀察：應(yīng)調(diào)控高地價(jià)
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，土地價(jià)格過高，嚴(yán)重透支未來的房地產(chǎn)價(jià)格。未來三年內(nèi)，房價(jià)必須保持15%至18%的增長率,才有可能支撐目前的地價(jià)。
值得注意的是，在這一輪地價(jià)上漲的過程中，有的地方政府也在扮演“推手”的角色，想盡辦法抬高土地拍賣價(jià)格。目前絕大多數(shù)地方實(shí)行土地掛牌拍賣，“價(jià)高者得”的結(jié)果，是推動(dòng)地價(jià)上漲的主因。國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，其實(shí)市場(chǎng)化的土地出讓方式還有多種，比如限房價(jià)競(jìng)地價(jià)、限地價(jià)拍賣等，都能把地價(jià)穩(wěn)住，但現(xiàn)在使用較少。
在新一輪宏觀調(diào)控中，如何應(yīng)對(duì)“片面追求地價(jià)高漲”給樓市帶來的負(fù)面效應(yīng)，加大對(duì)開發(fā)商大量閑置土地的處置力度，不僅是中央宏觀調(diào)控著力解決的重點(diǎn)，也是地方政府面臨的一大考驗(yàn)。
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